«Если у нас клумбы начнут разбиваться на общественном согласии — их просто не будет»

Не так давно строительство небоскреба для компании «Газпром» в Санкт-Петербурге было окончательно утверждено. С 2006 года этот проект дважды сменил название и один раз — местоположение. В итоге 470-метровая башня будет построена в Лахтинском районе Санкт-Петербурга. Перед началом работ исполнительный директор «Общественно-делового центра «Охта» Александр Бобков рассказал «Известиям», почему общественное мнение не очень волнует крупные корпорации. 

— Сейчас Приморский район, в котором находится новая площадка, практически не развит. Структуры «Газпрома» планируют вкладываться в инфраструктуру, дорожное строительство?

— Последние пять лет именно здесь последовательно реализуются одни из самых масштабных городских проектов по строительству и реконструкции  дорог. Это один из основных аргументов размещения нашего проекта именно в этом месте, никаких серьезных проблем с транспортом после реализации начатых инфраструктурных проектов в будущем я не вижу.

— Но все эти работы будет проводить непосредственно город? С вашей стороны никаких вложений не будет?

— В строительство дорог мы вкладываться не планируем. Но поучаствуем в развитии водного транспорта, который позволит добираться до делового центра в обход суши.

— Построите порт?

— Это будет не порт, а комплекс причалов и полностью обустроенная городская набережная.

— Из-за переезда с Охты на Лахту компания должна была много потерять. А убытки вы уже подсчитывали?

— К счастью, в момент принятия решения о переносе на прошлой площадке был закончен лишь подготовительный этап: мы полностью подготовили земельный участок для реализации проекта. Никаких строительных работ мы не начали. Считать убытки сейчас — вопрос преждевременный. Площадка в Красногвардейском районе по-прежнему очень привлекательна, она находится в собственности инвестора, и мы надеемся уже в следующем году представить новую концепцию ее развития. И если новый, измененный проект будет коммерчески удачным, — а мы в этом не сомневаемся — то мы планируем не только покрыть все убытки, но и получить прибыль.

— Но раньше говорилось, что участок будет продаваться.

— Реализация инвестпроекта — это и есть одна из форм продажи: землю можно продать отдельно, а можно как часть проекта, по частям, уже построив что-то. Я не сомневаюсь, что 45 тыс. кв. м прекрасного, полностью подготовленного земельного участка в Петербурге — достойный капитал. В этом квартале теперь можно будет продумать и воплотить не только деловую функцию, но и торговую, и жилую.

— То есть новый проект будет предполагать комплексную застройку?

— Да, скорее всего это будет комплексная застройка: комбинация деловой, жилой, развлекательной и торговой функций. А вот в каких объемах и пропорциях — еще надо будет  обсуждать с профессионалами рынка и после рассчитывать, исходя из текущих потребностей города и рыночного спроса. Затем мы — либо самостоятельно, либо вместе с каким-нибудь серьезным соинвестором — представим проект, надеюсь, равнозначный «Охте» по красоте и функционалу.

— Сама перспектива появления такого проекта говорит о том, что «Газпром» планирует развивать собственные девелоперские проекты?

— Нет, неправильно делать вывод, что «Газпром нефть» планирует заняться непрофильным бизнесом. Скорее, речь идет о механизме минимизации убытков, которые точно появятся, если мы не будем заниматься развитием имеющейся территории, а просто постараемся ее быстро и дешево продать.

— У вас на сайте висит объявление о продаже участка. Это не самый обыденный способ реализации такого актива, почему вы выбрали его?

— Конечно, на первый взгляд это можно трактовать как определенный пиар-ход. Но на деле после принятия решения о переносе строительства нам важно было четко понимать, какова текущая рыночная стоимость этого земельного участка. Другого способа узнать, кроме как объявить о продаже и собрать предложения, у нас не было. Мы собрали предложения и пришли к выводу, что при простой и быстрой продаже мы точно зафиксируем серьезные убытки, а при развитии можем вернуть все потраченные деньги.

— Какая вышла рыночная стоимость?

— В диапазоне от $75 млн до $100 млн.

— Когда вы выбирали новый участок, много ли вам предложили вариантов?

— В процессе поиска нового месторасположения были рассмотрены разные предложения, даже экзотические — Ереван или Омск. Но в первую очередь мы рассматривали Петербург и окрестности, потому что перед нашим проектом задача стояла не только коммерческая, но и социально-политическая. Амбиций реализовать проект исключительно в центре не было. Охта выбрана не случайно — это уникальное место в городе. На относительно небольшом удалении от туристической части, район находится почти в географическом центре. Форма Санкт-Петербурга давала возможность обустроить здесь общественно-деловой квартал, который мог бы быть востребован практически всеми частями города. Когда стали выбирать новый участок, подходящих вариантов нашлось сразу несколько, надо было просто выбрать север или юг — выбрали север.

— Почему вообще Петербург, а не Москва?

— Перед нами с самого начала стояла задача развивать именно Санкт-Петербург, сделать акцент на масштабном деловом строительстве. Считалось и считается, что городу это необходимо. Москва со схожими задачами справляется самостоятельно, проект ММДЦ «Сити», и не только он, наглядно показывают, что современная офисная недвижимость строится в Москве в достаточном объеме и хорошем качестве. В Петербурге такого практически нет, а вопрос необходимости усилении деловой функции в городе стоит давно.

— Но «Сити» как раз лоббировали городские власти, которые потом признали его градостроительной ошибкой и решили скорректировать...

— Проект сам по себе неплох, но такая концентрация, возможно, была излишней. Он был очень амбициозен, так что некоторых недоработок и недостатков было не избежать. Главная из них — транспортная доступность: недостаток парковок, въездов и выездов. Но тем не менее все, что в «Сити» достроено и функционирует, востребовано и работает. В Москве такой масштабный вброс офисной недвижимости переваривается, мы планируем сделать меньше, всего 180 тыс. кв. м, что для пятимиллионного города не так много.

— Что будет в самом здании «Лахта-центра», когда его построят?

— 35–40% займут структуры «Газпрома» и «Газпром нефти», около 20–30% отойдет смежным компаниям, которые связаны с нами в силу своей деятельности. Остальное будет предложено рынку в качестве отлично организованного бизнес-пространства, и мы будем рады видеть там хорошие и разные компании.

— А общественные организации, например дворец бракосочетаний, как в «Москва-Сити»?

— Социальные объекты — это одна из существующих форм расчета инвестора с городом. Строительство общественных зданий и социальных объектов, как правило, прописывается как обременение по контракту за право использования городской земли. В Петербурге это не так распространено, как в Москве. Кроме того, у нас совершенно иной случай: земельный участок для проекта приобретен у частной компании, никаких обязательств у нас нет. Тем не менее заметная часть всего будущего делового района будет отдана под общественные нужды. Будут и большая общественная площадь, и библиотека, и детский технопарк, и рестораны.

— Детский технопарк — это что такое?

— Идея, которая пока в России нигде не воплощена. Комплекс на несколько тысяч квадратных метров разбит на микрозоны, в них сформировано профессиональное пространство для знакомства детей со взрослыми профессиями. В парке детишкам под руководством профессионалов можно будет попробовать себя в роли программиста, строителя, пожарника, парикмахера или редактора. Мы видели такие проекты в Сингапуре и Дубае, нам очень понравилось, и если найдется хороший оператор — сделаем все возможное, чтобы построить нечто подобное.  

— Это благотворительный проект?

— Хорошо организованный детский технопарк — это совсем не благотворительность. В нем готовы принимать участие различные спонсоры. Если играют в визажиста или парикмахера, то происходит все это на продукции какой-то определенной марки, таким образом, обеспечивается коммерческий интерес спонсора. Мы сами этим заниматься, конечно, не будем, только предоставим среду для развития.

— Но надо же представлять хотя бы примерно, кого туда звать — значит, идут переговоры?

— У нас есть потребность на 35% разместить штаб квартиру «Газпром нефти» и родственные структуры, которые уже в будущем году получат поэтажный план и смогут представлять, где они там разместятся. Переговоры с пользователями и арендаторами тех пространств, которые после всего останутся невостребованными, еще преждевременны — они начнутся приблизительно за год-полтора до сдачи.

— Когда вы только проектировали «Охту», вы столкнулись с мощнейшим общественным недовольством, но за все время дебатов ни разу не пошли на попятную. Не хотелось внести какие-то изменения в проект, чтобы людям просто больше нравилось?

— Есть такое правило: нейтральное или положительное отношение к какому-либо процессу не считается информационным поводом, ну или очень слабым. Мы имели и имеем более 50% лояльных к проекту жителей Санкт-Петербурга, которые один раз публично или дома на кухне сказали «да, неплохо» и занялись своими делами. А есть группа людей, у которых одно из главных дел — протестовать. Они довольно активно выступали, а СМИ обильно их освещали.

— Но в итоге-то вышло, что именно этих людей послушали и башню перенесли.

— Проект, безусловно, перенесли, потому что он вызывал резонанс, но консенсуса по такого рода и размера проекту определенно быть и не может. Если у нас даже все клумбы начнут разбиваться на общественном согласии, то их просто не будет.