- Статьи
- Экономика
- Строительный баланс: в правительстве планируют улучшить доступность ипотечного кредитования для ИЖС
Строительный баланс: в правительстве планируют улучшить доступность ипотечного кредитования для ИЖС
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин поручил профильным ведомствам и организациям выработать инициативы по увеличению доступности ипотеки для индивидуального жилья (ИЖС). Какие основные барьеры сегодня мешают гражданам получать ипотеку на строительство или покупку индивидуального жилья в России, а также какие меры могут наиболее эффективно повысить доступность кредитов для ИЖС — в материале «Известий».
Механизмы поддержки
С начала марта 2025 года вступили в действие положения Федерального закона № 186-ФЗ, которые закрепили порядок использования эскроу-счетов при возведении индивидуальных жилых домов по подрядным договорам, напомнили «Известиям» в пресс-службе Минстроя. С момента вступления норм в силу уже оформлено свыше 12 тыс. таких соглашений.
Принятый механизм, как отметили в ведомстве, направлен на обеспечение финансовой безопасности граждан в процессе строительства: он позволяет сохранить вложенные средства до завершения работ и предотвращает их возможную потерю, если подрядчик не выполнит обязательства. Возведение частных домов ведется строительными компаниями, в том числе с применением домокомплектов, на участках, находящихся в собственности или в аренде у граждан.
«Согласно требованиям № 186-Ф3, подрядчики размещают в ЕИСЖС общедоступную информацию и сведения о себе, о проектах ИЖС, которые строятся подрядчиками, об уполномоченном банке, в котором заказчиком открывается счет эскроу (в случае если подрядчиком привлечены средства целевого кредита на строительство индивидуальных жилых домов), о заключенных и исполненных договорах строительного подряда, тем самым формируя объективную деловую репутацию, позволяющие заказчику сделать взвешенный выбор строительной компании», — уточнили в министерстве.
При этом необходимо сохранить простоту и удобство регистрации жилых домов для граждан, считают в Минстрое. В этой связи Федеральный закон № 186-ФЗ предусматривает возможность оформить дом в собственность по упрощенной схеме, действующей в рамках так называемой дачной амнистии. Кроме того, начиная со 2 июля 2024 года, условия программ льготной ипотеки — таких как «Семейная ипотека» и «Ипотека для сотрудников IT-компаний» — распространяются на строительство индивидуальных жилых домов исключительно при использовании эскроу-счетов.
Согласно информации «Дом.РФ», за первые восемь месяцев 2025 года гражданам было предоставлено около 16,9 тыс. кредитов на строительство индивидуальных жилых домов на общую сумму порядка 122,9 млрд рублей, заявила «Известиям» директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Этот показатель заметно уступает результатам предыдущего года, что объясняется повышенными процентными ставками и завершением в середине 2024 года программы льготного кредитования, рассчитанной на широкий круг заемщиков.
При этом почти все займы на возведение частных домов, по ее словам, оформлялись в рамках программ с государственной поддержкой: только в августе 2025 года на долю таких кредитов пришлось около 98% от общего объема, из которых примерно 82% составляла «Семейная ипотека».
— Выдачу ипотеки на ИЖС, как и кредитование на приобретение жилья в многоквартирных домах, ограничивают высокие процентные ставки. Также сдерживающее влияние оказывает значительный рост расходов на строительные работы и материалы в течение последних нескольких лет, — отметила эксперт.
Банки обычно, по ее данным, проявляют меньшую активность в выдаче ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство, поскольку оценка и прогнозирование стоимости залога по таким объектам представляют определенную сложность. Дополнительным сдерживающим фактором являются риски, связанные с возможной недостройкой дома или нарушением сроков ввода его в эксплуатацию.
Однако внедрение с 2025 года системы эскроу-счетов при ИЖС существенно снижает подобные риски как для банков, так и для заемщиков. Ожидается, что развитие ипотечного кредитования в этой сфере будет поддержано общим снижением процентных ставок и более широким использованием механизма эскроу.
Перспективы изменений
Для решения текущих проблем в сфере ипотечного кредитования ИЖС предлагается пересмотреть ключевую ставку Центрального банка с целью снижения стоимости займов и ввести регуляторные послабления для подрядчиков, работающих с эскроу-счетами, особенно для представителей малого и среднего бизнеса, рассказал «Известиям» Дмитрий Осянин, к.э.н., доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова. Важным направлением также является расширение мер государственной поддержки — увеличение числа льготных программ и смягчение их условий для различных категорий заемщиков.
Дополнительно требуется, по его мнению, активное информирование граждан о возможностях финансирования индивидуального строительства, развитие комплексных кредитных продуктов, объединяющих покупку участка и возведение жилья, а также формирование партнерских программ между банками и надежными застройщиками для повышения прозрачности и доверия на рынке ИЖС.
— Достижение положительных изменений требует системного подхода с вовлечением регулирующих органов и участников рынка. При эффективной реализации мер поддержки восстановление докризисных показателей в сегменте индивидуального жилищного строительства может произойти к середине 2026 года, — уверен эксперт.
Одним из главных вызовов для рынка индивидуального жилищного строительства является значительная неоднородность возводимых объектов — различия проявляются в расположении, используемых материалах, уровне инженерной инфраструктуры, технологии возведения и общем качестве домов, сказал «Известиям» эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Из-за этого банкам затруднительно точно определить реальную стоимость строящегося жилья в качестве залога. Для кредитных учреждений такая неопределенность означает рост возможных рисков, поэтому они вынуждены предлагать клиентам менее привлекательные условия кредитования, компенсируя потенциальные потери.
— Одно из поручений председателя правительства Михаила Мишустина направлено на устранение именно этой проблемы: создание системы обезличенной пообъектной статистики по индивидуальному жилью позволит выстроить единые модели оценки, снизить неопределенность для банков и сделать кредиты более доступными, — подчеркнул он.
