Квадратные метрики: стоимость аренды офисов за год выросла на 40%
Цена аренды офисов в России в 2025 году резко выросла — особенно это заметно в Москве, где она поднялась на 40%. По стране в среднем ее рост составил 10%. На фоне такой ситуации упал спрос — на 25% по сравнению с 2024 годом. Представители малого и среднего бизнеса переходят на гибридный или удаленный формат работы и сокращают площади занимаемых помещений в целях экономии. О том, почему растут цены и насколько востребованы офисы, — в материале «Известий».
Как изменились цены на аренду офисов
По итогам прошлого года на рынке аренды офисов Москвы зафиксирован существенный рост ставок — по данным консалтинговой компании CORE.XP, в существующих офисах во всех классах они увеличились на 40%.
На вторичном рынке внутри МКАД ставки в офисах класса Prime достигли 85 тыс. рублей за кв. м в год. В классе А ставки выросли на 27%, в классе B+ — на 8%. При этом в сегменте более дешевых офисов — класса В — цены удвоились.
На рынке первичных офисов «в бетоне» внутри МКАД рост для класса Prime составил 72%, для остальных — 8%. А класс В подешевел на 19%.
Основная причина роста цен — дефицит качественного предложения на рынке, отметил эксперт по недвижимости в Москве федеральной компании «Этажи» Сергей Кологривый.
— Доступность наиболее востребованных офисов класса А в популярных локациях Москвы по итогам года составила менее 5%, а в районе Москва-Сити и в ЦАО — менее 2%, — сказал он. — Наибольшим спросом пользуются современные офисы класса В+, которые предлагают современную отделку, развитую инфраструктуру и хорошее расположение. Парадоксально, но спрос в годовом выражении оказался, в зависимости от локаций, ниже на 20-25%, чем в прошлом году.
Всего в 2025 году в Москве было введено 660 тыс. кв. м офисных площадей — это рекордное значение за последние десять лет, сообщили девелопер «Сумма элементов» и инвестиционно-консалтинговая компания Ricci. Но девелоперы в первую очередь ориентированы на премиальный сегмент — 93% нового предложения представлено зданиями класса А.
— Горожане хотят, чтобы офис был удобно расположен, обладал развитой инфраструктурой, сервисами, стильными и комфортными общественными пространствами, а также современным оборудованием, — пояснила директор по коммерческой недвижимости ГК «Сумма Элементов» Юлия Петроченко.
Подтвердила скачок цен на аренду в 2025 году и руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно. По ее словам, главная причина — долгое искусственное сдерживание ставок в предыдущие годы, а теперь рынок резко корректируется.
— Однако мы уже входим в фазу балансировки: ждать нового резкого роста не стоит, хотя в некоторых локациях, как, например, Новая Москва, рост продолжится за счет миграции бизнеса и масштабного развития инфраструктуры, — уточнила она.
Аналогичная ситуация, хоть и с более сдержанной динамикой роста отмечается и в целом по России, отметил Сергей Кологривый. За год ставки аренды офисов классов А и А+ выросли в среднем на 8-10%. Офисы B-класса в спальных районах менее востребованы, их стоимость, наоборот, снизилась в пределах 7-8%.
— А вот маленькие офисы класса B+ в среднем выросли в цене на 25-30%, но это произошло в большей степени из-за изменения структуры предложения, — добавил Сергей Кологривый.
Почему выросли цены
Предложение качественных офисов остается ограниченным: новых вводов мало, вакансия низкая, а часть площадей была поглощена еще в предыдущие периоды, рассказала гендиректор City&Malls PFM Наталья Фролова.
— Дополнительно на рост ставок повлияли макроэкономические факторы: удорожание строительства и рост эксплуатационных расходов, повышение требований арендаторов к качеству офисных пространств, — указала она. — В результате рынок перешел в фазу, где цена формируется не объемом спроса, а нехваткой готового качественного продукта.
По словам Натальи Фроловой, компании стали значительно осторожнее в выборе: помещения с устаревшей инженерией, неэффективными планировками и высокими эксплуатационными рисками все чаще проигрывают конкуренцию, даже если ставка кажется привлекательной.
— Ключевой тренд рынка основывается на смещении спроса от «дешевого метра» к предсказуемости и качеству. Арендаторы предпочитают меньшие площади, но более функциональные и готовые к эксплуатации, — добавила эксперт.
На фоне дефицита качественного предложения для аренды и высоких ставок наблюдается заметный рост интереса к покупке офисов в собственность, отметила руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
— По итогам 2025 года доля сделок купли-продажи в общем объеме операций с офисами значительно увеличилась, почти сравнявшись с арендой. 47% — это сделки купли-продажи и 53% — сделки аренды, — сказала она.
Это сигнализирует о том, что компании начинают рассматривать приобретение недвижимости как способ зафиксировать операционные расходы и получить недвижимый актив в условиях неопределенности на рынке, полагает эксперт.
Также начинает развиваться тренд на специализацию офисов под конкретный тип бизнеса, добавил директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. Адаптация макета офисного здания под конкретное техзадание от покупателя позволяет проектировать здания с заданной площадью этажей и конкретным набором функций.
— Сроки выхода новых офисов на рынок становятся длиннее: процедуры согласования строительства усложнились, что сдвигает реализацию части проектов. Это ограничивает предложение на рынке, — добавил он.
Кому стали недоступны офисы
Офисы стали менее доступны прежде всего для малого и части среднего бизнеса, особенно в центральных деловых районах, рассказала Наталья Фролова. В ответ компании все чаще рассматривают альтернативы — гибкие офисы (корпоративные коворкинги), локации вне деловых территорий, сокращение площадей и переход на удаленный или гибридный форматы работы.
Среди организаций, которым действительно нужен офис и которые не смогут арендовать его по повышающимся ценам, — некоммерческие организации. Согласно исследованию «Циана» и Центра исследований и знаний фонда «Друзья», чуть более половины (52%) российских НКО имеют коммерческую аренду. Как отмечается в исследовании, 45% НКО тратят на содержание имущества более 30% своего годового бюджета. При этом 47% некоммерческих организаций не хватает помещений для решения своих задач, а 44% говорит о том, что недостаточный размер помещения ограничивает их в развитии.
Причем такие организации не всегда могут перейти в онлайн или сократить площади, так как работают непосредственно со своими подопечными — бездомными, многодетными, пациентами с различными заболеваниями.
Старший партнер Kontakt InterSearch Галина Спасенова напомнила, что есть категории бизнеса или организаций, для которых полный отказ от офиса невозможен или крайне рискован.
— Это те, кому необходима высокая доля «живой» коммуникации, командная работа — например, НКО, образовательные и социальные проекты, медицинские и сервисные организации, часть производственных и R&D-структур (исследовательские и научные организации. — Ред.). Для них офис — это не просто рабочее пространство, а среда взаимодействия, доверия и координации, — сказала она. — Особенно в НКО, где бюджеты ограничены, офис часто выполняет сразу несколько функций: место для командной работы, встреч с благополучателями, волонтерами и партнерами.
Но в целом интерес россиян к дистанционной работе высок. По данным hh.ru и «ОМ Девелопмент», по итогам минувшего года каждый пятый россиянин указывает удаленный формат как предпочтительный в своем резюме, а общее число таких соискателей превышает 4,9 млн человек.
Поэтому компаниям, особенно небольшим, имеет смысл полностью или по максимуму перейти на дистанционный формат работы, полагает экономист, эксперт по кредитованию и инвестициям, основатель финансовой экосистемы «Флагман» Эльвира Глухова.
— Экономия происходит, прежде всего, за счет исключения из операционных расходов аренды. Кроме того, на оплате коммунальных услуг, уборке офиса, покупке гигиенических средств, кофе. Есть данные, что при отказе от офиса можно сэкономить от 5% до 15% операционных расходов, — подчеркнула эксперт.
Большинство компаний оставляют небольшие площади с переговорными помещениями, часть сотрудников переводят на удаленку либо формируют график гибкого гибридного посещения офиса, добавил председатель МКА «Капитал» Владимир Филатов.
— Но есть организации, которые требуют физического присутствия сотрудников, и здесь сэкономить на аренде существенно не получится. Даже небольшие компании, где возможна полная удаленная занятость и отказ от офисов, стараются оставить небольшие офисы для периодических живых коммуникаций с сотрудниками и непосредственных встреч с клиентами, — уточнил Владимир Филатов.
Управляющий партнер коммуникационного агентства Greative Милана Валиева считает, что для малого и среднего бизнеса гибридный формат работы с арендой небольшого, но удобного офиса под встречи — это оптимальное решение.
— Он позволяет сочетать преимущества удаленного труда с возможностями личного общения, способствуя росту эффективности и созданию инновационного продукта, — полагает эксперт. — Для небольших компаний решением становятся встречи в коворкингах три-четыре раза в месяц по мере необходимости.
Полностью отказаться от физического офиса либо сократить его до минимального формата могут IT-компании, digital-сервисы, часть креативных индустрий, онлайн-образование — там, где основная ценность создается интеллектуальным трудом, а процессы уже выстроены в цифровой среде, отметила Галина Спасенова.
Директор департамента продаж Ortiga Development Константин Самеди уверен, что и в этом году продолжится планомерное удорожание стоимости офисных помещений, рост арендных ставок, а также переориентация части покупателей с аренды на покупку.
