Отцы и льготы: кто может выиграть от сохранения условий семейной ипотеки
Пары с одним и даже двумя детьми могут выиграть от переноса сроков изменения условий семейной ипотеки, выяснили «Известия». Власти до последнего момента не объявляли новые правила и в итоге перенесли дату корректировки с 1 июля на 1 октября. Многие россияне, которых изменения застали бы врасплох, получили три месяца на то, чтобы успеть оформить кредит по льготной ставке. Власти могут смягчить итоговые условия программы, но уже ясно, что она, скорее всего, станет менее доступной для небольших семей. Как получить одобрение по заявке на ипотеку — в материале «Известий».
Кому стоит оформить семейную ипотеку до 1 октября
Власти перенесли изменение условий семейной ипотеки с июля на 1 октября. Об этом сообщили в Минфине за день до ожидаемой корректировки программы.
При этом еще на прошлой неделе в правительстве определились с новыми условиями семейной ипотеки, заявил замминистра строительства Никита Стасишин. По поручению кабмина изменения должны были вступить в силу именно с 1 июля 2026 года — точность этого дедлайна подтверждали представители ведомств, близких к обсуждению.
Изменение условий перенесли, чтобы изучить общественные настроения и точнее скорректировать госпрограмму, считает ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. Именно поэтому до сих пор невозможно точно сказать, насколько жесткими окажутся итоговые корректировки.
Не исключено, что на решение повлияла и реакция лобби застройщиков, для которых ужесточение семейной ипотеки означало бы снижение спроса на новостройки. После появления новостей о переносе изменений акции отдельных игроков рынка в моменте подскочили на 15%.
«Известия» ранее писали о параметрах семейной ипотеки, которые были разосланы банкам для подготовки к перезапуску программы. Документ находился на согласовании в правительстве.
Вот основные изменения семейной ипотеки, которые ожидались к 1 июля:
- Ставки планировалось привязать к числу детей и региону покупки жилья. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях они могли составить от 12% для семей с одним ребенком до 4% для семей с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки предполагалось установить на 2 п.п. ниже — в диапазоне от 10 до 2%.
- Максимальная сумма кредита могла составить от 12 млн до 18 млн рублей в столичных регионах и от 6 млн до 10 млн рублей в остальных субъектах — в зависимости от числа детей в семье.
- Льготную ставку планировали ограничить 15 годами, после чего она должна была рассчитываться по формуле «ключевая ставка плюс 2–2,5 п.п.».
- Ставку 6% предлагалось сохранить для кредитов с первоначальным взносом более 50%.
- По мере рождения новых детей ставка по ипотеке могла автоматически снижаться.
Есть вероятность, что итоговые условия смягчат. Однако уже сейчас очевидно, что семейная ипотека может стать значительно менее доступной для семей с одним ребенком. Их доля сегодня достигает около 60%, а еще примерно треть приходится на семьи с двумя детьми, рассказал коммерческий директор девелопера «Брусника» в Москве и Московской области Андрей Фатнев. В целом почти для половины потенциальных получателей семейной ипотеки условия могут существенно ухудшиться, добавил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Именно поэтому таким семьям стоит поспешить с оформлением кредита, отметила замглавы ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова.
Банки внимательно следят за тем, чтобы на обслуживание долга у заемщика уходило не более половины дохода. Ограничения ЦБ не позволяют им чрезмерно увеличивать долговую нагрузку граждан. На практике это означает, что сегодня одобрение получает только половина заявок на ипотеку. Повышение ставки в такой ситуации может просто отрезать часть россиян от возможности получить семейную ипотеку.
На первый взгляд семьям с тремя и более детьми выгоднее дождаться новых условий, однако ситуация не так однозначна, отметил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его словам, кредит под 6% на 30 лет для многих окажется доступнее, чем ипотека под 4% на 15 лет.
Например, ипотека на 10 млн рублей под 6% на 30 лет предполагает ежемесячный платеж около 60 тыс. рублей, тогда как под 4% на 15 лет он составит примерно 74 тыс. рублей. Часть заемщиков может и не пройти требования банков по долговой нагрузке, получив отказ по более короткому кредиту.
Впрочем, переплата по ипотеке с меньшей ставкой будет значительно ниже, поэтому в долгосрочной перспективе низкий процент на коротком сроке остается более выгодным вариантом.
Кроме того, подождать с покупкой могут многодетные семьи, которые хотят приобрести более просторное жилье. Для них в новых условиях могут появиться более высокие лимиты — до 18 млн рублей в столичных регионах и до 10 млн рублей в остальных субъектах.
Как повысить шансы на одобрение кредита
Ключевым фактором для одобрения ипотеки сейчас остается доля доходов, которую семья готова направлять на платежи. В ПСБ уточнили, что ежемесячно он не должен превышать половины совокупного заработка семьи.
С 1 февраля оба родителя обязаны выступать созаемщиками по семейной ипотеке, поэтому банк будет учитывать их общий доход, напомнила председатель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович. При этом существующие долги второго заемщика также могут повлиять на решение банка.
Именно поэтому перед подачей заявки важно заранее закрыть неиспользуемые кредитные карты и рассрочки, подчеркнула Татьяна Решетникова. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы информация успела обновиться в кредитных бюро.
Также важно подтвердить официальный доход, отметила Юлия Максимович. Особенно это касается индивидуальных предпринимателей и самозанятых.
Банки по-прежнему осторожно относятся к клиентам, для которых семейная ипотека станет первым кредитом в жизни, подчеркнула Татьяна Решетникова. Таким заемщикам лучше сначала обращаться в кредитные организации, которые более лояльны к подобной категории клиентов, чтобы не ухудшать свой рейтинг отказами.
Если один банк отказал в выдаче кредита, стоит запросить объяснение причин и только после этого подавать новую заявку, считает коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Это позволит избежать повторения прежних ошибок.
От момента подачи заявки до завершения сделки обычно проходит четыре-пять недель, причем на фоне ажиотажного спроса сроки могут увеличиться, добавил эксперт. Поэтому семьям, которые хотят воспользоваться текущими условиями программы, не стоит откладывать покупку.
Что будет с ценами на жилье
В июне банки действительно зафиксировали рост спроса на семейную ипотеку. Об этом сообщили в пресс-службе ВТБ и Абсолют Банка. Число заявок на программу увеличилось на 62%, уточнил заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.
При этом цены на жилье пока не показывают признаков ускоренного роста, отметила Татьяна Решетникова из «Этажей». Средняя цена квадратного метра на первичном рынке по России за месяц снизилась на 0,1%, а в городах-миллионниках выросла лишь на 0,7%. Более того, реальные цены сделок зачастую даже снижаются за счет скидок, акций и специальных предложений от застройщиков.
Многие девелоперы столкнулись с трудностями — до 40% компаний могут не выйти в прибыль по итогам года, подчеркнула Юлия Максимович. Это скорее сдерживает цены, чем подталкивает их вверх.
Официальные цены застройщиков — это не окончательная сумма сделки, подчеркнула эксперт. Многие скидки не публикуются в открытом доступе и могут быть доступны только через риелторов, а разница иногда достигает миллионов рублей.
На ценные объекты спрос остается высоким, однако в целом застройщики стали значительно более сговорчивыми и готовы предоставлять скидки в размере 15–20% от первоначальной цены, рассказала основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.
При этом покупателям важно различать реальные и рекламные скидки, уточнила эксперт. Иногда объект без заявленной акции можно приобрести дешевле, чем квартиру с громко анонсированным дисконтом.
В целом покупателям не стоит стесняться договариваться о дополнительных скидках или бонусах, заключил Ярослав Гутнов. Многие застройщики сегодня готовы идти клиентам навстречу, особенно на фоне неопределенности вокруг будущих условий семейной ипотеки.
