- Статьи
- Экономика
- Сельский исход: обязательные эскроу-счета для ИЖС вытеснят с рынка треть девелоперов
Сельский исход: обязательные эскроу-счета для ИЖС вытеснят с рынка треть девелоперов
После введения обязательных эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства с рынка могут уйти от 20 до 40% девелоперов, ожидают опрошенные «Известиями» аналитики. В первую очередь — малые и средние игроки, не имеющие доступа к проектному финансированию. С 1 марта 2025 года механизм стал обязательным для застройщиков при оформлении покупателем льготной программы. «Дом.РФ» и Банк России предложили распространить счета эскроу на все виды ипотеки для постройки частных домов. Что произойдет с ценами и кто останется на рынке — в материале «Известий».
Как эскроу-счета уже повлияли на рынок
Сейчас в России зарегистрировано 11,2 тыс. компаний, занимающихся индивидуальным жилищным строительством, следует из данных портала «Дом.РФ». Однако далеко не все из них реально работают с эскроу. При возведении частных домов такие счета сделали обязательными в марте 2025-го, но только если заемщик оформил льготную ипотеку для покупки такой недвижимости. Если же клиент взял кредит на рыночных условиях или использовал собственные деньги, то эскроу-счета до сих пор необязательны.
Принцип действия этого механизма заключается в том, что покупатель или ипотечный банк вносит деньги, кредитная организация-агент замораживает сумму до сдачи объекта в эксплуатацию, а подрядчик получает средства только за готовый дом, пояснил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Это помогает обезопасить деньги дольщиков — в случае прекращения строительства они не останутся без денег и без жилья. Однако в результате все затраты на объект подрядчик несет из своего капитала, что достаточно обременительно для небольших девелоперов.
Чтобы построить дом, организации нужно иметь собственные деньги или воспользоваться заемными средствами, добавил эксперт. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства прямо пропорционально стоимости ссуды, в итоге она может доходить до 20%.
Из примерно 7 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать с эскроу-счетами по ИЖС со льготной ипотекой, реально вышли на сделки лишь около 3,2 тыс., отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
При этом 44% из них построили всего по одному-два дома. Это связано с тем, что у многих компаний нет ни кредитной истории, ни залоговой массы — банки отказывают в проектном финансировании, и одобренные покупателям ипотечные кредиты зависают без исполнения, пояснил он.
Вместе с тем в России предлагают распространить счета эскроу на все виды ипотеки для постройки частных домов. С такой инициативой 26 марта выступил первый заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс на круглом столе в Совете Федерации. В тот же день, представляя в Госдуме годовой отчет о деятельности ЦБ, эту меру поддержала председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
— Мы последовательно выступали за то, чтобы эскроу-счета вводились в ИЖС, когда берутся кредиты. С марта прошлого года такое требование введено только по льготной ипотеке, — отметила глава регулятора.
«Известия» направили запрос в ЦБ и Минстрой с целью узнать, видят ли там риски для рынка в случае введения обязательных эскроу-счетов.
Сколько подрядчиков не выдержат конкуренции
Расширение эскроу по ИЖС на всю ипотеку может привести к тому, что рынок покинет каждая пятая компания, считает Евгений Шавнев из «Флип». По оценке руководителя направления по работе с партнерами в ИЖС федеральной компании «Этажи» Кристины Копыловой, такие риски есть у 15–20% девелоперов с этого рынка.
В первую очередь пострадают мелкие подрядчики, которые не имеют достаточного количества управленческих компетенций и свободных денежных средств для перехода на эскроу-счета. Они будут либо уходить вовсе, либо сливаться с более крупными игроками. Большие компании адаптировались — в этой категории сейчас 90% подрядчиков работают уже по новым правилам, пояснила Кристина Копылова.
Главная проблема небольших подрядчиков в том, что банки не готовы кредитовать компании без истории ссуд и залоговой базы. В итоге малые игроки будут либо уходить с рынка, либо терять конкурентоспособность, заключил Евгений Шавнев.
Более жесткую оценку дает Валерий Тумин. По словам эксперта, реалистичный объем потерь — от 25 до 40% действующих игроков, особенно если параллельно не будут введены новые механизмы поддержки.
Эксперт по доверительному управлению инвестициями в жилую недвижимость Владимир Миронов называет цифру в 20% консервативной нижней границей. При этом среди самых мелких и финансово слабых компаний жертв может быть еще больше, считает он.
Какие компании останутся на рынке
Вероятнее всего, в ближайшие 3–5 лет произойдет окончательная консолидация рынка ИЖС, а полный переход на эскроу-счета может ускорить этот процесс, считает Кристина Копылова.
Разделяет такой прогноз и международный финансовый советник, доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова. Уже сейчас банки предъявляют жесткие требования к подрядчикам (опыт от трех лет, аудит, отсутствие долгов), что отсекает «гаражников» и фирмы-однодневки. По мнению эксперта, в течение одного-двух лет после введения новых правил ожидается существенное сокращение числа независимых подрядчиков.
Однако консолидация не будет быстрой, подметил основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. В ИЖС отсутствуют по-настоящему крупные подрядчики в понимании многоквартирного строительства: здесь лидером считается компания с портфелем 200–300 домов в год. Чтобы появились девелоперы масштаба многоквартирных домов, способные эффективно работать с эскроу, потребуется не менее 5–7 лет, считает эксперт.
К тотальному переводу всего ИЖС на эскроу рынок еще не готов, на это потребуется 5–7 лет, добавил Валерий Тумин. Форсировать этот процесс без переходного периода и адаптационных инструментов — значит получить локальный дефицит подрядчиков, предупреждает эксперт.
При этом кредитные организации инициативу поддерживают. В пресс-службе Сбербанка («Домклик») отметили: общий портфель ипотечных кредитов на ИЖС с эскроу у них превышает 182 млрд рублей. Уже 98% ипотечных ссуд банка выдаются с применением таких счетов, а спрос на рыночную ипотеку с защищенным механизмом строительства достиг 60%.
Что изменится для покупателей и есть ли альтернативы
Для покупателей эскроу-счета это прежде всего повышение безопасности сделки, считает Владимир Миронов. Этот механизм снижает риск заморозки объекта и потери денег: из домов, построенных с этой системой, 93% сданы в срок — показатель, который на «диком» рынке ИЖС прежде был недостижим, подтвердил Валерий Тумин.
Однако за защиту придется заплатить. Подрядчики, перешедшие на эскроу, увеличили стоимость услуг в среднем на 20–25%, оценила Кристина Копылова. Остальные сделают так же, прогнозирует Евгений Шавнев. Валерий Лукинов ожидает роста себестоимости строительства на 15–20%, а Владимир Миронов — на 10–20% в наиболее чувствительных сегментах.
Сами подрядчики открыто говорят, что при работе с эскроу поднимают цену как минимум на 10–15%, отметил Валерий Тумин. К цене добавляются и проценты по кредитам (если подрядчик привлекает заемные средства), что может увеличить стоимость еще на 2–4%, уточнил эксперт. Но альтернативы для малых подрядчиков всё же существуют, уточнила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Среди них зонтичные поручительства, страхование ответственности подрядчиков, государственное субсидирование кредитов для строителей и этапное финансирование под гарантии выполнения работ. Эти инструменты способны снизить стоимость финансового обеспечения строительства и смягчить удорожание для покупателя.
Зонтичное поручительство — это механизм, при котором одна организация (гарант) принимает на себя обязательства по ссудам нескольких заемщиков перед банком. Гарант покрывает часть рисков, что позволяет банкам кредитовать компании, у которых нет собственного залога или истории выплаты ссуд. В сфере ИЖС такие поручительства помогают небольшим подрядчикам получать проектное финансирование на строительство домов. Если подрядчик не справляется с обязательствами, гарант возмещает банку оговоренную часть убытков.
Большинство участников рынка ожидают, что эскроу будет введен для всей ипотеки на ИЖС в ближайшие один-два года, сообщила Мария Ермилова. Инициатива активно поддерживается крупными банками и институтами развития. Однако ее могут скорректировать, чтобы не допустить резкого сокращения предложения, считает эксперт. Например, добавив меры поддержки.
