В Москве рекомендовано увеличить этажность 400 домов

Столичные власти определили требования к домам, которые можно реконструировать за счет собственников жилья. Реконструкция подразумевает надстройку и обстройку старых зданий, поэтому площадь жилых помещений существенно увеличивается. Как пояснили «Известиям» в департаменте градостроительной политики, разработанным критериям соответствуют примерно 400 домов общей жилой площадью 1 млн кв. м, для которых будет рекомендован этот способ реконструкции.

Как сообщили в департаменте, речь идет о 3–5-этажных кирпичных (блочных) домах сталинских серий с железобетонными перекрытиями и износом здания не более 50%. Объект обязан находиться не дальше чем в 3 м от улично-дорожной сети, при этом ни он сам, ни зона, где он расположен, не должны иметь градостроительных ограничений. Кроме того, установлено требование к высоте потолков в квартире (около 3 м) и к количеству квартир в доме (не более 40), также в доме должна быть возможность образования юридического лица в виде ТСЖ или ЖСК.

Методические рекомендации были разработаны после того, как в городе был запущен пилотный проект по реконструкции с надстройкой и обстройкой на улице Мишина, 32. Собственники квартир выступили пайщиками строительства, заказчиком стало образованное ими ТСЖ. Однако в общих рекомендациях помимо собственных денег жильцов допускается использование кредитных средств, жилищной ипотеки, материнского капитала, а также привлечение инвесторов.

Как рассказали в департаменте, эксперимент по надстройке к 4-этажному дому трех этажей находится в завершающей стадии, и его можно назвать успешным.

— Сейчас там идет монтаж крыши и отделка нижних этажей, также в ближайшее время планируется закончить установку лифтов, а вообще строительно-монтажные работы завершатся к концу лета, — уточнили в департаменте. — За счет обстройки увеличилась площадь квартир, находящихся внизу: две квартиры из 16 не вкладывали средства в реконструкцию, но получили дополнительные кладовые комнаты по углам, а также увеличили площадь кухонь. Собственники, которые вкладывались в реконструкцию, на основе размера паев получили дополнительную жилплощадь, которой смогут свободно распоряжаться.

Помимо расширения непосредственно жилой площади участники проекта по надстройке получат капитальный ремонт «старой» части здания, горячее водоснабжение и электрическое оборудование (поскольку из-за требований безопасности газовое оборудование, включая проточные водонагреватели, должно быть заменено), лифт, мусоропровод и подземный гараж на 36 машино-мест. Кроме того, у жильцов реконструируемого дома появляется возможность сделать свои спортивную и детскую площадки во дворе и приспособить строение для маломобильных групп граждан.

В департаменте добавили, что конкретный адресный перечень сейчас находится в стадии формирования. Однако наибольшая концентрация таких серий домов наблюдается в районах станций метро «Университет», «ВДНХ», «Полежаевская», «Автозаводская», «Новые Черемушки», «Марьина роща», «Кутузовский проспект», «Ленинский проспект» и «Проспект Вернадского».

Заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков полагает, что в Москве уже есть несколько запланированных проектов, авторы которых и продвигали инициативу в столичную мэрию.

— Но не стоит ждать, что таких проектов будет много: здесь очень много сложностей, — считает он. — Если даже один собственник будет против — проект не согласуют. Кроме того, чтобы заниматься подобными девелоперскими проектами, необходимы большие опыт и знания, которыми не обладают рядовые жители. Намного проще начинать строительство с нуля. Здесь же в домах, где продолжают жить люди, нужно замерять прочность фундамента, изучать геоподоснову и т.д. Это неудобно не только для жильцов реконструируемого дома, но и для соседей.

По мнению эксперта, идти на такие большие вложения и риски стоит только тем собственникам, которые живут в хорошем районе и опасаются расселения.

— Например, Китай-город: это «вкусная» территория, и в то же время многие дома здесь в катастрофическом состоянии, — отмечает Жарков.

Председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин полагает, что на надстройке можно заработать, но этой возможностью, скорее всего, воспользуются не жители, а крупные девелоперские компании.

— В пределах Садового кольца стоимость строительства 1 кв. м — примерно $2 тыс., плюс расходы на оформление градостроительного плана земельного участка, все согласования, возможно, какие-то неформальные платежи. С учетом всех расходов на каждый вложенный рубль всё равно будет приходиться 2–3 полученных в результате, — говорит он. — Но на практике всё, что получат жители, — это отступные от девелоперских компаний.

Председатель совета московского отделения «Опоры России» Александр Жарков полагает, что даже те москвичи, которые смогут договориться между собой, не преодолеют административные барьеры.

— К сожалению, у нас очень низок уровень коллективного управления собственностью, ТСЖ — это до сих пор редкость, — поясняет он. — Людям сложно договориться об управлении домом, не говоря о таких сложных и дорогостоящих проектах, как реконструкция и тем более надстройка. Но даже если представить, что собственники договорились, остаются административные препоны.

Жарков добавил, что опыт реконструкции за счет собственников распространен, например, в Финляндии.