«Американские строительные разработки пока с трудом приживаются в России»

Федеральный фонд развития жилищного строительства (РЖС) планирует к 2014 году занять до 40% рынка строительства жилья экономкласса, на котором только начинает работать. О том, каким образом и на какие средства это будет происходить, в интервью «Известиям» рассказал генеральный директор фонда Александр Браверман.

— На днях правительство Саратовской области при вашем посредничестве подписало договор о сотрудничестве с итальянцами из Itaco, которые планируют принять участие в конкурсе на строительство завода стройматериалов. По какому принципу выбираются партнеры?

— В основном мы ориентируемся на компании из США и Западной Европы. В первом случае речь идет скорее о прямых и долгосрочных инвестициях, во втором — больше о технологическом сотрудничестве. Хотя технологии часто могут прийти вместе с деньгами, как в случае Itaco.

— Европейские технологии лучше американских?

— Могу оценивать только с точки зрения потребителя. Американские и канадские строительные разработки пока с трудом приживаются в России. Сегодня мы преимущественно заинтересованы в привлечении прямых инвестиций из этих стран. Этим летом у нас было подписано соглашение с Канадской жилищно-ипотечной корпорацией. На днях прошли результативные для этого этапа переговоры с инвестиционно-строительной компанией Brookfield, которая реализует масштабные девелоперские проекты на рынках США, Бразилии, Австралии, Великобритании, странах Ближнего Востока и теперь выразила заинтересованность прийти в Россию.

— Есть какой-то порог для вхождения инвестора? В привлечении какого объема инвестиций будет заинтересован фонд РЖС?

— Зависит от того, о каком регионе идет речь. Например, Itaco готова проинвестировать 4,3 млрд рублей. Этих денег хватит, чтобы построить завод в Саратовской области. Это значительные инвестиции.

— За счет чего фонд зарабатывает деньги?

— В прошлом году доходы планировались в размере 4 млрд рублей, а оказалось — 4,6 млрд рублей, в этом году будут точно не меньше. За первый год существования мы, по понятным причинам, заработали очень мало — тогда работа только выстраивалась. Доходы складываются из трех составляющих: первая — оплата права аренды земельного участка под строительство жилья, вторая — непосредственная плата за аренду и третья — выкуп участков из собственности фонда.

— У вас есть минимальный порог заработка, который вы должны достигнуть?

— У нас есть рассчитанный соответствующий ключевой показатель эффективности. В этом году доходы должны быть не меньше 4,6 млрд рублей. Это довольно тяжелый показатель. Он объективно экономически входит в противоречие с задачей предоставления значительных объемов больших по размеру земельных участков. Чем больший по размеру участок мы предоставляем, тем меньше получается итоговая стоимость одного квадратного метра жилья. А чем меньше мы зарабатываем, тем меньше нам остается на инвестирование в инфраструктуру по остальным земельным участкам. Кроме того, по регионам стоимость земли очень разнится. По сути, высокая она только в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Московской и Ленинградской областях. 

— В богатых регионах сейчас легко реализовывать участки?

— Нет. Например, по Москве не так давно на политическом уровне было принято решение о расширении границ. Но юридически оно до конца не оформлено. Соответственно, в этой части регион находится в условиях неопределенности, и заключать контрактов мы здесь не планируем, потому что это только добавит неясности инвесторам. В Петербурге из-за перемены руководства города процесс реализации договоров тоже несколько замедлился. А другие регионы, например, Киров, Новгород и Тамбов — там платежеспособный спрос не высок.

— Планы правительства достичь ежегодного ввода в эксплуатацию 100 млн кв. м жилья в год, которое будет стоить не дороже 30 тыс. рублей за кв. м, — это очень много. Наверняка ведь всем застройщикам из-за вас придется скорректировать цены.

— Запланировано, что на долю фонда в 2014 году будет приходиться 30–40% от всего индустриального возводимого жилья экономкласса. Тогда мы будем влиять серьезно. Например, в регионах, где мы уже начали ввод районов комплексной жилой застройки, всем остальным пришлось начать снижать цены.

— В Москве ситуация зеркальная: практически ничего не строится, цены из-за этого растут. Как вы будете действовать здесь?

— Тут другая ситуация. Новое руководство Москвы изначально не ставило перед собой цели увеличить темпы ввода жилья и снизить цены. В Москве по этому году у нас сейчас в работе восемь участков. Мы будем отдавать их под дорожные развязки, парковочное пространство, детские сады, парки развлечений и озеленение.

— В прошлый кризис Москва получила огромное количество недостроев, проблему которых до сих пор не могут решить. Как фонд собирается бороться с незаконченными объектами?

— Фонд не занимается проблемой недостроев в Москве. Если застройщик, реализующий проект на участках фонда, оказывается неспособным реализовать контракт, срывает сроки освоения или не платит арендную плату, мы просто разрываем контракт и выставляем участок на повторный аукцион — без компенсации для девелоперов. Это право прописано у нас в контракте. Однако если речь идет о том, что компания построила дом, но не может самостоятельно реализовать квартиры в нем, мы покупаем до 25% возведенного многоэтажного жилья и до 35% малоэтажного жилья, но крайне невыгодно, по сути — по себестоимости. Так что за этой гарантией к нам обратились всего лишь дважды.

— Какие земли под застройку вы бы хотели получить в Москве и области? Насколько я понимаю, там с этим должно быть очень сложно — ведь весь ближний радиус уже кому-то принадлежит.

— В этом вопросе я как раз полон оптимизма. Совместно с мэром Москвы Сергеем Собяниным мы начали мониторинг «новой Москвы». Предположительно, там есть крупные земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и пригодны для жилищного строительства и иной застройки. Заниматься высвобождением нет никакой нужды. Все решения будут приниматься только совместно с мэром.

— Но все это дальние земли, без коммуникаций. А если говорить о ближних территориях — они все заняты…

— У нас есть историческая или накопленная проблема с нецелевым использованием земли. Прежде всего — Россельхозакадемией, которая является крупнейшим правообладателем, у них несколько миллионов гектаров земли вблизи крупных городов. Причем часть этих земель не используется либо используется не по назначению. Я думаю, что вопрос с ними вскоре будет как-то централизованно решен на правительственном уровне. Этот вопрос перезрел, и продолжаться так больше не может. Подчеркну, что объемы земельных участков, в отношении которых возможно прекращение прав Россельхозакадемии, в ежегодном выражении никак не повлияют на продовольственную безопасность. К примеру, для ежегодного строительства 100 млн кв. м жилья требуется всего 18–20 тыс. га земли в год. Но это должны быть всесторонне обеспеченные земельные участки: инженерной, социальной инфраструктурой. Это позволит продолжить индустриальную жилищную модернизацию, и, соответственно, решить проблему доступного жилья.