Долевое строительство выросло на низких ценах и малых процентах
В 2016 году количество проданных по договорам долевого участия (ДДУ) квартир и апартаментов в Москве выросло более чем в два раза в сравнении с предыдущим годом. Росту популярности ДДУ не вредит постоянно циркулирующая в СМИ информация про недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.
По оценке аналитического центра ЦИАН, в прошлом году по ДДУ было продано 31,5 тыс. квартир и апартаментов, что на 104% больше, чем в 2015 году. Наиболее заметный рост (на 120%) показали продажи квартир по таким договорам. Общая площадь реализованных по ДДУ квартир и апартаментов выросла на 94% — до 1,88 млн кв. м. Выручка в этой категории за прошлый год поднялась на 71% — до 355 млрд рублей.
Выручка росла медленней, чем количество сделок, что объясняется падением цен. По подсчетам ЦИАН, средняя цена квадратного метра в новостройках упала за год на 11,8%. При этом цены на квартиры снизились на 14,9% — в основном из-за роста доли продаж квартир в недорогих проектах. На 7% сократилась средняя площадь квартир. За счет снижения средней цены квадратного метра и средней площади квартир средняя сумма сделки в новостройках сократилась за год на 16%, а отдельно в сегменте квартир и вовсе на 21%.
Конкуренция на рынке усилилась. Если в 2015 году 20 проектов собрали 55% выручки, то год спустя 20 лидирующих по продажам комплексов смогли получить только 43% общей выручки (152 млрд рублей).
По мнению участников рынка, на продажи повлиял выход на рынок большого количества доступных проектов.
— Спрос на первичном рынке подпитывали два основных фактора — значительный объем предложения и ипотека с господдержкой с привлекательным уровнем ставок. При этом в объеме предложения на первичном рынке значительную долю занял массовый сегмент с бюджетным предложением квартир и апартаментов, — сообщила руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.
Резкий рост спроса на рынке долевого строительства в 2016 году можно объяснить двумя факторами: государственной программой субсидирования ипотечной ставки и стабилизацией экономической ситуации, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она уточнила, что благодаря господдержке средние ставки по ипотеке снизились до 11,55% годовых, а на рынке долевого строительства — до 10,77%. В то время как в наиболее острую фазу кризиса в 2015 году стоимость кредита по программам некоторых банков достигала 15% годовых. В рамках программы субсидирования, которая работала только на первичном рынке, было выдано кредитов на 556 млрд рублей, что составило 98% от всего объема кредитования рынка новостроек (571 млрд рублей).
— Учитывая тот факт, что рынок строящегося жилья предлагает самые низкие расценки в сочетании с доступной ипотечной ставкой, покупательский спрос сконцентрировался именно здесь, — заметила Мария Литинецкая.
В этом году, по оценке ЦИАН, рост продаж по ДДУ может продолжиться, если застройщики найдут резервы, чтобы продолжить строить недорогое жилье в пределах МКАД.
— Как показывает опыт 2016 года, снижение средней цены квартиры на 20% оказалось достаточно для удвоения продаж по количеству и на 75% по выручке. Однако резерв по снижению средних цен на строящееся жилье за счет уменьшения площадей квартир исчерпан — и теперь нужно искать пути дальнейшего снижения себестоимости квадратного метра, в том числе и за счет мер со стороны городских властей, — отмечено в исследовании ЦИАН.
Покупка квартир по ДДУ считается безопасной схемой, однако и тут есть подводные камни, подчеркивают юристы.
— Покупка по договору о долевом участии дает возможность получить квартиру по очень выгодной цене, однако и риски получить недострой имеются. Собственно говоря, это основной риск при инвестировании в строительство, — сказал управляющий партнер компании «ЮрПартнерЪ» Антон Толмачев.
Юрист компании «Лорес консалтинг» Юлия Кочаровская рассказала, что по закону застройщик может переносить прописанный в договоре срок сдачи дома, для этого достаточно соблюдать процедуру уведомления. Также, по ее словам, нередки случаи, когда проект в ходе строительства корректируют и площадь квартиры оказывается меньше оговоренной.
По официальным данным, в декабре прошлого года в Москве было зарегистрировано 1 тыс. обманутых дольщиков в 24 проектах, что на 57% больше, чем было в августе того же года. Как сообщал заммэра Марат Хуснуллин, еще у 5–6 тыс. соинвесторов сорвались обещанные сроки сдачи новостроек. Однако считать таких дольщиков обманутыми можно лишь условно.
