Отдать, не взять: застройщики стали выкупать квартиры у своих дольщиков
Крупные девелоперы начали продавать квартиры с гарантированной доходностью. Они предлагают гражданам приобрести жилье на этапе строительства, а после сдачи дома в эксплуатацию выкупить его по цене выше на 8% от изначальной, а в некоторых случаях и на 25%. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Таким образом застройщики в условиях сниженного спроса привлекают инвесторов и наполняют эскроу-счета: чем больше средств, тем меньше ставка кредитования для девелоперов. После выкупа компания сможет продать квартиры, как правило, еще дороже, рассказали эксперты.
Обратный выкуп
Российские девелоперы начали предлагать квартиры в новостройках в продажу, а через год готовы выкупить ее по цене выше изначальной на 8%, а в некоторых случаях до 25%. Об этом «Известиям» рассказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Такая акция сейчас действует, например, у ГК «Самолет» (занимает второе место в рейтинге крупнейших застройщиков в России после ПИК), добавил он.
По словам директора по продажам ГК «Самолет» Кирилла Храпова, компания предлагает в каждом своем проекте покупателям на выбор две акции. Гарантированный выкуп квартиры самим девелопером по окончании строительства дома по стоимости выше изначальной из расчета 8% в год либо продажа третьему лицу застройщиком, но уже по действующим на тот момент ценам. В некоторых случаях тогда доходность может составить 25–30%, пояснил он. «Известия» направили запрос в ПИК.
— Такие программы актуальны в городах с большой долей покупателей-инвесторов. Например, схожее предложение есть у тюменских застройщиков, где в недвижимость инвестируют жители северных регионов, в Сочи. Другие крупные девелоперы тоже рассматривают запуск таких проектов, — рассказал Сергей Зайцев.
По сути, это еще один инструмент привлечения финансов для наполнения эскроу-счетов, что в итоге позволяет получать проектное финансирование по более низкой ставке, — чем больше средств на счете, тем меньше для застройщика стоимость кредита, сказал заместитель исполнительного директора — руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов. Девелоперу могут понадобиться средства на покупку новых площадок и развитие проектов — поток финансов от граждан обойдется ему дешевле, чем деньги от банков, пояснил он.
— Для физлица это интересно в первую очередь с инвестиционной точки зрения, поскольку дает гарантированное сохранение средств и их прирост на величину, указанную и зафиксированную в договоре. Как правило, так квартиры приобретают инвесторы, это покупка не для жизни, — сказал Роман Соколов.
Для инвесторов такие сделки с гарантированной доходностью — хорошая альтернатива банковским депозитам, а для застройщиков — инструмент повышения спроса, сказал Сергей Зайцев. По его словам, у покупателей нет рисков: если цена недвижимости увеличится незначительно, они смогут продать квартиру застройщику, а если же стоимость сильно вырастет, смогут самостоятельно продать квартиру по рыночной цене с большей прибылью. Доходность же по банковскому депозиту ограничена установленной процентной ставкой и не может быть выше, добавил он.
Более интересен такой продукт при работе с оптовыми покупателями, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
— В этом случае мы готовы обсуждать условия в индивидуальном порядке. И это интересно в большей степени с коммерческой точки зрения, чем для снижения затрат по обслуживанию проектного финансирования, — добавил он.
Забытое старое
Услугу обратного выкупа квартир застройщики предлагают в периоды экономических кризисов, чтобы стимулировать продажи, сказала директор по продажам Level Group Алина Ларионова. Согласно условиям таких акций, по прошествии определенного времени, чаще всего после завершения строительства дома, клиент может либо оставить себе квартиру, либо вернуть ее застройщику, получив сумму, указанную в ДДУ, плюс проценты. Чтобы акция пользовалась спросом, зачастую застройщики предлагают более высокий процент, чем ставка по депозитам для вкладчиков, рассказала она.
Цель таких акций — привлечь консервативно настроенных инвесторов на рынок жилья, полагает коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
— При этом мы рекомендуем потенциальным покупателям внимательно читать договоры. В них могут быть зафиксированы условия, при несоблюдении которых обратный выкуп произойдет по стартовой цене, — сказал Александр Коваленко.
Появление таких клиентских опций вполне логично: это не только создает конкуренцию банковским вкладам, но и выгодно отличает застройщика, предложившего такое изобретение, отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. К тому же это почти прямая гарантия, что проект точно будет введен в эксплуатацию. В случае с крупными застройщиками риски не вызывают большого опасения, но всё равно это репутационно-положительный ход, отметила она.
По словам эксперта, вторая немаловажная деталь касается самого бизнеса девелопера. На финальном этапе строительного цикла переуступки от инвесторов могут создавать серьезную конкуренцию нераспроданным остаткам застройщика. Переуступки идут по цене ниже прайса, а предложения там могут быть ликвиднее того, что осталось. Поэтому «собрать» обратно пул инвестиционных лотов и перепродать их самостоятельно намного выгоднее, рассказала Ирина Доброхотова.
Также понятие гарантированного дохода используют операторы апарт-комплексов, напомнила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. В этом случае собственник и УК заключают договор, который определяет в том числе размер фиксированной суммы, поступающей владельцу недвижимости ежемесячно от аренды, пояснила она.
