Как перенос границ Москвы повлияет на цены
В распоряжение Москвы в ближайшее время отойдет 723,5 га областной земли. Большая часть — 568 га — приходится на Люберецкие поля аэрации. Остальные участки меньше. Примерно 8,5 га прирежут к Бирюлеву Восточному, 5,5 га — к Солнцеву, 17 га — в районах Кунцево и Строгино, 20 га в — Митине, 6,4 га в районе Северное, два куска — в 7 га и 11 га — в Южном Бутове и городском округе Щербинка, 12 га — в районе Крюково Зеленоградского округа.
На отчуждаемых участках находится довольно много крупных объектов коммерческой недвижимости. Например, 11 магазинов «Ашан» и два торговых центра «Мега-молл» сменят областную прописку на московскую. Но ни для компаний, ни для их арендаторов ничего не изменится. Представитель компании «Ашан» Мария Свистунова объясняет, что договоры аренды земли заключаются на срок более 20 лет, в течение которых менять условия, в том числе и повышать арендные ставки, нельзя. Некоторые владельцы торговых центров зачастую и вовсе предпочитают выкупать землю в собственность. Так, буквально несколько недель назад «Икеа» заявила о заключении сделки на покупку 16,4 га на Ленинградском шоссе. Тогда же представитель компании заявлял «Известиям», что выкуп у муниципальных властей еще 44 га под другим комплексом «Мега» — просто вопрос времени.
Денис Маслов, заместитель генерального директора компании «ВПК-сооружение», управляющей несколькими складскими комплексами в ближнем Подмосковье, пока не собирается менять арендные ставки: корректировка возможна только при движении всего рынка, которая скорее всего произойдет. «Вот у нас два склада расположены по соседству. Один фактически в Москве, на Планерной, другой — в подмосковных Химках. Областной сдается дороже на 20%», — рассказывает Маслов.
Если говорить о строительстве жилой недвижимости, то присоединение к городу областных земель — мера скорее техническая, нежели революционная. Власти города уже давно ведут застройку прилегающих к МКАД территорий, в том числе и на передаваемых землях. Например, в подмосковной Щербинке еще в 2009 году были возведены четыре микрорайона, квартиры в которых получат столичные очередники. Генеральный план развития Люберецких полей аэрации предусматривает строительство 4 млн кв. м жилья: власти города уже успели заключить около 15 контрактов на сумму более 13 млрд рублей.
Застройку в ближнем поясе Москвы ведет целый ряд крупных компаний. Среди них «Главмосстрой», СУ-155, МФС-6 и ДСК-1. Представитель «Главмосстроя» Светлана Андреева сомневается, что пересмотр границ города сможет каким-либо образом увеличить или уменьшить интерес девелоперов к территории за МКАД, ведь процесс согласования строительных работ от этого не меняется.
Однако цена на участки в границах «новой Москвы» неминуемо возрастет. Сейчас средняя стоимость земли в ближнем поясе Подмосковья составляет $15–20 тыс. за сотку, пересмотр границ может поднять эту цифру примерно до $25 тыс. Заместитель руководителя департамента оценки Knight Frank Дмитрий Черной ждет, что цены сразу после утверждения новых границ Москвы вырастут на 30%. «Но если технический рост не будет подкреплен соответствующим спросом, ситуация восстановится уже через год», — добавляет он.
Подорожание затронет и квартирный фонд. Черный уверен: россиянам психологически важно жить в черте города. Разница в стоимости жилья на разных участках Зеленограда может достигать 20%. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 180 тыс. рублей. «Но резкого скачка здесь я не жду, разница между стоимостью жилья в центре и за МКАД все равно останется огромной», — отмечает риелтор.
Для совладельца сети магазинов «Марка» и «Гастрономчикъ» Дмитрия Потапенко изменение границ Москвы и вовсе непринципиально: «При выборе помещения ритейлеры ориентируются на инфраструктуру, поэтому магазинные площади в Химках зачастую сдаются дороже, чем на московских окраинах».
