Доступное жулье: покупатели по «схеме Долиной» продолжают терять квартиры и деньги
Решение Верховного суда по делу Ларисы Долиной практически не изменило судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью. Суды массово игнорируют требования покупателей и оставляют квартиры продавцам, выяснили «Известия». В отдельных случаях новым владельцам удается отстоять жилье, но получить его в пригодном состоянии они не могут. Юристы предупреждают: полностью защититься от подобных споров на вторичном рынке пока невозможно. Как люди теряют квартиры, деньги и годы на судебные тяжбы и какие меры действительно могут снизить риски — в материале «Известий».
Как покупатели остаются ни с чем
Многодетная семья Шунковых, глава которой — действующий офицер ВКС, в феврале 2024 года купила четырехкомнатную квартиру с использованием субсидии Минобороны за 10,5 млн рублей в городе Монино Московской области. Продавцом оказался бывший военный, и сделка не предвещала неожиданностей. Однако уже два года люди пытаются через суд признать за собой право собственности на приобретенную недвижимость. 14 августа состоится новое заседание, на котором должно быть принято решение по иску.
— Продавец показался очень хорошим и добрым человеком. Много и увлеченно рассказывал о себе, о детях, о внучке, показывал фотографии, — сказала «Известиям» Надежда Шункова.
По ее словам, во время сделки продавец объяснил, что такая большая квартира ему уже не нужна, у него есть другая, поменьше, там же он и прописан. А деньги хотел использовать для бизнеса.
Изначально квартира стоила 10 млн рублей. Однако за день до сделки продавец решил увеличить ее стоимость на миллион. В итоге сошлись на цене в 10,5 млн рублей. Продавец настоял на том, чтобы продажа проходила исключительно через банковскую ячейку.
Сделку зарегистрировали в Росреестре 28 февраля 2024 года. После этого продавец перестал выходить на связь. Уже на следующий день возбудили уголовное дело о мошенничестве, но покупатели узнали об этом только 21 марта — от самого продавца. Тогда же он заявил, что не собирается освобождать квартиру и подписывать акт приема-передачи.
Тогда Шунковы обратились в суд с гражданским иском, чтоб их признали добросовестными покупателями. В ответ исполняющий обязанности прокурора Щелково Александр Соловьев подал встречный иск. По словам Надежды, в суде поставили под сомнение сам факт передачи денег. В иске утверждалось, что 10,5 млн рублей не поступили на счет продавца и наличных в таком объеме у него не было. При этом и продавец, и риелтор дали показания, что все деньги были получены.
— Нам говорят, что продавец якобы не знал, что было в пакете, который он забрал из ячейки, — сказала Надежда. — Но на очередном заседании даже судья удивилась, сказав, что если денег не было, то на каком основании заведено уголовное дело по факту хищения денег от продажи квартиры.
«Известия» направили запрос в Щелковскую городскую прокуратуру Московской области с просьбой пояснить ситуацию. Однако на момент публикации ответ не получили.
— Вся эта история сильно отразилась на здоровье. Я в больнице была не один раз. Материальные затраты очень большие за 2,5 года судов, — добавила Надежда.
К заседанию в Верховном суде готовится и Дмитрий Петяев. В 2023 году он купил квартиру стоимостью 15 млн рублей. Для первоначального взноса семья продала другую недвижимость, а недостающие деньги взяли в ипотеку. Все три судебные инстанции Дмитрий проиграл, квартиру у него забрали, а продавец деньги не вернул. При этом спустя четыре месяца после сделки тот же человек продал еще и частный дом — уже без участия мошенников.
— Я заплатил по кредиту уже около 5 млн. Мне их кто будет возвращать? — сказал Дмитрий Петяев. — Я честно приобрел квартиру. Если кого-то что-то не устраивает, ну верните деньги. А у меня отбирают квартиру, и я остаюсь без денег, да еще в долгах — на 17 лет в ипотеке.
Очередного заседания в кассации ждет и Елизавета Дианова, предварительно оно назначено на осень. Она продала единственную квартиру, чтобы переехать поближе к работе. В итоге Елизавета проиграла и первую инстанцию, и апелляцию. Она уже четвертый год вынуждена снимать жилье.
— В решении городского суда написано, что у продавца «отсутствовала воля». На наши сноски в апелляции на решение по делу Долиной никак не отреагировали, совещались 30 секунд, — сказала она «Известиям». — Есть шанс, что я останусь бомжом, честно купив квартиру.
Сложности покупателей
Жертвой «схемы Долиной» может стать покупатель любого имущества — дома, земельного участка или автомобиля. Точное число таких случаев неизвестно, однако за последние три года как минимум 10 тыс. человек попытались оспорить права на уже зарегистрированное имущество.
В одной из инициативных групп пострадавших от «схемы Долиной», где состоит около 200 человек, лишь четверым удалось через суд признать за собой право собственности на квартиры. Только двоим из них удалось добиться выселения продавцов, при этом в одном случае бывший собственник напоследок спалил квартиру, в другом — вырвал проводку.
— Жилье было в ужасном состоянии: оторванные обои, отвалившийся кусок стены, вырванные провода торчали наружу, в полу — дыра. Мне было сказано: «Радуйтесь, я вам оставила стены», — поделилась с «Известиями» выигравшая суды покупательница Анна Савкина. — В итоге квартира чуть не сгорела от замыкания испорченной проводки. Два раза приезжала аварийная служба, запах гари стоял ужасный.
В другой истории бывшая собственница подожгла квартиру прямо во время передачи имущества новой владелице — Нино Цитлидзе.
— Сейчас я смотрю на кирпичики. Там вообще ничего нет, — рассказала Нино «Известиям». — Страшнейший запах гари, невозможно находиться даже две-три минуты.
Кроме того, во время тушения квартиру серьезно залили водой.
— Продавец после поджога заявила, что сделала это, чтобы мне не досталось, — добавила Нино Цитлидзе.
Обе эти квартиры были застрахованы. Однако на данный момент добиться выплат новые собственницы не смогли.
Сложности с заселением возникли и у 65-летнего пенсионера, который вместе с женой решил переехать поближе к детям. Для этого они продали единственное жилье и приобрели частный дом у продавца, который стал жертвой мошенников.
Суд встал на сторону покупателей и обязал продавца переехать в другое принадлежащее ему жилье. Однако бывшие собственники оказались недовольны решением. На записи (есть у «Известий») видно, как они поворачиваются к покупателям спиной, частично оголяются и сбрасывают горшки с подоконника. По словам пенсионера, родственники продавца напали на него с ножом и ранили руку. Угрозы расправой в адрес новых жильцов тоже попали на видео.
— Продавец оставил дом в непригодном для жизни состоянии: демонтировал сантехнику, повредил коммуникации, повсюду была грязь. Покупатель привел его в порядок, обустроил и содержал как единственное законно приобретенное место жительства своей семьи, — рассказал «Известиям» знакомый с ситуацией собеседник.
В апелляции сделку всё же признали недействительной — до этого продавец не проходил психолого-психиатрическую экспертизу. В итоге пенсионеры остались без жилья.
Братья Алексей и Александр Авдашкины также смогли отстоять право на квартиру. Алексей работает риелтором. Летом 2024 года продавец обратилась в их агентство с намерением продать недвижимость.
— Ее интересовала услуга «Срочный выкуп», — пояснил «Известиям» Алексей. — Я как риелтор сделал всё возможное для проверки. Даже нашел телефон ее дочери. Она полностью сняла сомнения о переезде пожилого человека в другой город, аргументировав, что так мать будет ближе к ней.
Александр купил квартиру в ипотеку за 70% ее примерной рыночной стоимости. После этого два года продолжались судебные разбирательства. В апелляции Московский областной суд признал право собственности за Александром и постановил выселить бывшую владелицу. Она подала кассационную жалобу, но это не мешает уже начать процедуру выселения. При этом сам процесс может занять около полугода.
Как безопасно покупать квартиры
Все пострадавшие покупатели, с которыми разговаривали «Известия», утверждают, что защититься от «схемы Долиной» фактически невозможно. Решение Верховного суда им также не помогло. По словам потерпевших, у продавцов сразу после сделки появляется грамотный юрист, который быстро предпринимает необходимые шаги, — и вернуть квартиру или деньги становится крайне сложно.
— В том решении по Долиной было две статьи рассмотрены — 178-я: «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» и 179-я: «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств», — сказал Дмитрий Петяев. — А после этого все дружно пошли по 177-й: «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». По этой статье обзора Верховного суда мы ждали полгода, его так и не было.
С подобной ситуацией столкнулась и семья Котковых. После заседания Верховного суда 16 декабря 2025 года продавец уже 19 декабря подал уточненный иск по статье 177 ГК РФ. При заключении сделки покупатели заранее провели экспертизу за 45 тыс. рублей, которая подтвердила, что продавец понимал значение своих действий.
— Сделали экспертизу, а суд это вообще никак не воспринимает, — сказал Юрий Котков.
16 января 2026-го договор признали недействительным с применением реституции. Однако вернуть деньги покупателям продавец не может: у него их нет.
— У всех продавцов уже была заготовлена схема возврата квартиры обратно, — сказала «Известиям» юрист Екатерина Краснова. — Исход одинаковый — независимо от выстроенных «безопасных» барьеров со стороны покупателя. Большинство продавцов еще и банкротились, как только узнавали, что есть вероятность реституции.
Отказываться от сделок на вторичном рынке не нужно, но проверять следует не только документы, но и обстоятельства продажи, сказал «Известиям» директор по правовым вопросам DestraLegal.ru Борис Фельдман.
— Насторожить должны существенная скидка, спешка, секретность, расчеты наличными, просьба перевести деньги третьему лицу, постоянные телефонные указания продавцу и неспособность объяснить, зачем продается имущество и где человек собирается жить, — добавил он.
По словам эксперта, стоит собрать необходимый пакет документов и зафиксировать процесс сделки на видео, однако ни одно доказательство не дает абсолютной гарантии: суд оценивает их в совокупности и может назначить ретроспективную экспертизу.
Проявлять повышенную осторожность покупателям посоветовал и адвокат Московской коллегии адвокатов SED LEX Антон Пивоваров. Главная задача — заранее сформировать доказательства того, что продавец понимал характер сделки и ее последствия, а сам покупатель действовал добросовестно и разумно осмотрительно.
Подобные дела длятся годами, а затраты на юристов и экспертизы могут превысить миллион рублей, подчеркнул Борис Фельдман. Если суд всё же решил оставить квартиру за продавцом, а покупателю вернуть деньги, то необходимо попросить наложить арест на счета и имущество продавца, посоветовал юрист.
По словам Бориса Фельдмана, одна из главных проблем состоит в том, что суды по-разному применяют статьи 167, 177–179 ГК РФ. В некоторых случаях квартиру возвращают продавцу уже из-за самого факта мошенничества, не разбираясь во всех обстоятельствах сделки.
— Если человек действительно не понимал, что делает, это должна подтвердить экспертиза. А если он всё осознавал, но потом решил отказаться от сделки, этого недостаточно для ее отмены, — пояснил юрист.
При мошенничестве со стороны третьих лиц сделку также нельзя отменить автоматически: важно установить, знал ли покупатель о мошенничестве или должен был его заметить. По мнению эксперта, для решения проблемы не нужны новые ограничения — достаточно обеспечить единообразное применение уже действующих норм.
