Власти будут бороться с квартирами-недомерками
В Москве могут сделать обязательной регулярную инвентаризацию старого жилья и первоначальную инвентаризацию новой жилой недвижимости. Такие предложения по изменению столичного законодательства переданы в мэрию и Мосгордуму, рассказал «Известиям» руководитель Московского городского бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) Денис Суслов.
— Сегодня нормативной базы по технической инвентаризации недвижимости на федеральном уровне не существует. У нас есть желание, чтобы эта база появилась. Мы подготовили свои предложения, и в последнее время к ним появился реальный интерес, вполне вероятно, что в течение года они будут приняты, — отметил Суслов. ГУП «МосгорБТИ» при департаменте имущества Москвы инвентаризирует объекты недвижимости, готовит учетно-техническую документацию и проводит кадастровые работы.
Как ожидается, будет регламентировано, в каких именно случаях проведение инвентаризации признают обязательным. Обязательная техинвентаризация зданий была отменена еще в 1998 году, по действующему законодательству (постановление правительства правительства РФ от 13 октября 1997 года «О государственном учете жилищного фонда в РФ» и закон 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 2007 года) инвентаризацию делать необязательно. При этом, по словам собеседника, отсутствие первичного и регулярного мониторинга жилого фонда приводит к проблемам.
— Самый актуальный вопрос — инвентаризация вводимого жилья. Сейчас она необязательна, и технически план квартиры может быть составлен как по результатам натурных обмеров, так и по проекту. Натурные обмеры стоят значительно дороже, и чаще многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию по декларативным данным, которые есть в проекте. Наша многолетняя практика показывает, что реальное здание от проекта почти всегда отличается. Если площадь взята из проекта, то образуется погрешность в 1,5–3 м. Для покупателя это уже достаточно весомая сумма. По имеющейся у нас информации, регулярно идут суды между собственниками жилья и застройщиками из-за того, что площадь квартиры оказалась меньше декларируемой, — сообщил Суслов. — Также возникают отклонения в расположении коммуникаций в доме, которые можно выявить только при инвентаризации. Наибольшие отклонения в монолитных домах в силу специфики строительства.
Гендиректор Экспертной инжиниринговой компании Сергей Должников напомнил, что соответствующим СНиПом предусмотрены предельные отклонения при возведении монолитных железобетонных конструкций — стен, колонн, перекрытий.
— Среднее максимальное значение таких отклонений составляет не более 30 мм. Отклонения большего значения являются дефектом строительства, которые строители устраняют самостоятельно или в ходе реализации процедуры приемки здания в эксплуатацию, с разной степенью эффективности, конечно, но тем не менее. Другой вопрос, что застройщики начинают продавать недвижимость в тот момент, когда проекта либо еще нет, либо он не доработан. И тогда в заключаемом с дольщиком договоре указывается большая площадь, чем он реально получит после завершения строительства. В таких случаях действительно покупателям приходится нанимать независимых экспертов, чтобы доказать, что метраж приобретенной квартиры меньше того, который предусмотрен договором купли-продажи, — отметил эксперт.
Максим Раевский, директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», признал, что случаи заметных отклонений от плана случаются, но утверждает, что они достаточно редки.
— Cтроительство — это процесс не хаотический, все капитальные конструкции и перегородки возводятся в строгом соответствии с планом, и замеры производятся многократно на разных стадиях строительства. Ни одна из сторон — ни дольщик, ни застройщик, ни подрядные организации — не заинтересована в нарушении планировки, так что подобных прецедентов немного, — полагает девелопер.
Мария Понаморева, партнер адвокатского бюро А2, однако, подчеркнула, что увеличение или уменьшение на 3–6 кв. м в площади квартиры — обычная история. По ее словам, возможно и отклонение от декларируемой площади на 15 кв. м. Причем в случае неожиданного фактического увеличения площади застройщики вынуждают покупателей доплачивать.
— Если увеличение площади произошло более чем на 8 кв. м, это это будет неприятным сюрпризом для покупателя, но к нему стоит быть готовым. Оспорить действия застройщика будет крайне сложно, поэтому придется заплатить свыше ожидаемой суммы. Если же произошло уменьшение площади квартиры, а застройщик не спешит осуществлять перерасчет, покупателю стоит быть крайне внимательным, так как часть недобросовестных застройщиков пытаются сначала подписать с покупателем акт передачи помещения (отдельной строкой которого является отсутствие каких-либо финансовых претензий), а потом передать технические документы по квартире. В таком случае покупателю стоит сделать в передаточном акте отметку, что приемка была произведена без проведения обмеров, либо — если обмеры уже были произведены и покупатель осведомлен об изменении площади — сделать отметку о том, что квартира принимается без согласования площадей, — советует Понаморева.
Татьяна Манакова из юридического бюро «Падва и Эпштейн» отмечает, что обычно при заключении договора дальновидный застройщик согласовывает с участником долевого строительства положения о том, что делать сторонам при выявлении несоответствия площади квартиры проекту.
— Как правило, устанавливается процентное соотношение от общей площади квартиры, при расхождении в рамках которого стороны не осуществляют возврат (или доплату, в случае если фактическая площадь квартиры превысит проектную) денег. Если расхождение площади по результатам обмеров превышает согласованную договором величину, стороны договора обязаны произвести перерасчет. При уменьшении фактической площади компенсацию выплачивает застройщик, и наоборот, — рассказывает она. По ее словам, абсолютное большинство споров по этому поводу связано с отказом застройщика осуществить возврат излишне полученных денежных средств либо с неправильным осуществлением застройщиком расчетов при передаче квартиры.
Суслов добавил, что регулярная инвентаризация жилья также необходима для того, чтобы власти знали, какая часть жилого фонда уже стала аварийной и нуждается в расселении.
— Коллеги из Росстата жалуются, что отсутствует системное и регулярное обследование недвижимости. К ним перестала поступать четкая статистика по состоянию жилого фонда, которой можно на федеральном уровне оперировать. Каждый субъект сам анализирует, но обобщение информации и передача ее на федеральный уровень прекратились. Раньше была связка с БТИ, но сейчас полноценного учета на федеральном уровне нет, — сообщил Суслов. — Решению о проверке каждого дома принимается городскими властями индивидуально. Если нам заказывают, мы выходим на объект и даем заключение о его состоянии с учетом износа ветхости и так далее. Если же заявка на обследование объекта не поступала, а мы там были последний раз в 1998 году, то заключение о его износе может быть рассчитано по формуле, но этого может быть недостаточно. Если бы были требования к периодичности обследования, то информация, которая содержалась в наших базах, была бы актуальна. А сейчас она частично утрачена.
Ежегодная выручка МосгорБТИ уже 10 лет колеблется на уровне 1 млрд рублей, чистая прибыль — несколько десятков миллионов рублей; около половины доходов этого ГУПа составляют заказы городских властей. На данный момент расценки МосгорБТИ на первичную инвентаризацию составляют 20,30 рубля за 1 кв. м для жилого фонда и 40,59 рубля за 1 кв. м за нежилую недвижимость для объектов площадью до 1 тыс. кв. м. Каждый квадрат после 1 тыс. кв. м обойдется в 10,3 рубля для жилья и 20,6 рубля — для объектов нежилого фонда.
