В силу вступили поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Они ужесточают требования к девелоперам в период перехода от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков. Что это значит для рынка?
Изменения направлены на переформатирование ведения бизнеса в строительстве под европейские стандарты. Многие девелоперы уже смирились с неизбежной сменой правил и заранее начали перестраивать свою работу. Пересматриваются бизнес-процессы, корректируются финансовые и маркетинговые стратегии, по-другому начинают функционировать финансовые департаменты. Постепенно выстраивается диалог между застройщиками и банками, которого до недавнего времени практически не было.
Многие девелоперы отмечают, что в первую очередь им нужны снижающие уровень административных барьеров отлаженные механизмы и законодательная стабильность. Это критически важно: невозможно планировать деятельность, когда ты вчера работал по одному законодательству, сегодня — по второму, а завтра — по третьему. Сейчас они должны закладывать проекты, которые будут реализовываться в 2019-м, а некоторые — и в 2020–2021 годах, но пока непонятно, каким будет рынок к тому времени.
Если кто и готов к изменениям на рынке, так это крупные игроки и девелоперы элитной недвижимости. Эти компании уже имеют опыт проектного финансирования, определtнную кредитную историю, знают, в каком формате строится диалог с финансовыми институтами. Показательно, что с этого года ряд ведущих застройщиков недвижимости премиум-класса вышли на рынок стандартного жилья.
Отчётность лидирующих застройщиков свидетельствует о том, что они начинают накапливать у себя на счетах денежные средства. И судя по объtмам, этого хватит, чтобы пережить гипотетический форс-мажор. Больших рисков для них и для отрасли в целом я не вижу.
Другое дело, что достаточным опытом проектного финансирования сейчас в стране обладает лишь ряд банков, остальным же ещt предстоит нарастить соответствующие компетенции.
По нашим данным, на сегодня только две кредитные организации открыли программы, позволяющие осуществлять проектное финансирование застройщика с помощью эскроу-счетов. Специфика такого подхода зависит от наличия соответствующих ресурсов и особенно квалификаций. Сегодня в стране ими обладают Сбербанк и банк «Российский капитал» (100% акций принадлежит Дом.РФ). Первый — крупнейший банк, который уже имеет опыт проектного финансирования и кредитования застройщиков, второй — банк, входящий в структуру Единого института развития в жилищной сфере, на платформе которого аккумулируется колоссальный объtм информации о жилищном рынке страны.
Не обойти стороной и разработку единых стандартов оценки застройщиков, их согласование с Центральным банком. Даже если допустить, что завтра банки первого эшелона начнут кредитовать всех застройщиков, то сразу же встают вопросы об объемах резервирования и об оценке качества кредитного портфеля каждой кредитной организации со стороны ЦБ. Согласно действующим правилам, займы застройщикам оцениваются по коэффициентам повышенного риска, а отсюда и стоимость кредитов, и высокие ставки резервирования. У отрасли довольно большая доля просроченной задолженности — 15-20%.
Говоря о переформатировании стиля ведения бизнеса в девелопменте в сторону европейских стандартов, стоит помнить, что нам необходимо увеличить вклад строительства в общий портфель кредитов в экономике. Сегодня российский показатель уступает европейскому в два раза — 7% против 14%.
Возможности крупных игроков банковского сектора в оценке застройщиков практически безграничны. Основной вопрос — как сформировать компетенции у финансовых организаций меньшего размера? Учитывая задачу комплексной оценки большого числа девелоперов и объектов, целесообразно рассмотреть внедрение единого подхода. Таковым, к примеру, может стать институт независимого рейтингования со стороны агентств, аккредитованных профильным министерством либо институтом развития.
Сегодня же основные проблемы ждут средних и малых застройщиков, особенно в регионах. У них нет солидной подушки ликвидности, а повышение стоимости квадратных метров в связи с ужесточением законодательства существенно скажется на спросе. В итоге продажи замедлятся, а свободных финансовых средств со временем станет меньше.
Рынок движется по пути еще большего укрупнения бизнеса путем слияний и поглощений. Всё идет к тому, что на горизонте 2–3 лет на нем останется порядка 1 тыс. крупных игроков. Однако при этом значительно повысится уровень квалификаций: останутся только сильнейшие.
Автор — член генерального совета «Деловой России», гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
