Отложенный спрос рынку не грозит
По оценкам специалисто, рынок жилья стабилизировался. Однако стабилизацию не стоит путать со стагнацией. Цены на квартиры не остановились в росте. Нет, и в ближайшее время не ожидается их скачкообразных рывков вверх, но устойчивый и равномерный подъем стоимости жилья продолжается. В таком состоянии рынка есть свои плюсы. Во всяком случае, отложенный спрос в ближайшем будущем рынку не грозит. Выжидать с покупкой жилья, рассчитывая на спад цен, не имеет смысла.
Прогноз на 2007 год: рост цен на десять процентов — относится к жилью эконом-класса. Фактически он повторяет инфляционный коэффициент. Такое соотношение и обозначает стабилизацию. Главный фактор, почему жилищному рынку не грозит стагнация цен, несмотря на ежегодные рекорды по вводу нового жилья, — устойчивый рост доходов граждан. При этом следует учитывать, что повышение благосостояния заметно обгоняет инфляцию. Зарплаты у граждан растут на 15, 20 и 25 процентов в год. Конечно, не все направляют свои доходы на покупку жилья, это и спасает рынок от более значительного роста цен.
Потенциал рынка строящегося жилья заложен в прогнозах на рост доходов населения. На днях губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков заявил ("Известия" об этом писали), что в течение пяти лет зарплаты у жителей Ленинградской области удвоятся и достигнут 25—27 тысяч рублей. Отметим, что речь идет о среднем заработке, о "белой" его части и о жителях области. В Петербурге рост доходов идет еще быстрее. Следовательно, будет расти и число потенциальных покупателей жилья. То есть откладывать покупку жилья из соображений, что завтра цены снизятся, не стоит. Тенденции на стагнацию рынка не просматриваются.
В то же время само понятие "эконом-класс" сегодня претерпевает серьезные изменения. При минимальной цене квадратного метра — от полутора до двух тысяч у. е. — стоимость совсем небольшой квартиры выйдет за границы пятидесяти и шестидесяти тысяч все тех же у. е. Люди, способные ее купить, очевидно, уже имеют автомобиль и рассчитывают на достаточно (или минимально) комфортное проживание. Именно поэтому ряд наиболее крупных и успешных строительных компаний города сегодня отказываются от панельного домостроения.
— Его себестоимость довольно высока и вполне сопоставима со стоимостью кирпично-монолитного строительства, — считает президент группы строительных компаний "ЛЭК" Олег Филиппенков. — В домах, строящихся по новым технологиям, например на основе ригельного каркаса, покупатели могут сами выбирать себе планировку помещений. А при желании и объединить соседние квартиры в единые апартаменты. Да и фасады домов с кирпичной облицовкой заметно выигрывают по сравнению с теми же панелями. Если плюсы кирпичного домостроения очевидны, а заметного выигрыша в себестоимости строительства нет, то держаться за панельное строительство нет никакого смысла. В этом году мы сдаем последний панельный дом и полностью переходим на другие, более привлекательные для клиентов технологии — монолитно-каркасное, кирпичное домостроение.
Конкуренция строительных компаний, работающих на жилищном рынке, сегодня достаточна велика. К уменьшению цен на продукт она не приводит. В условиях ускоренного роста доходов населения этого произойти не может. Реальным результатом конкуренции становится повышение качества жилья. При этом цены на элитное жилье, на уникальные объекты растут более быстрыми темпами. В компании, построившей такие комплексы, как "Граф Орлов", "Лондон Парк", рассказали, что интерес к ним выше, чем к рядовым застройкам. С вводом в строй этих комплексов число обращений превысило 100 тысяч в месяц. Хотя цены на квадратные метры здесь несравнимы со среднерыночными.
Разумеется, в понятие "качество жилья" обязательным условием входит его месторасположение. Близость к метро сегодня не является наиболее привлекательным фактором, как было совсем недавно. Экология микрорайона, наличие зеленых зон, а еще лучше — водных бассейнов, играют более важную роль. Поэтому крупные строительные компании предпочитают браться за возведение не отдельных объектов, а за квартальную застройку. Это позволяет им включать в проекты создание своей — квартальной рекреационной зоны: с внутренними парками, прудами и спортивными площадками. Обязательной становится создание инфраструктуры для транспорта — встроенных гаражей, оборудованных автостоянок, удобных подъездов к зданию.
Если расположение дома или квартала значительно отражается на стоимости квартиры, то рост цен на строительные материалы не является главным фактором. Крупные компании, более десятка лет действующие в области жилищного строительства, работают со своими партнерами по долгосрочным договорам, а часть из них имеет в структуре холдингов собственные заводы.
Обилие факторов, которые влияют на рынок, в том числе жилищный, делает его саморегулируемой сферой. Сегодня он вступил в период поступательного динамического развития — без резких рывков вверх, но и без застоя. Жилищный рынок растет, для этого у него есть два главных условия: сформировавшиеся и продолжающие развиваться строительные мощности и устойчивый спрос на жилье. Спада ни в количестве построенных квадратных метров, ни в цене на них не ожидается.
