В торговых центрах поставлен рекорд по пустым площадям

В I квартале 2015 года уровень свободных площадей в столичных ТЦ составил 5,6%, что является максимальным показателем с 2010 года, говорится в отчете консалтинговой компании NAI Becar. Для сравнения, за 2014 год этот показатель в среднем составил 4,8%, а до этого долгое время не превышал 3%. NAI Becar учитывала только площади, на которые, по словам собственников ТЦ, еще не заключен договор аренды. Если посмотреть на реальное количество закрытых магазинов, картина еще хуже: как отметила Юлия Ситникова, аналитик отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов», доля реально закрытых площадей в составе столичных торговых центров выросла по сравнению с концом 2014 года и находится на рекордной для рынка высокой отметке в 11% (по состоянию на апрель 2015 года).

— 560 тыс. кв. м арендопригодных площадей, по сути, стоят закрытыми — это больше, чем два абсолютно пустых «Авиапарка» (один из крупнейших торговых комплексов в Европе, открыт в Москве в 2015 году). Рост показателя мы начали фиксировать еще в конце прошлого года — тогда с 2,5% (конец 2013 года) он вырос сразу до 8,5%, — сказала Ситникова. Как она уточнила, в открытых с 2014 года объектах доля пустующих площадей составляет 50%.

В этих условиях затихает и активность инвесторов. Так, например, сорвалась сделка по продаже комплекса «Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа. Компания «Экспоком» отказалась от покупки в связи с ухудшением ситуации на рынке коммерческой недвижимости и ростом стоимости заемного финансирования. Искать новых покупателей пока не планируется.

Тенденция связана с сокращением числа покупателей — покупатели стали реже ходить в крупные торговые комплексы площадью от 40 тыс. кв.м. Посещаемость таких объектов снизилась, по данным Nai Becar, на 5–12%.

«Драматическое падение, последовавший затем небольшой рост и сегодняшнее нестабильное положение национальной валюты, санкции, новые условия, выставленные отечественным ритейлерам их иностранными партнерами — в частности, стопроцентная предоплата за товар, привели к повышению затрат ритейлеров на закупку новой продукции, — говорится в исследовании NAI Becar. — В то же время покупательская способность населения, доходы которого также формируются в основном рублях, снизилась, что привело к снижению торгового оборота и сферы услуг. Так, за январь-февраль 2015 года оборот розничной торговли и общественного питания по Москве составили в сравнении с аналогичным периодом 2014 года 93,2% и 92,4% соответственно».

Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE, приводит близкие цифры.

— По итогам I квартала 2015 года уровень вакантных площадей в московский торговых центрах достиг исторического максимума за последние 8 лет и составил порядка 9%, при этом не исключено, что до конца года этот показатель может достичь 11–12%. В первую очередь высокий показатель вакантных площадей связан с техническими открытиями новых проектов, которые заполнены на момент открытия, как правило, не более чем на 25–30%, — говорит эксперт. — Рост индикатора связан с высокой ротацией арендаторов, которые вследствие снижения потребительского спроса вынуждены прибегнуть к сокращению нерентабельных торговых точек в пользу открытия новых магазинов в ТЦ с более гибкими коммерческими условиями. Неудивительно, что крупные торговые сети корректируют планы развития. С начала года о закрытии магазинов и возможном уходе с рынка заявили три международные сети одежды — Camaieu, Hervé Léger и Lindex. Кроме того, о временной приостановке развития брендов объявили одни из ведущих франчайзинговых партнеров рынка — BNS Group (Armani Jeans, Calvin Klein и др.) и Inventive Retail Group (Nike, Sony, Samsung и др.), а о сокращении торговых точек объявили крупные федеральные сети одежды Incity и Gloria Jeans и международные холдинги Stockmann и Adidas.

С другой стороны, отмечают эксперты, доходы потребителей не настолько упали, чтобы они отказывали себе в повседневных тратах. Поэтому альтернативой крупных моллов стали районные торговые центры. По информации компании Watcom Data Consulting, в I квартале 2015 года зафиксирован рост посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых центров площадью от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м и 20–40 тыс. кв. м — относительно I квартала 2014 года в среднем на 5%.

— Продуктовые сети, в особенности формата «магазина у дома» («Магнит», «Дикси»), и DIY-сети (Leroy Merlin) активно развиваются. Замедляют свое развитие по большей части fashion-операторы, — говорит Ситникова из «Магазина магазинов».

Тем временем на рынок продолжают выходить новые проекты, запущенные до кризиса. В I квартале 2015 года, по данным Nai Becar, было введено 545 тыс. кв. м общей площади и 239 тыс. кв. м арендопригодной площади. Это на 38% ниже показателя IV квартала 2014 года, но в два раза больше, чем было введено за аналогичный период 2014 года. Еще не менее 300 тыс. кв. м площадей должны ввести до конца года: девелоперы, вышедшие на строительную стадию к прошлому году, будут вынуждены ввести свои объекты в эксплуатацию, поэтому в ближайшее время объем предложения еще увеличится, несмотря на отсутствие активного спроса.

— Сложившиеся условия не могут не сказываться на коммерческих условиях. В итоге, например, в новых московских ТЦ, открытых с 2014 года, арендаторы платят либо процент от товарооборота, либо ограничивают арендную плату, — говорит Ситникова.

Пока что средние показатели арендных ставок, впрочем, не претерпели значительных изменений. К началу апреля, по данным Nai Becar, цена на аренду в торговых центрах Москвы без учета НДС и эксплуатационных расходов колеблется: $80–650 за 1 кв. м/год — для якорных арендаторов, $400–2500 за 1 кв. м/год — для торговой галереи. Объекты, которые не могут похвастаться качественной концепцией (расположены на периферии, далеко от метро или вне дорог с активным трафиком), предлагают арендные ставки и до $250 за 1 кв. м/год. Арендные цены в договорах традиционно фиксируются в валюте, но в текущих условиях арендаторы имеют больше влияния и всё чаще добиваются рублевых ставок.