Когда дома «зеленее»

Эксперты от недвижимости и их коллеги по смежным отраслям не первый год вытаскивают на страницы презентационных полос термин «экостроительство» – экологичное и экономное. Однако до сих пор в России не разработано по сути ни одного документа, в котором бы теоретические постулаты гармонично сочетались с примерами из реальной практики. Но это не значит, что законодательных инициатив не было вовсе.

Активное развитие буквы российского закона в сфере «зеленого строительства» пришлось на 2009–2010 годы. Но принятые в этот период нормативно-правовые акты требуют, что называется, дальнейшего совершенствования. Почти четыре года назад был принят 261-ФЗ «Об энергосбережении, о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». В нем предусмотрены многочисленные меры по стимулированию энергосбережения и повышения энергетической эффективности зданий, сооружений и строений.

Знаем – слышали

Говорить о том, что самые «зеленые», самые продвинутые технологии в строительстве начнут оттачивать на сегменте экономжилья, было бы пока наивно. В большей степени ко всем этим грин-штучкам повернулся сектор коммерческой недвижимости, что немудрено: класс (особенно когда он начинается с первой буквы алфавита – А) обязывает. Так, доклад о «зеленом строительстве», подготовленный обществом сертифицированных экспертов в области недвижимости RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) и Всемирным советом по экостроительству (World Green Building Council), ссылается на примеры применения экотехнологий именно в сфере коммерческой недвижимости. Эти здания приносят пользу, как уверяют эксперты, не только окружающей среде, но и бизнесменам. Более того, строительство с использованием экотехнологий по стоимости приближается к возведению обычных домов. Новые материалы, как заявлено в выводах доклада, быстро окупаются благодаря снижению расходов на технические работы по поддержанию здания в хорошем состоянии.

Да, в процессе внедрения экотехнологий Россия совсем не лидер. Но мы догоняем. Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) утвердило стандарты «зеленого строительства» (впервые!) еще в октябре 2011 года. Важно отметить, что понятие «зеленое строительство» – это не только и не столько непосредственно безопасные и экономичные стройматериалы. Стандарты апеллируют к такому термину, как «устойчивость среды обитания», что тождественно по своему значению понятию sustainability in building, принятому международными стандартами (ISO). В него включены комфорт и качество внешней среды, архитектуры и планировки объекта, а также комфорт и экология внутренней среды, санитарная защита и утилизация отходов, энергосбережение, энергоэффективность, экология создания, эксплуатации и утилизации объекта.

«Нужно обязательно продвигать законодательно и стимулировать экономически применение энергоэффективных технологий, которые позволяют не только экономить энергию, но и вырабатывать ее за счет сжигания ресурсов и применения атмосферных источников – солнечных сред, тепла земли и силы ветра. Это тот путь, по которому идет сейчас вся Европа, – уверен Михаил Викторов, экс-глава аппарата НОСТРОЙ, а ныне советник председателя ФМОС «Деловой России». – Стоит вспомнить Германию, где огромные поля солнечных батарей, среди которых пасутся коровы. А еще три года назад такого не было». Там солнечную сторону домов кроют не черепицей, а специальными элементами для сбора энергии.

В России это тоже есть, но... экономически это не стимулируется. Например, на Крите внедрение этих стандартов и методов стимулирует государство. Оно даже покупает вырабатываемые киловатты у производителя, которому хватает на собственные нужды с излишком – он готов поставлять «лишнее» в центральную систему. «В нашей стране такого нет, сейчас это выглядит фантастикой», – комментирует Викторов.

Если застройщик правильно позиционирует экостроительство в среде клиентов и верно информирует их о возможностях этих технологий (экономия и продажа), то схема работает. Но если ориентироваться на массовое строительство, то экономический успех в нынешних условиях ставится под большое сомнение. Если вместо бетона или кирпичной облицовки в строительстве будет применяться дерево, удорожание будет чуть ли не в 2 раза. «Квадратный метр в таком доме, допустим малоэтажном, будет стоить на 30–40 % дороже. Не все покупатели в нынешних условиях готовы это оплачивать», – отмечает эксперт.

Попробуй разберись

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development («Риал Эстет Земер Консалтинг энд Девелопмент»), считает, что, несмотря на однозначность термина «экотехнологии», в России присутствуют сразу два направления «экодевелопмента». Первый направлен на сохранение окружающей среды и строительство с использованием экотехнологий. Второй – на сохранение окружающей среды, в экономическом плане становится целесообразным уже на стадии эксплуатации, потому чаще встречается в коммерческой недвижимости. А в сегменте жилого и загородного строительства чаще используется подход создания комфортной и экологичной среды проживания именно для покупателя.

За рубежом те или иные здания могут своим покупателям или арендаторам гордо заявлять о наличии сертификата... BREEAM, LEED, массе других, говорящих о самом качественном объекте. Алексей Иванов, руководитель проектов «Вектор Инвестментс» в Истринской долине, отмечает, что сейчас сертифицированных по BREEAM «зеленых» зданий в Москве немного: «Дукат Плейс», «Белая Площадь», «Олимпия Парк» и еще несколько зданий (не наберется и 15). А всего, по оценкам эксперта, доля строящихся «зеленых» офисов составляет не более 3 % столичного рынка (хотя по общей площади эта доля перегоняет некоторые восточноевропейские столицы).

Если бы спрос со стороны арендаторов был настолько велик, что позволял бы девелоперам таких объектов поднимать ставку, например, на 10 % выше, чем в среднем по рынку, «зеленых» проектов стало бы больше. За границей, например, государство компенсирует девелоперам часть расходов при строительстве таких проектов. Первые шаги такого рода отмечаются и у нас: городские власти, например, начинают строить социальные объекты по «зеленым» технологиям. «Стратегия российских девелоперов, как правило, нацелена на строительство и продажу жилья. А застройщики за рубежом ориентированы на более долгосрочную стратегию, предполагающую не только строительство, но и дальнейшую эксплуатацию и управление проектом, что и позволяет «зеленому» проекту долго жить, – уверена Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум Групп». – В результате проекты, реализованные по «зеленым» стандартам в России, можно пересчитать по пальцам. При этом в основном они относятся к коммерческой недвижимости. Или же это могут быть крупные государственные проекты, например, в Сколково, где «зеленые» стандарты заложены в основу градостроительной концепции».

Как это должно работать?

Есть два основных пути внедрения стандартов: добровольный, когда определенный стандарт согласовывается сторонами при заключении подрядного договора, и законодательный, когда строительные нормативы предусматривают использование определенных технологий в обязательном порядке. Так, в странах Западной Европы часто непременным условием принятия здания в эксплуатацию, как поясняет Александр Удодов, вице-президент МГК ИТЕРА по непрофильным активам компании, становится соблюдение стандартов энергоэффективности. Отчасти экостандарты уже применяются в рамках подготовки олимпийских объектов. Например, в Лондоне в 2012 году. Применение зеленых стандартов, к слову, – это требование «Олимпстроя» как заказчика.

В последнее время во всем мире популярной становится «зеленая» реконструкция зданий. Но в Москве заявлен только один проект по реконструкции здания согласно экодевелопменту – это здание WWF в Лыщиковом переулке (целых 1,2 тыс. кв. м). Инициативы по строительству в России энергоэффективных зданий появляются с определенной периодичностью, однако в большинстве своем это проекты, как считает управляющий партнер компании «Блэквуд» Константин Ковалев, реализация которых затягивается: долгое строительство экогорода в Ленинградской области, проект DancingGreen в Тульской области (парк отдыха, включающий в себя 730 вилл, гостиницу на 250 номеров, аквапарк, 1, 8 тыс. кв. м спа-зоны и спортивный центр), а также другие проекты.

Все дело в конкретике

Концепции концепциями, а все дело прежде всего в реализации конкретных технологий на практике. Желательно, массовой. Так, в рамках совместного проекта группы компаний Pilkington, ЕБРР, «Роснано» и группы компаний «СТиС» в России создается предприятие по производству высококачественного стекла, в том числе с энергосберегающими и солнцезащитными свойствами. Все дело в специальном напылении: слой металла толщиной в несколько десятков нанометров отражает 99 % инфракрасного излучения и прекрасно пропускает лучи света видимого диапазона. Применение энергоэффективного стекла при строительстве зданий увеличит стоимость квадратного метра – возвращаемся к деньгам – всего на 15 рублей и позволит снизить затраты на отопление на треть. Соглашение о строительстве завода Pilkington в Ульяновской области было подписано 31 октября 2012 года на международном форуме «Открытые инновации». Кроме того, уже запущена производственная линия на заводе компании в Раменском. Проект масштабен: общий бюджет составит 4,64 млрд рублей.

Другой пример приводит Евгений Викторов. Российские строители применяют систему, при которой воздух и тепло не просто выбрасываются в открытое окно, а проходят через систему теплообменников. Это не полноценная вентиляция, но она защищает от пыли и грязи, проводит очистку внутреннего воздуха помещения. Такая система позволит сэкономить тепло. Эти примеры есть и в жилищном строительстве Подмосковья. Такой дом стоит в Климовске. Второй дом сдается в конце этого года.

На примере пилотных проектов «Деловая Россия» планирует внедрять экотехнологии шире. «У нас сейчас идут переговоры с рядом регионов, в том числе с Поволжьем, Подмосковьем, – отмечает Викторов. – Конечная цель – распространение таких домов по всем субъектам РФ. Экономия по теплу на примере Климовска составила 37 %». Не только экологично, но и экономично.

Наконец, в рамках совместного проекта «Роснано» и «Гален» было создано производство современных композиционных материалов – базальтопластиковой арматуры. Базальтовые нити, скрепленные эпоксидными смолами с добавлением частиц монтмориллонита образуют удивительно прочные, гибкие и химически устойчивые конструкции. Арматура из такого материала практически не проводит тепло и устойчива к коррозии. Низкая теплопроводность позволяет избежать характерных для обычной арматуры потерь тепла – в стенах зданий не образуются так называемые «мостики холода». За счет прочности и гибкости базальтопластиковой арматуры ее диаметр может быть уменьшен – это снизит затраты ресурсов при строительстве. Что важно, производство такой арматуры не требует специфических ресурсов, особенно дорогостоящего железа, на добычу и выплавку которого уходит огромное количество энергии.

Огни большого яблока
Нью-Йорк не славится экономией на освещении, однако компания Ernst & Young решила оснастить свою 32-этажную штаб-квартиру на Таймс-сквер светодиодными лампами и датчиками движения. Простая замена источников света позволила компании экономить до $1 млн ежегодно. Расход электроэнергии, потребляемой для освещения, сократился на 2,9 млн кВт ч в год, то есть почти вдвое. Компания Ernst & Young также провела перерасчет освещения в зависимости от размеров помещения и его назначения. В результате более 5 тыс. сотрудников подтвердили, что качество освещения значительно улучшилось. Полную замену системы освещения на территории в 60 тыс. кв. м удалось произвести за одну ночь.

Растущий Сантьяго…
Когда девелоперская компания Inmobiliaria Almahue в конце 2008 года заявила о намерении построить 17-этажный офисный центр в Сантьяго, многие отнеслись к этому скептически. Проект был составлен в 2009-м, когда вовсю бушевал глобальный финансовый кризис. Дополнительные трудности принесло сильнейшее чилийское землетрясение магнитудой 8,8. Компании пришлось убеждать инвесторов в ликвидности проекта. В результате удалось продать все 54 офисных блока еще до завершения строительства.
Здание построено таким образом, чтобы максимально использовать особенности расположения и местного климата. Бетонные стены хорошо держат тепло, а панорамное остекление помогает экономить на освещении, поскольку большую часть светового дня в офисах и так достаточно комфортно. Естественная вентиляция использует натуральные свойства ветра и тепла для движения воздуха внутри здания. Грязная вода повторно используется для обслуживания эксплуатационных систем. Гордость строителей была завершена в 2012 году и с тех пор стала главным примером экологичного строительства в Сантьяго.

Образцовый по всем меркам…
Кейптаунское здание компании V&A Waterfront площадью 400 тыс. кв. м стало флагманом экодевелопмента в ЮАР. В 2008 году здание было модифицировано за $2,48 млн. Но, например, перенастройка системы кондиционирования окупилась всего за месяц, а проекты, нацеленные на повторное использование воды и более эффективную переработку отходов, позволяют сэкономить до $62 тыс. ежегодно, и эксперты считают, что в ближайшее время эта цифра может возрасти до $100 тыс. В сумме же все меры по использованию экотехнологий позволили сократить эксплуатационные расходы на $640 тыс. в год.