Минстрой подготовил очередные поправки в законодательство о долевом строительстве, согласно которым отчисления застройщиков в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства будут увеличены с 1,2 до 6% в зависимости от стоимости договора долевого участия. Это происходит на фоне масштабных изменений на рынке, когда государство вводит банковское сопровождение и эскроу-счета, на которых замораживаются средства дольщиков до окончания строительства. При переходе на такие счета взносы в фонд отчислять уже не потребуется. В связи с этим планы ведомства по увеличению взносов в компенсационный фонд дольщиков представляются промежуточным шагом для подготовки строительных компаний к новым условиям и защиты дольщиков, которые уже вступили в договорные отношения с застройщиками.
На первые шесть месяцев 2018 года пришелся настоящий бум выдачи новых разрешений на строительство. Компании, получившие разрешительную документацию до 1 июля, могут начать и завершить свой проект по существующим правилам. А это 3–4 года. К концу этого срока всё большая часть застройщиков будет переходить на эскроу-счета и прекращать отчисления в фонд защиты прав дольщиков. Поэтому, чтобы довести существующие и новые «долевые» проекты до конца с минимальными рисками для покупателей, фонд необходимо максимально наполнить уже сейчас.
Увеличение суммы отчислений в пять раз способно наполнить фонд и практически полностью перекрыть оценочную величину обязательств перед дольщиками. Безусловно, это приведет и к увеличению стоимости квадратного метра в ближайшей перспективе. Вероятно, уже с октября цены в сегментах комфорт- и бизнес-класса поползут вверх на 3–4% с последующим ростом до 7–8%.
Повышение ставки отчислений и, как следствие, рост цен станут дополнительной мотивацией застройщиков переходить на взаимоотношения с покупателями через эскроу-счета. Некоторые банки уже анонсировали, что будут выдавать ссуды на новое строительство под 6% годовых при условии наполнения эскроу-счета. В случае сохранения текущих показателей спроса на новостройки банковский счет может аккумулировать значительное количество денежных средств от физических лиц еще на первой стадии строительной готовности объекта. Тогда проценты за пользование средствами банка и сумма отчислений в фонд дольщиков сравняются. И исчезнет последний барьер, останавливающий застройщиков от этого шага.
Немало копий поломано при обсуждении перемен на рынке строительства с 1 июля будущего года. Одно ясно совершенно точно: отказ от долевого строительства и переход на проектное финансирование станет самым действенным инструментом санации строительного рынка за последнее десятилетие. Уйдут компании, для которых строительство жилья — не профильный бизнес, а средство быстрого обогащения за счет привлечения средств граждан.
Но, как известно, когда лес рубят, щепки летят. Для полноценных девелоперских групп и ответственных строительных компаний отказ от долевого строительства тоже является серьезным испытанием. Уже сегодня маржинальность жилых строительных проектов находится в диапазоне 10%. При переходе на проектное финансирование ставка за пользование деньгами на эскроу-счетах может составить от 6 до 12%. И чтобы сохранить прибыль на сегодняшнем уровне, застройщики будут вынуждены повышать цены квартир в соответствующих пределах.
Альтернативой может выступить кардинальная оптимизация всех процессов в компании: использование высокотехнологичных материалов, новых строительных технологий, развитие собственного промкомплекса, повышение эффективности инструментов продаж.
В целом же изменения в строительном законодательстве повлияют на рынок в позитивном ключе. Упразднение механизмов привлечения средств дольщиков повысит доверие к отрасли со стороны покупателей, что должно подстегнуть спрос. Для оптимизации собственных расходов строительные компании будут вынуждены создавать и развивать свои промышленные предприятия, результатом чего может стать появление новых высококачественных и доступных строительных материалов. Не исключено, что благодаря этому уже в ближайшем будущем качество строительных проектов, доступное сегодня только для комплексов бизнес-класса и выше, станет повсеместной нормой стандартного жилья.
Автор — первый заместитель генерального директора строительного концерна
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
