Стол продаж: застройщики и покупатели отказываются от рассрочек на жилье
Рынок рассрочек на покупку недвижимости стремительно «схлопывается», доля таких лотов от застройщиков на рынке новостроек к началу осени снизилась на 15–25%, выяснили «Известия». Этот инструмент перестает пользоваться популярностью как в массовом сегменте, так и в премиальном — покупатели постепенно возвращаются к привычной ипотеке. «Известиям» пожаловались, что часто для рассрочки предлагаются договоры с постепенным удорожанием квартиры либо же в них вносят пункты, защищающие исключительно девелопера. Эксперты уверены: вскоре подобный формат может исчезнуть либо значительно сократиться, поскольку несет повышенные риски для покупателя в случае просроченной оплаты. О том, чем опасно приобретать квартиру таким способом, — в материале «Известий».
Почему рассрочки потеряли популярность
Рынок просрочек значительно просел, выяснили «Известия», опросив несколько десятков риелторов и девелоперов. Наиболее заметно падение в массовом сегменте: если в начале года треть российских застройщиков использовали этот инструмент в той или иной форме, то к осени число таких предложений сократилось. Теперь их доля составляет лишь 10% от общего объема рынка.
Схожая ситуация и в премиальных проектах, но меняется она не столь быстро: сейчас рассрочку предлагают 30% девелоперов, тогда как в начале года их было около 50%. Например, в структуре продаж группы «Родина» с января по август 2025 года 49% сделок совершались с использованием рассрочки. При этом за аналогичный период 2024 года ей воспользовался 71% покупателей.
— Рассрочка — достаточно удобный и гибкий инструмент, но это не постоянное решение, — отметил совладелец и сооснователь компании Антон Винер. — Развитие сегмента новостроек возможно только при росте доходов населения и снижении ипотечных ставок. Всё остальное — временные меры, поддерживавшие рыночную активность.
По его мнению, по мере того как рынок будет двигаться к стабилизации, число сделок с ипотекой начнет расти.
— В августе мы уже увидели, что объем выдачи ипотеки впервые после окончания госпрограммы льготного кредитования под 8% превысил уровень прошлого года, — сказал Антон Винер.
Январь 2025 года стал пиковым периодом по продаже квартир на первичном рынке с применением рассрочек, когда их доля составляла 29,9%. К сентябрю она снизилась уже до 9%, а за первую половину октября держится на уровне 7,7%, добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
— Факторов снижения доли рассрочек на рынке сейчас очень много, — сказала она. — В первую очередь это осторожность самих девелоперов, которые столкнулись с чередой просрочек платежей, из-за чего стали ограничивать долю этого инструмента в продажах. Второе — прошел период, когда часть покупателей оформляли рассрочку на эмоциях и не учитывали риски закладывания затрат на ее предоставление в стоимость объекта.
Гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин подтвердил, что пик продаж квартир с применением рассрочки пришелся на начало 2025 года, когда их доля доходила до 30–35% от общего объема продаж на первичном рынке. Затем девелоперы стали искусственно ее ограничивать, вводя самостоятельную проверку платежеспособности покупателей, чтобы свести к минимуму риски просрочек и связанные с ними расторжения заключенных договоров. Сейчас доля рассрочек при продаже первичного жилья не превышает 15–19%.
— Рассрочки не дают должного наполнения эскроу-счетов и тем самым не снижают кредитную нагрузку по проектному финансированию, — пояснил Денис Жалнин. — Фактически июльское заседание ЦБ стало одним из переломных моментов в части сокращения доли рассрочек, поскольку на рынок недвижимости постепенно стали возвращаться денежные средства с банковских депозитов, доходность по которым снизилась, и застройщики стали активнее стимулировать спрос среди этой категории потенциальных покупателей.
На снижение числа сделок с рассрочкой также влияет уменьшение числа рисковых покупателей. Эксперты подчеркивают, что популярность этого инструмента в непростых для рынка условиях была обусловлена тем, что он дает возможность зафиксировать стоимость объекта и дождаться момента, когда ставки снизятся.
В чем опасность
Рассрочка стала менее удобной и более рискованной: краткосрочные договоры требуют быстрого рефинансирования или полной выплаты, что создает финансовые сложности для покупателей без ипотечного кредита, отметил гендиректор Ikon Development.
— Для покупателей в сегменте «комфорт» это может быть серьезной проблемой, — подчеркнул он. — Те из них, кто рассчитывал на переход на рыночную ипотеку по адекватным ставкам, сегодня не видят такой возможности в ближайшее время. Ставка в размере 17% всё еще ограничивает покупательскую способность на рынке недвижимости, а перспективы ее снижения пока неясны. На это накладываются ужесточения условий по рассрочке: высокий первоначальный взнос, сокращение сроков, повышенные требования к платежеспособности.
Для покупателя это не полноценный кредит, а временной люфт, добавил бизнес-консультант, партнер центра экспертизы строительства Develika Петр Барсуков. Через год или два можно оформить ипотеку на новых условиях и не потерять объект.
— Ключевое отличие рассрочки — ее краткосрочный характер. Этот вариант подходит тем, у кого уже есть активы дороже суммы сделки, например квартира под продажу, накопления, или у кого платежи не превышают 25–30% регулярных доходов — зарплаты, дивидендов или ренты, — указал он.
Один из пострадавших от условий рассрочки в итоге потерял квартиру, но после долгих переговоров смог договориться с застройщиком и вернуть ранее уплаченную сумму. Мужчина рассказал, что изначально они с женой решили купить квартиру в новостройке в рассрочку и ближе к сдаче дома продать, внеся таким образом оставшуюся часть задолженности перед застройщиком.
— На первоначальный взнос заняли у родственников почти 2 млн рублей, — рассказал он. — Застройщик согласовал выплаты по 35 тыс. рублей в месяц, что для нас было вполне подъемной суммой. Но через полгода сначала на работе начались проблемы, но здесь мы как-то еще перебивались. Однако на фоне этой нервотрепки семейная жизнь пошла под откос. В итоге — развод, раздел имущества, и, конечно, на то, чтобы погасить долг по рассрочке, денег не хватило.
По его словам, застройщик вначале напугал неустойкой и судом, но после долгих переговоров и объяснений внесенную сумму всё же вернул.
Юрист по гражданским делам Алла Георгиева рассказала историю других пострадавших.
— У семьи не было возможности выплачивать по договору рассрочки, — отметила она. — В договоре был прописан пункт, что возможно удорожание с учетом роста стоимости стройматериалов. И получилось так, что люди не смогли дальше выплачивать, им пришлось расторгнуть договор.
При рассрочках могут быть большие переплаты — застройщик себя страхует со всех сторон.
— Есть еще один кейс из практики, когда люди хотели купить в рассрочку, она была сроком на шесть месяцев, — рассказала юрист. — Пришли к застройщику, но была значительная переплата по стоимости квартиры. В большинстве случаев — на 8–9%. При таких условиях люди теряют возможность платить, а соответственно, лишаются части средств и жилья.
Чаще всего застройщик прячет в договоре различные условия. При этом компании не приветствуют внесения изменений в собственные договоры, поскольку они страхуют себя крупными штрафами за просрочку или другое нарушение договора. А клиенты нередко не читают внимательно документы.
Что будет с рынком рассрочки
Девелоперы никогда не были сторонниками рассрочек и использовали их в качестве временной вынужденной меры в условиях высоких ипотечных ставок, напомнила гендиректор VSN Group Яна Глазунова.
— Это действительно сработало, и мы наблюдали период, когда рассрочки были довольно популярны у покупателей, — отметила она. — Сейчас рассрочка уже не всегда становится выгодным способом покупки, можно и другие способы рассмотреть.
По ее словам, не все способны рассчитать свои силы или предвидеть, что произойдет через год.
— Случаи, когда клиенты оказывались не способны выплачивать взносы по рассрочке, нередки, и это приводило к расторжению договоров, — сказала она. — Безусловно, квартира тут же заново выставлялась на продажу уже по новой, более высокой цене, но для застройщика это потеря времени и лишние хлопоты.
Покупатели сейчас стали финансово грамотнее и предпочитают более понятные продукты, чем размытые предложения, отметила руководитель отдела продаж ГК «БЭЛ Девелопмент» Людмила Костяйкина.
— Помимо этого, рассрочки сложны и для банков, так как не отображались в реестре кредитных историй, — сказала эксперт. — Большое количество выданных таким образом рассрочек могли привести к финансовому коллапсу и банкротству в будущем.
В условиях высоких ипотечных ставок и сценария медленного снижения ключевой ЦБ рассрочки не исчезнут, полагает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина. Но сейчас активно обсуждается возможность введения мер по дополнительному контролю со стороны финансового регулятора.
