С января «однушки» в Москве подорожали на 2 млн рублей

С января по апрель 2015 года средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы выросла с 5,25 млн рублей на 34%, до 7,035 млн рублей. Такие данные приводятся в исследовании, проведенном крупнейшим российским сайтом частных объявлений Avito. Средняя цена квадратного метра выросла со 150 тыс. рублей до 201 тыс. на вторичном рынке и со 119 тыс. рублей до 157 тыс. рублей в новостройках, где стоимость однокомнатной квартиры поднялась с 4,16 млн рублей до 5,49 млн рублей (на ресурсе также размещаются коммерческие объявления).

При этом за прошлый год значительно вырос разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке: например, в апреле 2014 «однушка» стоила 4,55 млн рублей на вторичном рынке и 4,2 млн на первичном, в январе 2015-го — 5,25 млн рублей и 4,16 млн рублей соответственно.

Любопытно, что если однокомнатные и двухкомнатные квартиры стоят на вторичном рынке значительно дороже новых, для трех- и четырехкомнатных картин соотношение цен другое. Так, четырехкомнатная на вторичном рынке обойдется по данным на апрель в 29,5 млн, в новостройке же будет стоить 42,8 млн. Квадрат в таких квартирах стоит 369 тыс. рублей и 535 тыс. рублей соответственно. В январе четырехкомнатная квартира стоила 23,1 млн рублей на вторичном рынке и 32,6 млн рублей в новостройках.

При таких ценах спрос на квартиры, особенно на вторичном рынке, невелик, говорят опрошенные эксперты.

— Продавцы, а также брокеры, риелторы, определяют цены, учитывая общий рост цен на многие товары. Покупателей сейчас в принципе мало, и если снизить цены, их больше не станет, так как нужен стимул в виде доступной ипотеки — поэтому продавцам нет смысла выставлять квартиру за цену ниже рынка и проводить заведомо убыточную сделку. Думаю, что все игроки вторичного рынка жилья в настоящее время находятся в ожидании: заемщики ждут снижения ставок, а продавцы, в свою очередь, также находятся в ожидании реализации отложенного спроса, — считает Ирина Милова, начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-банка.

Как она отметила, в настоящее время обращения клиентов с заявками на кредитование квартир на вторичном рынке сократились примерно в 10 раз.

— По нашему мнению, причина не в стоимости жилья, просто немногие клиенты готовы кредитоваться под ставки 15–17% годовых, также они не знают о текущей господдержке, — уточнила Милова.

Для квартир на первичном рынке с марта 2015 года действует госпрограмма по субсидированию ипотеки. Воспользовавшись ею, граждане могут получить ипотечный кредит под 12% годовых. Разницу между фиксированной ставкой и ставкой, установленной банком, оплачивает государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Предложением можно воспользоваться только для новостроек, которые аккредитованы банком, участвующим в программе. Размер льготного кредита составляет до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Зато при прейскурантах, не соответствующих покупательной способности, больше возможностей для торга. Как отмечают участники рынка недвижимости, часты случаи, когда продавцы в конечном итоге уступают квартиру по цене ниже заявленной.

— Если к концу 2014 года мы наблюдали увеличенный спрос на жилье и продавцы могли использовать это обстоятельство себе на пользу, то сейчас наблюдается другая ситуация. На фоне снижения спроса продавцы готовы к уступкам при сделках с недвижимостью, чтобы привлечь внимание покупателей. Разница между реальной и заявленной стоимостью может составлять до полумиллиона. Отметим, что купить однокомнатную квартиру эконом- и комфорт-класса в новостройках сейчас можно в среднем от 5,5–6 млн рублей, — сказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

В то же время Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», заметил, что в силу столичной специфики продавцы идут на снижение цен только в случае крайней необходимости.

— У столичного рынка недвижимости есть одна очень интересная особенность — в условиях неблагоприятной конъюнктуры цены на жилье снижаются очень медленно. То есть в среднем продавцы не готовы продавать свои квартиры по более низкой цене и предпочитают подождать, и на рынке возникает любопытная ситуация, когда покупатели готовы выходить на сделки с привлекательной стоимостью, но объем адекватного предложения минимален. Соответственно, существенного расхождения в статистике нет и итоговая цена квартир редко оказывается существенно ниже заявленной, — полагает эксперт.

Но, как заметила Милова, предложение корректируют также заемщики, которые не способны больше своевременно выплачивать кредит и вынуждены продавать ипотечные квартиры.

При этом если ожидания продавцов на вторичном рынке завышены, то продавцы новостроек, напротив, несколько занизили реальные цены.

— Стоит отметить, что речь идет о ценах, указанных в рекламных объявлениях. Если по вторичному рынку они, видимо, дают объективную картину, то для новостроек они занижены. По нашим данным, средний бюджет для покупки в апреле этого года составлял около 7 млн рублей. Найти квартиру за 5 млн рублей практически нереально. Тут, видимо, в рекламных целях ставили самые дешевые предложения, чтобы привлечь покупателей, — полагает Наталья Сазонова, руководитель проектов «Метриум групп».

По мнению участников рынка недвижимости, рост цен продолжится.

— По нашим оценкам, если мы не увидим каких-то драматических событий на валютном и сырьевом рынках, цены на квартиры в Москве к концу года вырастут еще на 10–15%, — делает прогноз Раевский. По его словам, основные причины, подстегивающие рост цен, — сокращение объема качественного предложения из-за скупки квартир в конце года на волне обесценивания рубля и сокращение количества новых проектов из-за дефицита финансирования для девелоперов.