Дачный передел: как новые поправки изменят правила жизни для дачников
Споры в садоводствах из‑за дорог, заборов и газовых сетей давно стали нормой, а «чересполосица» участков уходит корнями в 1990‑е, когда земли выделяли без четких координат и кадастрового учета. В 2026 году Росреестр по поручению правительства прорабатывает поправки в закон о садоводстве, которые должны упростить оформление границ СНТ и общего имущества. Планы правительства предполагают представление проекта в правительство весной и внесение в Госдуму ближе к концу года. Эксперты спорят, уберут ли они хаос на местах или добавят дачникам новых обязательств. Подробности — в материале «Известий».
«Правовой вакуум» и цифровой фундамент
В марте правительство планирует направить в Госдуму законопроект, призванный упростить оформление прав на общее имущество в садоводческих товариществах и урегулировать вопрос присоединения прилегающих территорий, сообщили «Известиям» в профильном комитете Госдумы.
Одно из ключевых изменений касается земель, расположенных рядом с дачными поселками: нередко участки, внешне ничем не отличающиеся от обычных дач, фактически не входят в границы садового некоммерческого товарищества. Еще одно новшество — это упрощение процедуры оформления прав на имущество общего пользования. Это земли внутри СНТ, не относящиеся к отдельным садовым участкам, на которых размещаются дороги, инженерные сети, мусорные площадки, спортзоны, необходимые для общих нужд садоводов.
Многие СНТ возникли в советское и постсоветское время без межевания и точных границ, что породило «плавающие» зоны и смежные участки разного статуса.
— Почему соседние участки так долго оставались в правовом вакууме? Одна из ключевых причин — это следствие достаточно стихийного формирования территорий садоводств в 1990‑е и начале 2000‑х годов, — отмечает депутат Государственной думы РФ, председатель Союза садоводов России Олег Валенчук.
Член Союза юристов‑блогеров при АЮР Галина Земскова добавляет, что в советское время границы определялись размыто — «от столба до дерева», а смежные земли могли иметь иной статус, что усложняло их включение в СНТ.
— На сегодняшний день Росреестром активно реализуется Национальная система пространственных данных (НСПД). Она объединяет сведения из разных ведомств, уточняет координаты и данные о собственниках, — подчеркивает Валенчук.
Этот цифровой фундамент, по его словам, и позволил выйти с инициативой об упрощенном порядке изменения границ СНТ и оформления общего имущества, особенно в контексте программы социальной догазификации.
Границы СНТ: только с согласия
Одна из ключевых новелл — возможность расширить границы уже существующего СНТ за счет «чужого» участка, но только при письменном согласии собственника.
— Сейчас логика такая: когда территорию СНТ создают, в ее границы нельзя включать участки людей, которые не были учредителями товарищества (исключения есть для отдельных случаев с землей государства или муниципалитета). В проектируемой схеме предлагают оставить запрет для новых СНТ, а для уже существующей территории добавить возможность расширить границы за счет «чужого» участка только при одном условии: владелец этого участка письменно согласен, — объясняет председатель комитета Государственной думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
Завкафедрой земельного и экологического права ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» Мария Гаврилюк подчеркивает, что это нововведение защищает права собственников и снижает риски оспаривания решений общих собраний.
— Во‑первых, законопроект уточнит порядок включения новых земельных участков в границы уже существующих СНТ, но при условии согласия собственника. Это нововведение позволит защитить права собственников земельных участков, избежать оспаривания решений общих собраний, — говорит Гаврилюк.
Председатель Свердловского регионального отделения Союза садоводов России Надежда Локтионова отмечает, что именно «плавающие» границы чаще всего приводят к конфликтам между соседями.
— Как показала статистика обращений в наше региональное отделение Союза садоводов России по Свердловской области в 2025 году — земельные вопросы стали самыми часто задаваемыми. И здесь чаще вопросы касаются споров между соседями, особенно когда соседями становятся новые собственники, — говорит Локтионова.
Она добавляет, что без установленных границ общих земель внутри СНТ проезды и проходы сужаются, а новые собственники ставят заборы «как есть», не разбираясь в юридических границах.
Общее имущество без лишних собраний
Право на дороги, проезды, площадки, мусорные контейнеры и инженерные сети должно возникать автоматически, как только объекты поставлены на кадастровый учет, указывают эксперты.
— Право общей долевой собственности на имущество общего пользования будет возникать у собственников садовых участков автоматически, пропорционально площади их земельного участка, — отмечает Мария Гаврилюк.
Эксперт «Народного фронта. Аналитика» Татьяна Миронова подчеркивает, что это избавит СНТ от необходимости каждый раз проводить общие собрания для оформления прав на общее имущество.
— Планируемое упрощение процедуры оформления общего имущества в СНТ позволит не только сократить бюрократические процедуры, но и положительно повлияет на отношения между собственниками участков. Отпадет необходимость проведения общего собрания СНТ, что даже с использованием современных технологий не всегда просто организовать, — говорит Миронова.
По ее словам, автоматическое возникновение права снизит риск конфликтных ситуаций и минимизирует необходимость разъяснять собственникам правовые основания проводимых действий.
Старые СНТ и технические сложности
Доцент кафедры экологического и земельного права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова Елена Ефимова напоминает, что упрощение касается в основном регистрации права, но не снимает необходимости межевания и общих собраний.
— Упрощает ли это процедуру оформления общего имущества настолько, что дачникам можно вздохнуть с облегчением? Думается, что не полностью, так как снимается только часть проблем — регистрацию права на земельный участок общего пользования в Едином государственном реестре недвижимости, — говорит Ефимова.
Она напоминает, что постановка земельного участка на кадастровый учет требует утверждения границ проектом межевания территории, согласования с соседями и решения общего собрания.
Председатель правления Союза садоводов Татарстана Илья Слесарский добавляет, что в старых СНТ сохраняются неурегулированные участки и неточности в кадастровых записях.
— В садоводствах, созданных до начала нового тысячелетия, сохраняется ряд нерешенных вопросов, таких как неурегулированные участки и неточности в кадастровых записях, — говорит Слесарский.
Он подчеркивает, что оформление земель общего пользования откроет доступ к госпрограммам поддержки и догазификации, которые сейчас часто блокируются отсутствием прав на земли общего пользования (ЗОП).
Конфликты, инфраструктура и «бесхозные» сети
Размытые границы и неоформленные территории — одна из самых частых причин споров между соседями.
— На практике это одна из самых распространенных причин конфликтов: размытые границы ведут к самозахватам земли, неправильной установке заборов, высадке деревьев на чужой территории, — говорит Галина Земскова.
Она отмечает, что особенно острыми становятся вопросы пользования общими дорогами и проездами, если земля под ними не оформлена в общую долевую собственность.
— Если земля под дорогой не оформлена в общую долевую собственность, имеет ли право проезжать по ней владелец «примыкающего» участка, не входящего в СНТ? Это один из острых вопросов, — говорит Земскова.
Что касается инфраструктуры, то часто инженерные сети строились самостроем и никогда не ставились на баланс, что приводило к конфликтам по поводу ремонта и содержания.
— Муниципалитеты и ресурсоснабжающие компании не желали принимать такие объекты, так как это накладывало на них обязательства по содержанию, — отмечает Земскова.
Председатель наблюдательного совета юридической группы «Ресурс» Александр Окунев подчеркивает, что оформление прав на ливневую и санитарную канализацию, трансформаторы, шлагбаумы и детские площадки — важный шаг для экологии и безопасности.
— Законопроект создаст возможности легального оформления территорий, за которыми уже сейчас добросовестные дачные товарищества проводят уход, например борются с борщевиком и иными сорными растениями. Также это позволит приблизиться к решению общей серьезной задачи, влияющей на экологию, безопасность, комфортную среду и т.п., — говорит Окунев.
Готовы ли СНТ к новым обязанностям
Готовность товариществ к новым правилам сильно различается: крупные и активные СНТ с грамотным председателем, по словам экспертов, справятся, а мелкие и «спящие» — нет.
— У них нет опыта, кадров, мотивации, — говорит Галина Земскова. — Финансово оформление прав — это расходы на кадастр, геодезию, госпошлины. Далее — налог на общее имущество (земля, дороги), который ляжет на плечи всех членов СНТ через увеличение взносов. Для пенсионеров это может стать дополнительной нагрузкой.
Надежда Локтионова добавляет, что, например, в Свердловской области основные сложности связаны с поиском собственников и отсутствием планов организации территорий.
— Что касается бюрократических вопросов, они будут, но насколько серьезными, покажет практика. Как правило, в вопросе согласования границ один из самых хлопотных — поиск собственников, сведения о которых не всегда есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И не у всех СНТ сохранились планы организации территорий, чтобы доказать, где именно проходит их граница, какой ширины должен быть проход или проезд, — говорит Локтионова.
Пожилые дачники, муниципалитеты и ресурсоснабжатели
Для пожилых дачников упрощение может стать облегчением, если оформлением займется правление СНТ, но рост взносов и налогов требует поддержки государства.
— Упростит ли закон жизнь пожилых дачников, которые не разбираются в кадастровых процедурах? Да, но с оговорками. Если оформлением займется правление СНТ коллективно, это избавит пожилых людей от индивидуальной беготни с бумагами, в которых без юриста легко запутаться. Однако увеличение взносов на содержание нового общего имущества и налоги может ухудшить их положение. Для них важна будет государственная поддержка в виде льгот по налогам или субсидий на оформление, — говорит Галина Земскова.
Земскова отмечает, что с муниципалитетами четкие утвержденные границы и оформленное имущество снимут множество спорных вопросов о содержании дорог и зонах ответственности.
Однако с ресурсоснабжающими организациями ситуация сложнее, отмечает она.
— С коммунальными службами, пожалуй, самый больной вопрос. Оформление сетей в собственность СНТ теоретически позволит заключать прямые договоры на обслуживание. Но РСО будут настаивать на приведении сетей в соответствие с техническими нормативами, что может потребовать колоссальных инвестиций от дачников, — говорит Земскова.
Скепсис и ожидания от этой реформы
Не все эксперты разделяют оптимизм относительно новых поправок: часть видит в них скорее «корректировку законодательства», чем некую «революцию».
— Таких законопроектов в год по несколько штук. Но когда наши юристы, которые специализируются на СНТ, начинают разбирать законопроект по косточкам и задавать вопросы авторам, «революционность» быстро улетучивается и начинает использоваться другой термин — «корректировка законодательства», — сетует член общественного совета Росреестра, председатель Совета Московского союза садоводов, экс‑депутат ГД Андрей Туманов.
Он критикует отсутствие привлечения профессионального сообщества и отмечает, что подобное законотворчество часто идет параллельно с вбросами о штрафах и контроле через дроны.
— При создании подобных законопроектов практически никогда не привлекается профессиональное сообщество. Их обсуждают и принимают, как правило, люди, очень далекие от реальных проблем СНТ. Чаще всего они разрешают разрешенное и запрещают запрещенное, — уверяет Туманов.
В то же время Александр Окунев подчеркивает, что законопроект создает реальные возможности для легального оформления территорий и инфраструктуры, а также дополнительной налогооблагаемой базы для государства.
— Законопроект крайне важный, и можно только приветствовать предложения правительства в части дополнения законодательного регулирования нормами, направленными на оформление таких земель и территорий, а также общего имущества. Для государства и муниципалитетов в этой связи также имеется положительные моменты. Прежде всего этого разграничение ответственности за содержание территорий, возможность в последующем формирования дополнительной налогооблагаемой базы, — говорит Окунев.
Планы правительства предполагают представление проекта в правительство весной 2026 года и внесение в Госдуму ближе к концу года, а до этого для СНТ продолжают действовать нынешние правила, заключил депутат ГД Сергей Гаврилов.
