«Коммуналки» в цене
По данным ведущих российских агентств недвижимости, отечественный рынок аренды жилья переживает небывалый «спад» — цены на аренду московских квартир упали на 24%. «Известия» постарались выяснить, как рынок будет развиваться дальше и чем это грозит квартиросъемщикам.
Текущая ситуация на рынке жилья довольно неоднозначная. Все сходятся в одном — рынок проседает. Но вот по поводу «масштабов трагедии» единства нет. Некоторые эксперты говорят, что ценовая политика найма жилья в течение года не претерпела существенных изменений. Так, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», снижение было отмечено только в первом полугодии: квартиры экономкласса подешевели на 10–15%, бизнес-класса и de luxe — примерно на 15%. Сегодня цены в среднем составляют порядка 30 тыс. рублей за однокомнатную квартиру, 38–40 тыс. за двухкомнатную и 46–50 тыс. за «трешку». Но есть и другие данные. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Аренда», например, отмечают, что в ноябре 2015 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса впервые с сентября 2011 года опустилась ниже 30 тыс. рублей в месяц.
Спрос рождает предложение
Новый тренд на рынке аренды жилья: цену можно снизить в процессе переговоров, что в последнее время происходит все чаще. По словам заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, скидка арендной ставки по результатам торга в среднем составляет 10%. Однако здесь стоит сразу оговориться: речь, конечно, не идет о низкобюджетных квартирах — их стоимость четко фиксируется собственниками. «Сегодняшнюю ситуацию на столичном рынке аренды жилья ни в коем случае нельзя назвать катастрофической, — полагает Оксана Полякова. — Участники рынка, безусловно, столкнулись со сложностями, особенно в конце 2014-го — начале 2015 года, когда произошел масштабный отток арендаторов. Тогда был зафиксирован рекордный за последние пять лет показатель — 35% досрочно расторгнутых договоров найма. В настоящее время на их долю приходится не более 5%».
Что касается соотношения спроса и предложения, то тут все осталось на своих местах. Предложение по-прежнему превышает спрос примерно в 1,5 раза (против разницы в 2–2,5 раза в начале года, весной и летом), но преимущественно за счет высокобюджетных, а потому непопулярных квартир бизнес- и премиум-классов. Недорогое и непрестижное жилье «разлетается» как горячие пирожки: в течение одного-двух дней, в то время как квартиры бизнес-класса могут сдаваться неделями, а то и месяцами. При этом общей динамики сокращения спроса сейчас не наблюдается. «Стоит отметить, что разрыв между спросом и предложением в полтора раза все равно значительно меньше разрыва, который наблюдался в прошлом году, когда предложение превышало спрос в 5–6 раз, — говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Поэтому даже если существующий разрыв между спросом и предложением сохранится, надеемся, что он не достигнет значений прошлого года».
Кстати, кризис не обошел стороной и самый консервативный и слабо реагирующий на подобного рода пертурбации элитный сегмент. По словам директора департамента аренды квартир PENNY LANE REALTY Марины Шекеры, падение в 24% — это еще оптимистичный показатель: «Да, рынок аренды действительно падает. По-прежнему собственники предлагают дисконты, хотя наряду с ними есть и те, кто предпочитает держать докризисные цены. Как правило, это значит, что арендодатель не особенно заинтересован в сделке и не хочет подвергать квартиру износу по сниженной ставке».
Тайна черных маклеров
Конечно, на риелторах такая ситуация отражается негативно, но некоторые последствия могут рикошетом сказаться и на клиентах. Проблема в том, что в кризис агенты предпочитают работать на себя, а не на компанию, от чего страдают не только компании, но и сами квартиросъемщики. Да, услуги компании стоят дороже, чем маклеры-одиночки. Но агентство — это юридическое лицо, которое способно предоставить определенные гарантии, снизить риски, оказать дополнительные услуги (это и помощь юристов, и поддержка в разрешении конфликтов, и профессиональная рекламная кампания). Конечно, черные маклеры прекрасно понимают, что демпинг — это действенный инструмент конкуренции, но слава о них идет нехорошая. Именно поэтому они пытаются «обелить» себя в глазах клиентов, прикрываясь брендом.
Например, многие агенты называют себя представителями компаний, в которых работали прежде. У них даже есть визитки и бейджи. Но в случае, если что-то пойдет не так, привлечь физическое лицо к ответственности практически невозможно. Заставить решить спор — не выйдет. Такой посредник не несет никакой ответственности перед клиентом, не отвечает ни за свои слова, ни за качество своей базы (а значит, за порядочность тех же жильцов или собственников, которых рекомендует). «Собственники при этом тоже могут пострадать, — отмечает Марина Шекера. — Понятно, что их доходы стремительно падают и они стремятся экономить. Убедить их в том, что работать с черными маклерами опасно и в конечном счете невыгодно, не так-то просто — их можно по-человечески понять. Но есть и другая сторона медали — в элитном сегменте износ квартиры означает огромные убытки и он не должен «съедать» весь доход собственника».
Кому это выгодно?
В самом же выигрышном положении оказался арендатор. Его расходы на саму сделку минимизированы, в редких случаях теперь он платит агентству. Выбор квартир достаточно велик, собственники перешли с долларовых расчетов на рублевые, а ставки упали. В результате те арендаторы, которые еще вчера не могли рассчитывать на определенную категорию жилья, получили возможность его снимать. В том числе и «в складчину».
«Коммунальное» проживание нанимателей не является результатом «жесткой финансовой политики» владельцев квартир. Это исключительно антикризисная мера в условиях экономической нестабильности: сокращение зарплат, сокращение рабочих мест, инфляция — все это заставляет граждан жить в режиме экономии, на найме жилья в том числе. Для этого существуют различные способы — например, «двойная аренда», когда собственник квартиры сдает ее и снимает более дешевую. Другой вариант — переехать из престижного района столицы в отдаленный спальный, из Москвы в Подмосковье, из целой квартиры в комнату. «Что касается аренды «в складчину», то, по нашим данным, примерно 30% обращений в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» поступает от потенциальных арендаторов, которые хотели бы арендовать квартиру «на паях», но процент реальных сделок намного ниже, — сообщила Мария Жукова. — Прежде всего потому, что собственники такую схему не приветствуют, а если и соглашаются на такое «общежитие», то устанавливают более высокий уровень арендной платы, а порой и взимают посуточную плату с каждого жильца».
Согласно статистике, сегодня 57% всего объема многокомнатных объектов сдается в совместный найм. Показатель годичной давности — 38%. Число нанимателей больших квартир, живущих в одиночестве или одной семьей, уменьшилось с 62% в октябре прошлого года до 43% этой осенью. «По нашим данным, рынок аренды недвижимости в Москве просел примерно на 25%, — рассказала заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. — Я думаю, что в ближайшее время эта цифра может возрасти до 30%. Сейчас среди нанимателей мы наблюдаем отток приезжих из ближнего зарубежья — из-за курса рубля жить в России становится невыгодно. При этом мы видим приток россиян в Москву из относительно близких регионов. Так или иначе, скорее всего рынок будет снижаться. Но катастрофичного падения пока ждать не стоит».
