Депутат Мосгордумы Андрей Ковалев: "Земля в столице должна продаваться по рыночным ценам"

Сегодня в Москве проблема оформления собственности на землю стоит особенно остро. Для многих предприятий земля, на которой они стоят, является одновременно бесценным ресурсом и источником угрозы со стороны земельных спекулянтов. Что выгоднее — оформлять землю в собственность и платить земельный налог или арендовать участок, который представляют городские власти? Когда в Москве сформируется полноценный земельный рынок? Какие приоритетные права имеют владельцы малых предприятий при выкупе участков для производственной деятельности? На эти и другие вопросы обозревателю "Москвы" Василию Горохову отвечает депутат Мосгордумы, член комиссии по экономической политике и предпринимательству Андрей Ковалев.

вопрос: Какова приоритетная политика государства в сфере оборота земли?

ответ: Главный принцип — незыблемость прав собственности на землю для каждого собственника и участника рынка. Сегодня в России государство владеет 90% годной к обороту земли. Приоритет для нашей страны — создать не просто институт земельных собственников, но и сделать землю работающим активом предприятий. Земля должна отражаться на размере капитализации компании, играть роль актива, под который можно привлекать финансирование, займы. В 2001 году в России был принят Земельный кодекс, который обозначил главный принцип подхода к земельному вопросу — единство объекта: зданий, сооружений и земли. Согласно кодексу все собственники предприятий обязаны взять в аренду или выкупить свои земельные участки, которые до этого находились в упраздняемом "бессрочном пользовании".

в: По какой цене собственники могут выкупать свои участки?

о: Существуют две точки зрения на этот вопрос. Кто-то считает, что в процессе приватизации владельцы промышленных предприятий за землю уже заплатили и выкупать ее под производствами второй раз незаконно. Другая точка зрения: в процессе массовой приватизации в 90-е годы в стране не было реального рынка недвижимости, а значит, не было и справедливой рыночной цены на землю. Следовательно, сегодня при выкупе участков нужно исходить из их рыночной оценки. Депутаты Государственной думы решили этот спор в пользу бизнеса: цена выкупа земли на всей территории РФ должна равняться 2,5% от кадастровой стоимости, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где цена выкупа составляет до 20% кадастровой стоимости. Этот законопроект прошел в ГД первое чтение. Таким образом, для собственников предприятий цена выкупа участков снижается в 9 раз по сравнению с рыночными ценами, а в столицах — в 2,5—3 раза.

в: Какими правовыми актами выкуп земли регулируется в Москве?

о: Позиция московских властей в вопросах земельного рынка неизменна — земля в столице должна продаваться по рыночным ценам. В Москве с 2005 года действует постановление "Об установлении в Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений". Согласно документу стоимость выкупа земельных участков равно 30 ставкам земельного налога, или 45% от их кадастровой стоимости. До последнего времени земля в столице передавалась в краткосрочную аренду сроком до 5 лет, в долгосрочную аренду до 49 лет или в субаренду. Социально значимые объекты получали право безвозмездного срочного пользования землей, государственные учреждения — бессрочного. Базовая ставка на аренду земли в столице составляла 180 тысяч рублей за гектар в год.

в: Что выгоднее в столице — арендовать или покупать землю?

о: Земля как собственность повышает капитализацию компании, но при этом требует дополнительных существенных затрат. Покупать землю есть смысл тем компаниям, которые преследуют инвестиционные цели и в будущем хотели бы продать построенный объект. Городу же аренда земли прибыльней продажи. В 2005 году бюджет Москвы получил почти 11 млрд рублей только за аренду земли.

в: Как проходит в столице межевание земли, ведь отсутствие четких обозначенных границ между участками — одна из главных проблем при коммерческом обороте земли в стране?

о: В Москве действует государственный земельный кадастр, все операции с участками на территории города идут согласно этому кадастру, который делит землю на 14 категорий в зависимости от престижности и функционального назначения, а также обозначает границы всех земельных участков в городе. Довольно четко деление земли происходит и при разграничении федеральных или местных форм собственности предприятий. Федеральные предприятия стоят на федеральной земле, муниципальные — на московской.

в: Каков механизм защиты рынка от земельных спекулянтов?

о: МЭРТ совместно с московским правительством разработал механизм, при котором собственник земли обязан выплачивать 100% кадастровой стоимости участка при перепрофилировании производства на выкупленном участке.

в: Насколько прозрачен механизм приватизации земли в Москве?

о: Городской департамент земельных ресурсов уже разработал график приема и рассмотрения заявлений на приватизацию земли под коммерческими предприятиями. Приоритет будет отдан организациям, занимающимся общественно полезной деятельностью и не имеющим планов по перепрофилированию. Кроме того, в Городской думе рассматривается закон о резервировании земельных участков, находящихся под предприятиями Москвы. Одно из новшеств законопроекта — в независимой экспертной оценке компенсации собственникам участков при изъятии земель для городских нужд.

в: Существуют ли льготы при приватизации земельных участков или при их аренде для представителей такого приоритетного направления экономики, как малый бизнес?

о: Для малых предприятий, внесенных в городской реестр, предусмотрено бесплатное переоформление договора аренды земли. В настоящее время в Минэкономразвития прорабатывается законопроект, предусматривающий преимущественное право выкупа владельцами малых предприятий занимаемых ими нежилых помещений без аукциона. Одновременно создается механизм противодействия возможным злоупотреблениям — малые предприятия смогут выкупать помещения, находящиеся в муниципальной собственности, исключительно на конкурсной основе. Льготы при операциях с недвижимостью для некоторых категорий малых предприятий прописаны и в другом законопроекте, который находится на рассмотрении в Госдуме уже два года, но пока не рассмотрен даже в первом чтении.

Но политика города в настоящий момент направлена на сокращение, а в дальнейшем — на отмену льгот по аренде столичного имущества. Поддержка предпринимательству будет оказываться не за счет преференций и льгот по аренде, а за счет общего снижения издержек, и в первую очередь — ставок арендной платы в результате изменения спроса и предложения.

в: Как можно решить проблему дороговизны аренды офисных помещений, не прибегая к нерыночным механизмам?

о: Город заинтересован в развитии небольших предприятий услуг, ЖКХ, наукоемких лабораторий и фирм, предприятий, работающих в сфере высоких технологий. Не секрет, что такие предприятия не являются сверхприбыльными: это не торговля. Одновременно в городе пока не хватает дешевых помещений: девелоперы, как правило, ориентированы на строительство офисов класса А. Малым предприятиям аренду таких площадей не потянуть. Но выход найден. В комплексной программе развития и поддержки малого предпринимательства на 2007—2009 гг. делается упор на собственное строительство. Способы реализации — соинвестирование и использование механизмов паевого инвестиционного фонда недвижимости.

в: В чем суть соинвестирования?

о: Метод соинвестирования был одобрен Юрием Лужковым, и московское правительство возлагает на него большие надежды, так как главными действующими лицами в процессе становятся инвесторы, которые в ходе реализации проектов будут получать свою долю площадей. Сейчас по этой схеме подбираются инвесторы на объекты на ул. Миклухо-Маклая (ЮЗАО) и ул. Тухачевского (СЗАО). Кроме того, начинаются работы по строительству технопарка "Нагатино-ЗИЛ", где в 2-х очередях строительства предусмотрен ввод также около 1 млн кв. м. площадей.