Всё в дом: как не ошибиться ипотечному заемщику
По данным Центробанка, на начало осени россияне взяли кредитов более чем на 19 трлн рублей. При этом, как пишут «Известия», ключевым драйвером роста розничного портфеля остается ипотека. К слову, накануне правительство продлило программу льготного ипотечного кредитования по ставке 6,5% до 1 июля 2021 года, а значит, спрос на жилье в ипотеку в ближайшее время вряд ли пойдет на спад. О том, какие ошибки могут совершить ипотечные заемщики, читайте в материале «Известий».
Надейся на лучшее, готовься ко всему?
Быть уверенным в своих силах — полезная черта, а вот переоценка финансовых возможностей и перспектив может спутать все карты тем, кто берет жилье в ипотеку. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум» (есть в распоряжении «Известий»), клиент не задумывается о том, что будет с ним через 5–10 лет, придется ли сменить или вовсе потерять работу. Чтобы быстрее выплатить кредит, заемщики берут ипотеку с крупными ежемесячными платежами. Особенно этим «грешат» молодые люди при первом опыте взаимодействия с банком.
«Исходите из худшего сценария развития событий. Чтобы не оказаться банкротом из-за сокращения доходов, не рекомендуется брать ипотеку с ежемесячным платежом больше 30% семейного дохода, — советуют специалисты компании. — В противном случае у заемщика не будет «запаса прочности» на ближайшие годы, если его достаток не увеличится. Сегодня переплата за длительный срок кредита при маленьком ежемесячном платеже лучше, чем «быстрая», но дорогая ипотека».
Хотя кто знает, что будет через 5–10 лет, волков бояться — в лес не ходить, напоминает в беседе с «Известиями» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Впрочем, объективно оценивать свои возможности на рынке труда необходимо.
«Нужно оценить свои компетенции на рынке труда: насколько быстро ты сможешь найти работу, если ты наемный соцслужащий и потеряешь место, или насколько быстро ты можешь восстановить себя в бизнесе, если упадет спрос, пойти в другой бизнес или устроиться на работу, — отмечает эксперт. — Подумай, можешь ли ты брать ипотеку именно в этом городе. Многие берут ипотеку в моногородах, и это очень большие риски: предприятие закроется и работы больше не будет».
Кроме того, трезво оценить нужно и ситуацию в семье. Как отмечал в интервью управляющий по стратегическому маркетингу одного из банков Андрей Бархота, в качестве созаемщиков граждане оформляют в кредитном договоре своих гражданских супругов. Но в случае разрыва отношений урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным.
Стратегия камикадзе
Еще одной ошибкой эксперты «Метриума» называют попытку бросить все свои сбережения на первоначальный взнос. С одной стороны, таким образом сокращают срок возврата кредита или уменьшают размер ежемесячных платежей, но, с другой стороны, редко сроки кредитования становятся меньше 10 лет.
«Создайте подушку безопасности. Не вкладывайте все накопления в первоначальный взнос. Запасите денег, которых хватит хотя бы на 3–6 месяцев выплат по ипотеке. Это поможет избежать просрочек и выплаты пени при форс-мажорных обстоятельствах», — предупреждают специалисты компании.
По словам Ирины Радченко, вложившись в первоначальный взнос, можно действительно существенно выиграть, но некий неприкосновенный запас на 2–6 месяцев должен быть, так что стоит всё просчитать. А вот что точно нельзя делать, так это брать потребительский кредит на первоначальный взнос.
«Так поступают финансово безграмотные камикадзе. Ипотека сама по себе достаточно обременительная, а еще и нагруженная потребительским кредитом — это две петли на шее», — замечает эксперт.
Так что лучше отложить покупку квартиры и продолжать копить либо найти вариант подешевле, на который хватит уже собранной суммы.
В погоне за низкой ставкой
Консультант по финансовой грамотности проекта «Вашифинансы.рф», эксперт Национального центра финансовой грамотности Александр Доржиев в числе частых ошибок называет попытку угнаться за низкой ставкой по ипотеке.
«Разница между ставкой льготной (6,5%) и обычной ипотеки (около 9%) составляет 2–3%. Люди не понимают, что сейчас зачастую гораздо выгоднее купить качественное жилье на вторичном рынке, взяв обычную ипотеку под более высокий процент. К тому же практика показывает, что практически всегда ипотечный кредит погашается досрочно, в этом случае ставка имеет не такое большое значение», — говорит «Известиям» эксперт.
Другой неверный шаг — покупать недвижимость по завышенным ценам.
«Государственная программа льготной ипотеки при покупке новостроек приводит к росту цен на первичном рынке при ограниченном предложении от застройщиков, — говорит Александр Доржиев. — В результате люди торопятся купить жилье, невзирая на то что цены значительно выросли, так как боятся, что затем придется покупать еще дороже. А страх обычно — плохой советчик».
Тактика страуса
Некоторые ипотечные заемщики, когда наступают нелегкие времена, могут жаловаться на свои беды кому угодно, но только не банку, избегая всяких контактов и пряча, как страус, голову в песок — «авось пронесет».
«Это самая идиотская стратегия. Если ты понимаешь, что ты не сможешь вовремя заплатить, пиши, звони банку, требуй ипотечных каникул, реструктуризации долга, вступай в контакт, говори о проблеме, пытайся найти решение. Чем активнее ты будешь на этой фазе, тем выше шанс, что какой-то компромисс вы все-таки найдете, — говорит Ирина Радченко. — Я часто участвую в передачах, где рассказывают слезливые истории: попала в автомобильную аварию, лежала в больнице и было не до ипотеки, а банк такой-сякой насчитал пени. И вот она вышла — мало того что потеряла работу и здоровье, а теперь она еще должна оплатить штрафы. Но банк здесь при чем? Если бы человек застраховал свое здоровье, тогда бы страховая компания разбиралась бы со штрафами и пенями. Люди экономят и не хотят оформлять страховку, а когда наступает страховой случай, то виноват банк».
Неприятные «мелочи»
Кстати, о страховках. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости замечает, что на вашей невнимательности и забывчивости банк может хорошо заработать.
«Без страховки предмета залога кредит не дадут, но через год, если ты не предоставил новый полис, ставка автоматически увеличится на два процентных пункта. Многие забывают об этом, платят по-прежнему, а долг тем временем накапливается. Нужно обращать внимание на дату страховки. Если ты поменял место жительства, у тебя изменились адресные данные, но ты вовремя не сообщил об этом банку, штраф может составить 50 тыс. рублей. Внимательно читайте договор — банк на таких мелочах может очень хорошо заработать, — говорит эксперт. — Ипотечный кредит очень дисциплинирует — к документам, которые ты подписал, нужно относиться уважительно».
Еще один просчет — не смотреть на вид платежа. Их два — аннуитетный и дифференцированный.
«В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идет на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. Во втором же случае сначала платеж большой, а потом он постепенно уменьшается, потому что заемщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита», — замечает консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова.
Приводит пример: вы взяли ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2%. При аннуитетном графике платежа уплаченные проценты за весь срок кредита составят 1 225 005,14 рубля, во втором случае — 1 069 180, 44 рубля.
Не думай о рефинансировании свысока
Ключевая ставка Банка России и ставки по ипотеке постоянно меняются. Сейчас ключевая ставка оставлена на уровне 4,25% годовых. Эксперты отмечают: необходимо следить за движением ставок по ипотеке. Если банки уже предлагают кредиты по ставкам на два и больше процентных пункта ниже вашей, то заем лучше и выгоднее рефинансировать, то есть оформить новый ипотечный договор в том банке, который предложит более низкую ставку.
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка отмечает, что помимо известных способов экономии средств (досрочные платежи, акции от застройщиков, рефинансирование) есть и менее известные: «К примеру, каждый россиянин может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости. Государство возвращает 13% от стоимости квартиры с лимитом 2 млн рублей».
