Домашний рычаг: в России изменились города — лидеры по доступности жилья
Российскими городами-миллионниками с самыми дешевыми квартирами на вторичном рынке долгое время оставались Волгоград и Омск, но в этом году в лидеры вышли Челябинск и Воронеж, рассказали «Известиям» участники рынка. При этом средняя стоимость квадратного метра в октябре 2025 года превысила 100 тыс. рублей. По мере снижения ключевой ставки цены на вторичном рынке начнут расти активнее, догоняя новостройки, прогнозируют эксперты. О том, какие изменения могут произойти на вторичке, — в материале «Известий».
Впервые с 2018 года
Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья во всех мегаполисах страны в октябре превысила 100 тыс. рублей, рассказали «Известиям» участники рынка. Еще в начале года в Волгограде и Челябинске она составляла 96 тыс. рублей и 98,6 тыс. рублей соответственно.
Сменились и лидеры рейтинга доступности средней цены квадратного метра. Долго время первые строчки занимали Волгоград и Омск. Теперь же, по данным аналитиков федеральной компании «Этажи», на первом месте по доступности средней цены квадратного метра готового жилья среди городов-миллионников оказался Челябинск, Волгоград и Воронеж. Омск же переместился на четвертое место.
— Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в России демонстрирует рекордно низкую годовую динамику, относительно октября прошлого года рост составил всего 0,7%, — отметил ведущий аналитик компании Александр Иванов. — Такого не отмечалось с 2018 года, когда средняя цена снижалась на 3,7%, после этого цены демонстрировали активный рост.
Также в десятке лидеров по доступности жилья оказалась Пермь, Самара, Красноярск, Уфа, Краснодар и Новосибирск.
По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в сентябре 2025 года на вторичном рынке городов-миллионников отмечался умеренный рост цен. В среднем по 16 мегаполисам медианная стоимость квадратного метра готового жилья достигла 145 тыс. рублей. При этом совокупный объем предложения за месяц снизился на 2,6%.
— В сентябре стоимость вторичной недвижимости показала рост более чем на 1% только в четырех миллионниках — Москве, Санкт-Петербурге, Самаре и Челябинске, — отметил коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров. — В остальных городах изменения оказались в пределах процента, а в Уфе зафиксировано снижение на 1,6%.
По его словам, динамика связана с сокращением предложения и ростом покупательской активности, сформированным на фоне начавшегося в июне цикла снижения ключевой ставки.
Почему дорожает вторичка
Вторичка стоит дешевле нового жилья во всех российских городах-миллионниках, за исключением Москвы, отметили в аналитическом центре «Движение.ру». Столичная аномалия объясняется большим объемом выставленного на вторичном рынке дорогого жилья премиального и элитного классов, расположенного в основном в центральных районах, которое и тянет вверх среднюю стоимость квадратного метра.
Рынок доступных квартир в пределах старой Москвы сегодня формируется в панельных домах 70-х годов постройки. Это девяти-, 12-, 14-этажные здания с типовыми планировками, низкими потолками и небольшими кухнями, сказала партнер агентства недвижимости «Миррион» и аналитик по недвижимости Ольга Хабнер.
— Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 180–200 тыс. рублей, — отметила эксперт. — Несмотря на моральное устаревание, такие районы сохраняют популярность за счет развитой инфраструктуры, транспортной доступности и привычной городской среды. Дома 80–90-х годов уже относятся к более позднему поколению массовой застройки и отличаются улучшенной планировкой и комфортом. В зависимости от локации стоимость квадратного метра в таких домах варьируется от 250 до 350 тыс. рублей.
Рынок вторичного жилья в России остается крайне неоднородным — говорить о средней цене по стране можно лишь условно, отметила директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова. По итогам лета 2025 года стоимость квадратного метра на вторичке в среднем составляла 130–135 тыс. рублей, но если не учитывать две столицы, этот показатель снизится до 95–105 тыс. рублей.
— Самое доступное жилье представлено в городах с невысоким уровнем доходов и изношенным жилым фондом, — сказала она. — Это, например, Барнаул, Чита, Тольятти, Астрахань, Саратов, где цены находятся в пределах 70–90 тыс. рублей за квадрат. В отдельных моногородах жилье может стоить еще дешевле, но такие объекты характеризуются крайне низкой ликвидностью.
При средней цене метра на вторичке в 150 тыс. рублей в десятке городов «квадрат» стоит в более чем шесть раз дешевле, то есть менее 25 тыс. рублей, добавил руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. В этом антирейтинге, например, локации с многолетним оттоком населения: Духовщина, Сурск, Комсомольск, Пыталово, Мантурово, Солевычегодск. А также населенные пункты, где в 1990-е годы закрылись градообразующие предприятия: Кизел, Инта, Воркута.
— Или где общее состояние хозяйства, инфраструктуры и рынка труда не мотивирует жителей оставаться в нем, например Печора, Бакал, — отметил он.
Что будет с рынком недвижимости
Старый панельный фонд будет дорожать медленно: молодое поколение покупателей все чаще выбирает новые сценарии жизни и стремится к современному качеству среды — большим окнам, высоким потолкам, удобным планировкам и благоустроенным дворам, добавила Ольга Хабнер.
— Основной платежеспособный спрос постепенно перетекает в новый фонд, а самым доступным комфортным жильем в Москве остается продукт реновации в диапазоне 300–450 тыс. рублей за квадратный метр, — пояснила она.
Вторичный рынок традиционно реагирует быстрее первичного на удешевление заемных средств, поскольку доля ипотечных сделок здесь выше, отметил Евгений Белокуров. Накопившийся за весну и начало лета отложенный спрос постепенно выходит на рынок, что приводит к оживлению сделок и умеренному росту цен в наиболее востребованных сегментах.
— В ближайшие месяцы можно ожидать сохранения этой тенденции: снижение ставок и сезонный фактор будут поддерживать активность покупателей, а вымывание бюджетных лотов приведет к постепенному смещению медианной стоимости «квадрата» вверх, — полагает эксперт.
По мнению гендиректора VSN Group Яны Глазуновой, в случае очередного снижения ключевой ставки и, соответственно, ставки по ипотеке появится больше желающих приобрести готовую квартиру с небольшой доплатой в виде кредитных средств.
— Не думаю, что как-то значительно будет меняться цена на вторичном рынке в целом, — считает эксперт. — В течении шести месяцев при дальнейшем снижении ключевой ставки и вследствие сезонного спроса цены начнут расти, а интересные лоты «вымываться» с рынка.
Сейчас рынок удерживают инфляционные процессы и ограниченное предложение ликвидного жилья, отмечают эксперты.
