Суд вернул РПЦ Константинопольское подворье
Как правило, Русская православная церковь (РПЦ) решает вопросы, связанные с недвижимостью, без суда, но на этот раз без арбитражного конфликта не обошлось. Арбитражный суд Москвы подтвердил право РПЦ на нежилое здание бывшего Константинопольского подворья, расположенное по адресу: Крапивенский пер., д. 4, стр. 1, — департамент имущества Москвы (ДИГМ) выступал против передачи здания. Ровно по тому же адресу, рядом с действующим храмом преподобного Сергия Радонежского в Крапивниках, находится жилой корпус — РПЦ также претендует на него, подана заявка в мэрию на приватизацию. В случае успеха дом тоже перейдет к РПЦ и организации придется наконец расселять его жильцов и перезаключать договоры с банками-арендаторами.
Как рассказала «Известиям» главный юрисконсульт Синодального отдела религиозного образования и катехизации РПЦ Елена Зайчикова, по адресу Крапивенский пер., д. 4, стр. 1 расположено несколько строений. В 1992 году они были переданы сначала в хозяйственное ведение, а затем в бессрочное безвозмездное пользование ее отделу. Предметом завершившегося арбитражного спора был только нежилой корпус площадью 1234,7 кв. м, в котором до 1999 года размещались православный лицей и школа духовного пения. По словам Зайчиковой, в 2000-х годах здание реставрировалось «с помощью инвестора».
— В 2010 году был принят закон «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В рамках этого закона РПЦ подала заявку о приватизации. Был получен отказ на том основании, что имущество не является имуществом религиозного назначения. Поэтому было разбирательство, — объяснила собеседница.
В результате суд вынес решение в пользу церкви, опираясь на архивные документы, которые подтвердили, что спорный объект имеет религиозное назначение. В частности, была представлена архивная справка из департамента культурного наследия Москвы с описью от 24 июня 1914 года, в которой говорилось, что «по окладным книгам Городской управы данное владение числится за церковью св. Сергия, что в Крапивках, состоит в собственности Вселенской Патриархии. В действительности принадлежит той же церкви». В частности, в каменном трехэтажном доме с подвальным помещением «находились квартиры, в том числе квартира настоятеля архимандрита», в описи также указывалось, что во дворе стоят «каменные одноэтажные нежилые строения для принадлежностей».
Как посчитал суд, из содержания архивной справки видно, что здание было построено на землях, принадлежащих церкви, находилось в собственности церкви и в нем имелись квартиры для переживания священнослужителей. Это и подтверждает принадлежность объекта к имуществу религиозного назначения — ведь объект обеспечивал деятельность религиозных организаций, в частности совершение богослужений и прочих обрядов, рассуждает судья Николай Мысак.
Архитектором подворья (строилось в 1887–1892 годах) стал Сергей Родионов, признанный мастер московского модерна, эклектики и церковной архитектуры. К Константинопольскому подворью также относится церковь преподобного Сергия Чудотворца, известная по документам с 1625 года. Она была передана в 1883 году царским указом как бесприходная во владение Вселенской Патриархии. Подворье было закрыто в конце 1930-х годов, тогда был разобран верх церковной колокольни. Тот факт, что подворьем владела Вселенская — то есть Греческая — патриархия, арбитражным судом не рассматривался, поскольку во владение имуществом 23 года назад вступила РПЦ, службы в храме снова начались в 1991 году, в 1990-х годах церковь была постановлениями правительства Москвы передана РПЦ.
— Предметом спора был только этот корпус, потому что ДИГМ отвечал только за нежилые помещения. По поводу других корпусов заявка о приватизации была подана в департамент жилищной политики и жилищного фонда, но ответ пока не получен, — пояснила Зайчикова.
В департаменте имущества города Москвы сообщили, что примут решение суда таким, какое оно есть.
— Департамент городского имущества не будет обжаловать решение Арбитражного суда города Москвы.
В рамках судебного разбирательства были предоставлены дополнительные документы, подтверждающие возможность размещения в данном здании объекта религиозного назначения, — сказали «Известиям» в пресс-службе департамента.
Общая площадь зданий по адресу: Крапивенский пер., д. 4, стр. 1 — 3,39 тыс. кв. м, уточнил Сергей Должников, гендиректор Экспертной инжиниринговой компании. Так записано в постановлениях правительства Москвы о передаче отделу религиозного образования и катехизации Московского патриархата здания бывшего Константинопольского подворья (№ 735-ПП от 15 сентября 1992 года и № 919-ПП от 23 декабря 1997 года).
— Теми постановлениями было предписано освободить помещение от арендаторов и обеспечить отселение 13 семей. По состоянию на сегодняшний день в доме остаются 11 семей, свободные квартиры сдаются в аренду, остальные пригодные помещения, офисная часть здания — тоже сданы, в том числе челябинскому Таурус Банку, Славянскому банку, — рассказывает Должников.
В отделении Таурус Банка в Крапивенском переулке «Известиям» сообщили, что пока работают в обычном режиме и о предстоящем переезде не знают. Собственно, еще непонятно, придется ли коммерческим арендаторам выезжать.
Как сообщила Зайчикова, расселение будет произведено по существующим законодательным нормам.
— С расселением возможны различные варианты — это предмет обсуждения будущего. Будем всеми силами пытаться расселить так, чтоб все были довольны, — говорит Зайчикова.
В то время как нежилая постройка, которая использовалась департаментом образования РПЦ, уже приведена в порядок, жилые корпуса всё еще нуждаются в реконструкции. Отреставрировали только так называемую офисную часть, отметил Должников.
— В той части здания, где расположены квартиры, в том числе коммунальные, реставрация, капитальный ремонт так и не были проведены. Всего квартир в здании 56, — рассказал собеседник. — Учитывая большую степень физического износа здания (не менее 70%), для приведения его в соответствие с современными требованиями и сохранения исторического облика потребуется значительная реконструкция, затрагивающая фундамент, перекрытия, кровлю. Стоимость реконструкции может составить до 220 млн рублей (для площади 3,39 тыс. кв. м). Если речь идет о той части, где проживают семьи, необходимо учесть расходы на приобретение жилья, эта сумма зависит от количества проживающих.
По его оценке, стоимость 1 кв. м квартир в этом доме составляет от 200 тыс. до 250 тыс. рублей. Средняя стоимость коммерческой аренды в районе расположения дома (Цветной бульвар) — $846 за 1 кв. м в год.
Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, отметил, что случаи, когда РПЦ вынуждена решать имущественные вопросы в суде, крайне редки.
— На данный момент церковь пользуется достаточно большим авторитетом, поэтому обычно удается всё решить в досудебном порядке, — говорит юрист. — Вместе с тем нельзя не признать, что после революции 1917 года большинство религиозных объектов было изъято, часть из них так и не вернулась прежним владельцам. Ряд таких зданий уже обветшали и нуждаются в серьезной реставрации. Закон предписывает передачу исключительно объектов религиозного назначения. Речь идет не о возвращении национализированной собственности, а именно о передаче религиозных объектов, которые будут использоваться по своему назначению. В законе говорится не о возвращении, а именно о передаче. Если возвращать всё, что было национализировано после 1917 года, то вслед за церковью появятся наследники дворян, которые потребуют свои особняки, потом бояре, князья — эта практика может завести слишком далеко.
