Когда фабрика становится домом

При слове «лофт» будущие приобретатели жилья порой теряются. Что это за очередное модное веяние? И где найти эти самые лофт-метры – на последних этажах небоскребов или в подвальном помещении на задворках столицы?

К тем, кто не знаком с новым для нас архитектурным термином loft, на помощь приходят архитекторы, риелторы и языковеды. Одни показывают картинки Нью-Йорка 30 – 40-х годов прошлого столетия, когда пустующие промышленные и складские здания начали сдаваться в аренду как жилые. Другие отправляют на страницы словарей, где говорится, что в переводе loft означает чердак, голубятню или на худой конец галерею. В общепринятом в мире понимании лофтами являются переделанные под жилые нужды бывшие индустриальные помещения – цехи, типографии, фабрики, складские помещения и т. п. Большим спросом со стороны покупателей во многих городах мира пользуются проекты комплексного преобразования территорий бывших портов, в особенности в Нидерландах и в Великобритании.

Когда все начиналось

Любой эрудированный риелтор расскажет, что историю лофт-районов начали писать в нью-йоркском SoHo. В середине XIX века район был застроен 5 – 7-этажными промышленными зданиями и фабриками. Чугун, использовавшийся при строительстве зданий в больших количествах, стал своего рода фишкой архитектурной технологии. Он использовался даже при возведении фасадов. Материал был распространен во времена индустриальной революции, поскольку оказался одним из самых дешевых и простых для обработки.

В середине прошлого века промышленные здания района SoHo активно заселялись представителями искусства – художниками, скульпторами, артистами. Их, конечно же, привлекала низкая арендная плата за помещения и большие незонированные пространства. Эти площади становились квартирами-студиями, где жили и работали одновременно.

Московская культура лофт-жилья только начинает развиваться. Под эту категорию попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и НИИ. Их реконструируют и адаптируют под «бытовые нужды». На рынке жилой недвижимости пока представлено всего несколько лофт-проектов, в то время как на рынке коммерческой недвижимости, по данным S.A. Ricci, уже реализован целый ряд успешных и известных офисных проектов. Это лучшие образцы лофт-девелопмента в России: квартал «Красная Роза 1875», бизнес-центр «Луч», деловой цент «ЛеФорт», лофт-квартал «Даниловская мануфактура», «Фабрика Станиславского» и другие. Что касается именно жилья, то предложение здесь пока еще ограничено. Аналитики S.A. Ricci отмечают всего несколько проектов, находящихся в финальной стадии завершения: The Loft (компания Red Development) и Manhattan House (KR Properties), а также «Даниловскую мануфактуру».

Он – настоящий?

Отдельный вопрос: что же все-таки считать лофтом, а что – «подделкой»? «Какую бы классификацию мы ни использовали, на сегодняшний день ни одна из них не применима в полной мере к реальному положению вещей на рынке жилья в стиле loft, – считает Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад». – Существующие градостроительные нормы в России не позволяют использовать здания на землях промышленного назначения в жилых целях, в лучшем случае застройщики располагают в таких зданиях апартаменты. Современные же попытки строительства лофтовых квартир являются всего лишь имитацией настоящих лофтов, которые, помимо всего прочего, наделены историей». Действительно, сегодня такие апартаменты представлены в основном в реконструированных объектах, которые расположены в ЦАО, САО и ЮАО г. Москвы. И покупателю приходится разбираться, что есть подражание, а что – метры с той самой историей.

Риелторы выделяют несколько категорий лофтов. Первая – стилизованные под названный стиль апартаменты, расположенные в реконструированных домах. Примером могут служить Man­hattan Нouse, «Николаевский дом» и здание на Комсомольском проспекте, 42. Второй вид – это «квадраты» в бывших промышленных помещениях, которые отличаются от классических лофтов своими небольшими площадями – от 30 – 40 кв. м (проекты «Даниловская мануфактуре» и The Loft). И наконец, третий вид – так называемые нео-лофты. За ними покупатель приходит в ЖК Arthouse в Тессинском переулке, который представляет собой новое строительство, а не реконструкцию индустриального здания.

Для «настоящих» лофтов нашей столицы характерно главное условие – старое фабричное здание, которое переделывается в классический лофт с высокими потолками – до 10 м, чугунными колоннами, деревянными балками, с сохранением фабричного фасада, больших окон и т. д. В подлинниках обычно есть и неотделанные стены из грубого кирпича, металлические балки, лестницы и антресоли, элементы инженерных коммуникаций: вентиляционные короба, трубы...

Первый отличительный признак настоящего лофта во Франции – мансарда, в Англии – кирпичные фабричные фасады и огромные окна. В Америке, помимо прочего, важна двухуровневая архитектура со сложным светом. «Для формата loft style актуален редевелопмент административного здания, расположенного в хорошем месте, с использованием лофт-стиля в различных параметрах здания, частично в интерьерах общих зон, частично – в апартаментах, а так же в фасадных решениях и в мансарде, – поясняет Александр Подусков, директор по продажам KR Properties. – Основное отличие от стиля loft заключается в том, что фасады и оконные проемы  сохраняются, а в loft style фасад делается заново под интересную концепцию». В числе примеров – Manhattan House, где на здание 1930 – 1960 годов постройки (оно возводилось в две очереди) наложили красивый и стильный фасад в стиле нью-йоркского Манхэттена. Так же застройщик поступил и с проектом «Николаевский дом» на «Парке культуры», где на доме 1970 года соорудили фасад в стиле сталинского дома с эркерами, который находится по соседству через дом, тем самым сделав лофт-здание младшим братом сталинки.

Всему своя цена

Близость к центру, легкая транспортная доступность, благоустройство территории, развитая инфраструктура рай­она способны существенно повлиять на итоговую стоимость лофт-жилья. На ранних стадиях стоимость квадратного метра в лофт-проектах находится в диапазоне $5 –8 тыс. В дальнейшем, вместе с изменением стадии готовности проекта, рост цен может составить до 100%. Ценник находится в диапазоне между стоимостью жилья бизнес-класса и ценами на элитные квартиры в окружающем районе. Интересный проект The Loft, к примеру, предлагает основную массу квартир площадью от 40 до 160 кв. м. Причем стоимость колеблется от $5700 до 8100 и обратно пропорциональна площади квартиры. Иначе говоря, чем меньше лофт, тем дороже каждый ее квадратный метр. Апартамент размером около 60 кв. м будет стоить $450 – 500 тысяч. А на основе анализа динамики цен проекта «Даниловская мануфактура 1867», где идет внутренняя отделка общих зон, эксперты S.A. Ricci сделали вывод, что цена кв. м в качественных лофт-проектах будет превышать среднюю стоимость жилья бизнес-класса на 10 – 15% (за точку отсчета взяли пессимистичную оценку средней стоимости лофт-апартаментов на момент ввода в эксплуатацию в размере $9 тыс. за кв. м).

В отличие от апартаментов в столичных небоскребах, где около 70% площадей предлагаются с отделкой под ключ, лофты предпочитают покупать в «чистом» виде. Вот уж где есть развернуться фантазии дизайнера и владельца. «Четверо из пяти покупателей хотят самостоятельно заниматься планировкой, чтобы выразить себя в этом стиле, – комментирует Подусков. – Для тех же, у кого нет времени на дизайн и ремонт, мы собираемся в каждом лофт-проекте предлагать 20% апартаментов под ключ». Отделка в лофтах весьма минималистична, не требует колоссальных дополнительных затрат со стороны застройщика, считает Евгений Скоморовский, поэтому вполне логична мотивация застройщиков, которые продают готовые к проживанию лофт-апартаменты.
Конечно, при выборе будущего жилья в промышленном стиле нужно быть вдвойне осторожным. Бывали случаи, когда под видом лофтов покупатели приобретали внешне и внутренне привлекательные площади на бывших заводских территориях, до конца не разбираясь в нюансах земельных вопросов и не удосуживаясь изучить планы города в отношении объекта. «В результате при комплексном освоении территории и выводе промышленных объектов за пределы города в соответствии с градостроительными планами покупатели оставались лишь с денежной компенсацией, – рассказывает Скоморовский. – Если хотите купить лофт, покупайте в составе тех проектов, где речь идет о масштабной, полноценной реконструкции территории».

Не пройдет ли мода на лофт-апартаменты? И где взять столько бывших промышленных помещений под элитное жилье? Рецепт будущих столичных лофтов таков: возьмите любое здание, построенное в конце XIX – начале XX века из красного кирпича, с высокими потолками, при этом расположенное на первой линии, то есть не спрятанное в глубине заводских территорий, и добавьте к нему желание застройщика и покупательский спрос – и вы получите хорошего кандидата на трансформацию в лофт-апартаменты. «Я считаю шикарнейшим местом, подходящим под эти цели, 4-й автобусный парк на Новорязанской улице – здание, построенное Владимиром Шуховым и Константином Мельниковым, – рассуждает Скоморовский. – Но у него будет другая судьба, как и в случае с Бахметьевским гаражом на Образцова».

Застройщики наверняка будут проявлять чудеса находчивости, выбирая самые «непредсказуемые» территории и здания под то, что с легкой руки строителей станет жильем. «У покупателей были очень востребованы лофты в одном из наших проектов. В бывшем спортзале, который находился на последнем этаже здания, оказались высокие потолки и антресоль, где располагалась раздевалка, большие окна были заварены и закрыты, – рассказывает Подусков. – Мы раскрыли окна, антресоль дооборудовали – как второй уровень – и разбили помещение на лофты площадью 130 кв. м, которые в итоге стали лучшим предложением в проекте». А ведь когда-то никто даже не хотел арендовать тот спортзал…