Регионы быстрее столиц
Развитие рынка инвестиций в коммерческую недвижимость определяется целым рядом как внутренних, так и внешних факторов. Традиционно в периоды нестабильности влияние последних значительно возрастает.
В первом полугодии 2012 года совокупный объем сделок с объектами коммерческой недвижимости Европы составил более €55 млрд. При этом почти €3,4 млрд пришлись на Россию. За аналогичный период прошлого года этот показатель был выше на 15%.
Так что быстро преодолеть финансовый кризис Европе не удастся. Ведущие аналитики для большинства европейских стран прогнозируют сокращение ВВП, ускорение темпов инфляции, рост уровня безработицы и, как следствие, снижение потребительского спроса.
В условиях дефицита ликвидности на банки, вероятно, будет оказываться давление со стороны государства, с тем чтобы финансировать приоритетные отрасли экономики. А это для сектора недвижимости делает финансирование еще менее доступным. Кроме того, пакет мер, нацеленных на разрешение ситуации в Европе, среди прочего предусматривает повышение капитализации банков и норм резервного покрытия, в результате чего банки, вероятно, продолжат продавать проблемные активы, накопленные на балансах.
Бедные банки
Несмотря на в целом положительные макроэкономические индикаторы России, ситуация в Европе уже отражается на отечественном банковском секторе. Сложности многих российских и зарубежных банков с фондированием вынудили их значительно сократить кредитование недвижимости. Основным источником финансирования объектов коммерческой недвижимости сегодня выступают крупные российские государственные банки, имеющие возможность привлекать ликвидность на сравнительно выгодных условиях. Так, Сбербанк анонсировал планы по наращиванию кредитования недвижимости в 2012 году на 15–20%. При этом планируется уравнять доли проектного финансирования и рефинансирования коммерческой недвижимости (39% и 34% соответственно на начало этого года). В течение первого полугодия банк уже одобрил ряд крупных займов, в том числе долгосрочный кредит в размере $715 млн компании Immofinanz для приобретения торгового центра «Золотой Вавилон Ростокино». ВТБ профинансировал выкуп AFI Development доли московского правительства (подземной парковки) в торговом центре «Афимолл».
Активность зарубежных банков в целом по рынку значительно сократилась, единственным примером финансирования крупного проекта коммерческой недвижимости является предоставление кредита немецкой компании Globus Group Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) для строительства 4 гипермаркетов на территории РФ.
Условия фондирования банков ухудшились, что привело к ужесточению условий кредитования и удорожанию заемного финансирования. Текущая практика банков в случае проектного финансирования состоит в ограничении объема предоставляемых кредитов 50% оценочной стоимости проекта по ставке от 12% и более. В случае рефинансирования кредита по действующему объекту коммерческой недвижимости величина займа может достигать 70% залоговой стоимости, при этом ставка займа составляет 9% и более. Этот подход позволяет кредиторам даже в случае негативного изменения рыночной конъюнктуры рассчитывать на возврат денежных средств в полном объеме. Кроме того, банки стали глубже исследовать платежеспособность потенциальных заемщиков, а также возможности проектов, реализуемых на кредитные деньги, в дальнейшем генерировать денежные потоки, достаточные для возврата долга. Например, если проект предполагается сдавать в аренду (торговый центр или офисное здание), то одним из обязательных условий кредитора может быть наличие у собственника заключенных предварительных договоров аренды на часть помещений.
ПРО недвижимость
Наблюдаемому снижению инвестиционной активности в Европе помимо внешних (экономических, политических и финансовых) также способствуют внутренние факторы рынка – сокращение арендных ставок и низкая норма доходности. Россия на фоне других стран выглядит весьма неплохо: дефицит качественного предложения (на протяжении последних полутора лет во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдается минимальный объем ввода новых объектов) на фоне активности арендаторов провоцирует рост ставок аренды. Девелоперы, в свою очередь, заявляют рекордные объемы нового строительства.
Однако на фоне общей неопределенности инвесторы затягивают с принятием решений в надежде на то, что будущие политические события и предпринимаемые властями экономические меры смогут внести ясность в дальнейшее развитие ситуации. Таким образом, мы наблюдаем весьма неоднозначную картину на рынке инвестиций. С одной стороны есть собственники, готовые продать свои активы, с другой – инвесторы, заинтересованные в приобретении качественных объектов недвижимости. Однако в итоге сделками заканчиваются лишь единичные переговоры, в том числе по причине расхождения стоимостной оценки актива.
Всего по итогам первого полугодия 2012 года объем заключенных сделок с объектами коммерческой недвижимости на российском рынке превысил $3,3 млрд. Правда, почти 70% из них пришлось на две наиболее капиталоемкие за историю российского рынка сделки: приобретение американским банком Morgan Stanley ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге (условия сделки были согласованы еще в 2011 году) и выкуп ГК «БИН» портфеля «Уникор», включающего как функционирующий (МФК Summit с отелем Intercontinental), так и строящиеся объекты (микрорайон «Садовые кварталы», реконструируемый отель «Люкс»).
Самим несладко
В прошлом году многие игроки предрекали смещение интересов инвесторов от стабильных к развивающимся рынкам (в том числе и России), полагая, что первые переоценены и позволяют лишь обеспечивать сохранение вложенного капитала. Пока ожидаемого увеличения активности иностранных инвесторов на российском рынке не произошло. В совокупном объеме сделок доля зарубежных инвесторов составила менее 50% (основная доля приходится все на ту же сделку банка Morgan Stanley).
Стоит отметить, что исторически на российском рынке среди иностранных инвесторов преобладали европейцы, находящиеся в настоящее время в достаточно затруднительном положении. Азиатские и ближневосточные инвесторы, активность которых на европейских рынках заметно возросла в 2012 году, предпочитают вкладывать средства в стабильные рынки, рассчитывая на их рост в дальнейшем. При этом многие выказывают интерес к России, однако повышенные риски, связанные с административными барьерами, и непрозрачность отрасли в целом останавливают их от конкретных действий.
Ветер перемен
За последние 7 месяцев девелоперы проявляли особенно высокую активность в сегменте торговой недвижимости. При этом интересы последних распространялись не столько на Москву и Санкт-Петербург, сколько на другие регионы России. В «городах-миллионниках» в силу относительно высокого уровня обеспеченности торговыми площадями девелоперы сосредоточили свои усилия на обновлении устаревших или концептуально неудачных торговых центров. Редевелопмент объектов проводят ИК «Тройка Диалог» в Новосибирске (ТЦ «Малинка»), компания «Малышева 73» (ТЦ Moda-Centre) в Екатеринбурге, ФПГ «Эдельвейс» (ТЦ ГУМ) в Казани.
Однако в основном интерес девелоперов сконцентрирован на небольших городах, которые привлекательны отсутствием в них объектов, достойных конкуренции. Срок окупаемости подобных проектов в среднем составляет 7–9 лет. Однако в условиях возросшей нормы потребления населения по России в целом и активной экспансии торговых операторов в регионы срок окупаемости в исключительных случаях может сокращаться. К факторам риска в таких городах можно отнести то, что строительство одного-двух крупных объектов может полностью покрыть потребность жителей в качественных торговых центрах, поэтому для девелопера важно выйти на рынок первым. В 2012 году уже открылись такие объекты, как ТРЦ «РИО» (GBA, или Gross Building Area, то есть общая площадь здания – 40 тыс. м2) в Орле, ТРЦ «Моремолл» (GBA – 155 тыс. м2) в Сочи, ТРЦ «Аквамолл» (GBA – 90 тыс. м2) в Ульяновске.
Стоит отметить, что региональный рынок торговой недвижимости России опережает по своим темпам развития Москву и Санкт-Петербург. За первые семь месяцев 2012 года объем введенных торговых площадей в регионах составил порядка 1100 тыс. кв. метров (без учета Санкт-Петербурга), что сопоставимо с аналогичным показателем за весь прошлый год (1300 тыс.). При этом до конца года к открытию заявлено еще около 20 торговых центров общей площадью порядка 1100 тыс. кв. метров. В этом списке – «Сургут Сити Молл» (154 тыс. кв. метров) и «Аура» (100 тыс. кв. метров) в Сургуте и «Весна» (45 тыс. кв. метров) в Саратове.
Значительное количество как введенных, так и строящихся качественных торговых объектов в региональных российских городах способствует расширению географии инвестиционных сделок в сегменте. За первое полугодие 2012 года были заключены сделки по приобретению торговых объектов не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в Ростове-на-Дону, Уфе, Серпухове. При этом значительная часть их представляла собой приобретение доли в функционирующем объекте или проекте коммерческой недвижимости. Сделки проводились как с целью консолидации активов, так и вхождения в интересные девелоперские проекты. Например, австрийская группа Immofinanz, владеющая 50% ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», выкупила у «Патеро Эстейт» оставшуюся долю центра, став его единоличным владельцем. Romanov Property Holdings Fund приобрел 40% торгового центра класса премиум «Времена года». А «Реал Инвест» купил 50%-ную долю в одном из самых успешных торговых центров Ростова-на-Дону – «Мегацентр Горизонт».
