Сбились с эскроу-счета: на строительство жилья не хватает триллиона
Для перехода на проектное финансирование новостроек по системе эскроу-счетов строительной отрасли потребуется господдержка в триллион рублей до 2022 года. Такую оценку дает рейтинговое агентство «Эксперт РА». Его специалисты проанализировали последствия ввода новшества с 1 июля 2019 года. Для граждан, вкладывающихся в возведение жилья, оно станет страховкой от потери средств — желанной, но дорогой. Изменения пройдут в условиях нехватки у инвесторов капитала и падения маржи в полтора-два раза из-за расходов на обслуживание кредитов. А 25–30% девелоперов могут вообще не получить доступа к проектному финансированию. Граждан же ждет рост цены квадратного метра.
С 1 июля застройщики должны перейти на проектное финансирование деятельности. Законодательные поправки были разработаны и приняты для защиты дольщиков, за счет авансовых платежей которых на 79% закрывается потребность отрасли в денежных средствах, на фоне многочисленных финансовых скандалов, происходивших в разных регионах из-за незавершенного вовремя строительства и пропажи вложенных денег. До сих пор выходило, что именно граждане принимают на себя риски, связанные с недостроем и дефолтами.
Новый порядок предполагает, что средства дольщиков будут поступать не напрямую застройщику, а аккумулироваться на специальных счетах в банках. Получить эти средства компания сможет только по окончании строительства и получения гражданами жилья. Финансировать строительство застройщики могут за счет собственных средств и кредитов. Таким образом, отрасль ожидает настоящая реформа фондирования. Если сейчас только 13% строительства финансируется за счет кредитов, то в новой модели показатель увеличится до 90%.
Плохие заемщики
Наличие счета эскроу не гарантирует застройщику получения заемных средств. Банки будут выдавать или не выдавать деньги в соответствии с требованиями регулятора и системой оценки рисков. «Для уполномоченного банка в новой системе проектные кредиты разделяются на четыре категории качества, по каждой из которых определен диапазон резерва», — указывается в обзоре.
Как пояснил ведущий аналитик отдела корпоративных и суверенных рейтингов «Эксперт РА» Николай Власов, в наиболее уязвимую категорию слабой кредитоспособности попадет 25–30% проектов. У них практически нет шансов получить кредит на рыночных условиях, так как банк должен будет создать под него резерв в лучшем случае в 35%.
— Рыночный уровень процентных ставок не покроет давление на финансовый результат и капитал банка, а премию за риск в виде повышенной ставки слабая экономика проектов не выдержит, — говорит аналитик.
С такой точкой зрения, правда, не согласен куратор отрасли вице-премьер Виталий Мутко. По его оценке, в зоне риска окажутся не более 11% компании.
Также отрасли неизбежно понадобится докапитализация, уверены в «Эксперт РА». Для проектов в системе эскроу-счетов введен норматив достаточности собственных средств в 10% от общего бюджета проекта. Чтобы его выполнить, отрасли в среднем требуется увеличение капитала по крайней мере на 18%. Но из-за строгих требований банков общий капитал застройщиков вообще потребуется почти удвоить. При этом собственных источников для докапитализации у отрасли нет, особенно у небольших региональных игроков, — отмечается в обзоре.
В нем также говорится, что переход на финансирование за счет банковских кредитов приведет к снижению рентабельности строительства. «Даже самые исполнительные застройщики столкнутся с ростом процентных расходов и падением чистой прибыли, если не получат ступенчатых скидок по ставке от банков. Новая система финансирования может увеличить долю процентных расходов в выручке большинства проектов до 11% и выше, что более чем вдвое превышает нынешний уровень в 5%», — говорится в обзоре.
Аналитики агентства делают вывод, что совокупность новых рисков может привести к сжатию объемов строительства и темпов ввода на 25%. Это растянутый во времени процесс, но он будет нарастать по мере замещения проектов старой системы на проекты с эскроу-счетами. «Полный переход на новую систему финансирования ожидается к 2022 году, когда последние проекты с прямым привлечением средств дольщиков будут достроены», — говорится в обзоре. По мнению аналитиков «Эксперт РА», предотвратить сжатие без денежной поддержки проектов наиболее слабых игроков будет крайне сложно, а объем требуемого от государства финансирования составляет триллион рублей на три года.
В правительстве есть понимание того, что строительной отрасли на переходный период понадобится помощь. Так, поблажка предусмотрена для объектов в готовности не менее 30%. Предполагается, что их можно будет завершить по старым правилам.
«В настоящее время субъекты РФ выверяют список объектов жилищного строительства: кто получит проектное финансирование, кто завершит строительство по старым правилам, а кто не сможет получить финансирование, не соответствуя критериям. Затем Минстрой сформирует реестр на основании данных регионов», — уточнили в пресс-службе Минстроя.
Вице-премьер Виталий Мутко говорил также, что готовятся постановление правительства и поправки в законодательство, которые позволят решить проблему в регионах с небольшим числом долгостроев через докапитализацию Фонда защиты дольщиков. По словам вице-премьера, стоимость программы оценивается в 9 млрд рублей, из которых пять выделит федеральный бюджет, а оставшиеся четыре добавят субъекты.
Дорогие метры
Эксперты и участники рынка, опрошенные «Известиями», называют еще одно последствие перехода к новому механизму, которого избежать никак не удастся — роста цен на недвижимость. О нем говорили и в правительстве. Так, Виталий Мутко в интервью телеканалу «Россия 24» спрогнозировал, что цены на недвижимость вырастут минимум на 8%.
Главная причина неизбежного удорожания жилья в том, что фактически бесплатные для застройщиков взносы дольщиков будут заменены дорогими в обслуживании заемными средствами.
— Компании и раньше пользовались кредитами, но их доля не превышала 17%. Сейчас, когда деньги долевых участников будут заморожены на эскроу-счетах, около 3 тыс. компаний в России, а это примерно 80% отрасли, будут вынуждены идти в банки. То есть каждый их проект станет дороже как минимум на стоимость обслуживания кредита, — поясняет сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. — Поскольку строительная отрасль проходит в банковских «стандартах» как высокорисковая, то и цена кредитов будет максимальной. По нашим оценкам, рост цен может составить до 20% в перспективе до 2024 года.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая согласна, что себестоимость строительства жилья возрастет.
Глава комитета по строительству московского отделения «Опоры России» Олег Филиппов видит проблему в неполной готовности банков работать по проектному финансированию.
— Сырые регламенты с массой недоработок влияют на сроки получения денежных средств, что в свою очередь затягивает сроки ввода объектов. В конечном счете это ведет к удорожанию квадратного метра, — сказал «Известиям» Олег Филиппов.
Но у Центробанка своя позиция. В конце марта регулятор сообщил, что банковская система полностью готова к проектному финансированию. На данный момент 63 банка соответствуют требованиям правительства к кредитным организациям, которые могут открывать эскроу-счета.
Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов рассказал, что и крупные игроки рынка готовы к переходу. Но напомнил, что 20% компаний небольшие и их финансовое состояние не позволит получить доступ к кредитам, а цены на квадратные метры вырастут в любом случае.
— По нашим расчетам, к концу 2019 года мы можем ожидать повышения в среднем на 10–12%, — прогнозирует Рустам Арсланов.
Директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева признает, что сужение и частичная монополизация строительного рынка в ближайшие годы действительно неизбежны из-за ухода части компаний, которые не получат финансирования.
— Себестоимость стройки неизбежно вырастет, это уже произошло с начала года из-за повышения НДС, а теперь на очереди ставки проектного финансирования, которые по-прежнему не определены. Поэтому рыночные цены также поднимутся, вероятно, в пределах 10% в течение года, — говорит Татьяна Подкидышева.
Но в конечном счете, считает Татьяна Подкидышева, использование эскроу-счетов приведет к позитивным изменениям. За счет аккумулированных огромных средств дольщиков на счетах, банки смогут более гибко регулировать ставки — в первую очередь для ипотеки и того же проектного финансирования.
