Разрешите заселиться: согласие соседей при сдаче жилья не потребуется
Владельцам квартир не потребуется собирать письменное согласие у соседей на сдачу жилья в аренду. Поправки, которые не поддержало правительство, были направлены на снижение конфликтных ситуаций между жильцами и арендаторами. Но новеллы документа противоречили сразу нескольким нормативно-правовым актам, гарантирующим свободу распоряжения своим имуществом. О том, несет ли ответственность хозяин жилья за поведение квартирантов, — в материале «Известий».
Зачем хотели собирать подписи
Правительство дало отрицательный отзыв на законопроект о сдаче жилья только с согласия соседей, выяснили «Известия». Документ после внесения в Госдуму в апреле 2025 года вызвал бурное обсуждение в обществе. Однако в его нынешнем виде, как подчеркнули в кабмине, законопроект содержит ряд фундаментальных недостатков, рассказал председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
— Правительство указывает на существенное ограничение прав собственников жилых помещений на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, — сказал он. — Требование о получении согласия от всех соседних и примыкающих помещений напрямую противоречит положениям Жилищного и Гражданского кодексов.
Кроме того, законопроект не предусматривает каких-либо гарантий защиты персональных данных. Предлагаемые требования к согласию, включающие полные паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических лиц, создают риск утечки конфиденциальной информации и несанкционированного ее использования, добавил Владимир Груздев.
— В тексте законопроекта используется понятие «соседние и примыкающие помещения», которое отсутствует в действующем российском законодательстве, — добавил он. — Это порождает правовую неопределенность и затрудняет его дальнейшее применение. Законопроект не определяет порядок реализации предложенных норм органами государственного жилищного надзора, и, более того, неясно, обладают ли они соответствующими полномочиями для выполнения этих функций.
Не определяются, по словам эксперта, и гражданско-правовые последствия получения согласия, в том числе как юридически значимого.
Один из авторов законопроекта, первый зампред комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев пояснил «Известиям», что инициатива была направлена на «наведение порядка на рынке арендного жилья и вывода его из «серой» зоны».
— Стремимся сделать его безопасным, максимально легальным и прозрачным как для органов власти, так и для соседей, человека, который сдает квартиру в аренду, — подчеркнул он. — Поэтому первое, о чем мы говорим, — это контроль и безопасность. Второе — защита прав соседей, особенно это касается сдачи жилья в аренду на короткий срок. Главная суть законопроекта — не заставить собственников квартир, которые они хотят сдать в аренду, бегать по соседям и собирать подписи, а подтолкнуть их заключать договоры аренды в установленном законом порядке.
По его словам, при посуточной аренде подъезд многоквартирного дома превращается в проходной двор.
— А квартиросъемщики часто ведут себя по принципу «после нас хоть потоп», — отметил депутат. — Но сохранность дверей, домофонов, лифтов, чистота подъезда — это зона интересов и, главное, финансовых расходов всех собственников дома. Наш законопроект дает соседям право защитить имущество дома и не бояться, что в соседней квартире ночует непонятно кто.
Почему не приняли инициативу
Реализация инициативы об обязательном согласии соседей на сдачу квартиры могла бы породить больше проблем, чем решений, полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
— Механизм сбора согласий сложно применим в реальной жизни: он создавал бы избыточную бюрократию и фактически ограничивал бы права собственников распоряжаться своим жильем, — сказал он. — Государство, напротив, старается выстраивать более гибкие и цивилизованные механизмы регулирования, которые не мешают развитию рынка, но при этом защищают интересы жителей.
Рынок аренды действительно остается неоднородным: наряду с официальными договорами существует значительный сегмент «серой» сдачи жилья. Это приводит к налоговым потерям и нередко становится причиной бытовых конфликтов.
— В долгосрочной перспективе государственная политика направлена на то, чтобы этот рынок становился прозрачнее через налоговые стимулы, цифровые сервисы и механизмы защиты прав арендаторов и собственников, — сказал Валерий Тумин.
Реализация инициативы создала бы серьезные проблемы рынку посуточной и постоянной аренды, а также нарушила бы конституционные права собственников-арендаторов, пояснил судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук.
Эксперт проекта «Народный фронт. Аналитика» Павел Склянчук добавил, что такая мера чревата риском злоупотребления своим правом со стороны соседей.
— Они могут требовать денег, шантажировать, давать согласие, а потом его отзывать, — полагает он. — На самом деле проблема соседских войн существует не только между квартиросъемщиками и постоянными жильцами, но и просто между соседями, которые не могут выработать общие правила сосуществования.
По его словам, в других странах во избежание конфликтных ситуаций принимают устав дома — свод правил, в котором соседи соглашаются с тем, как следует себя вести. Это становится локальным документом, имеющим юридическую силу.
— В России такого механизма нет, — отметил эксперт. — В перспективе надо еще раз вернуться к этой инициативе. Сегодня мы видим, что многие квартиры покупаются в инвестиционных целях, и собственники не намереваются там проживать.
Какая защита есть у соседей
Для защиты прав соседей и сейчас существуют правовые механизмы, напомнил Илья Васильчук.
— Так, собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, — сказал он.
Кроме того, законодательство определяет предельный уровень шума в квартире, который не должен превышать уровень 55 децибел днем, с 7 до 23 часов, и 45 децибел ночью, с 23 до 7 часов.
— А в каждом субъекте есть свои законы, устанавливающие режим тишины, — отметил юрист. — За все допущенные нарушения несут ответственность как собственник жилого помещения, так и его жильцы. В случае нарушения прав нужно обращаться в правоохранительные органы, в управляющую компанию, государственную жилищную инспекцию и в суд.
Если жилье сдается официально, то и арендодатель, и наниматель находятся в правовом поле, добавил Валерий Тумин. Законодательство позволяет влиять на недобросовестных арендаторов без ущемления прав собственника.
— При этом сами владельцы квартир не несут прямой юридической ответственности за поведение своих арендаторов, если речь идет о бытовых нарушениях, — подчеркнул эксперт. — Их обязанность — заключить договор и соблюдать налоговую дисциплину. А за нарушение общественного порядка или противоправные действия отвечает уже тот, кто их совершает. Такой баланс позволяет не перекладывать вину на собственников, но при этом сохранять возможности для реагирования в случае проблем.
По словам Павла Склянчука, можно использовать механизм, когда при аренде квартиры участвует третья сторона, например жилищная инспекция, которая будет заниматься вопросами правоотношений между постоянными жильцами и временными.
— Пока государству важно только, чтобы платились налоги со сдачи квартир, но это неправильно, — отметил он. — Если законодатели не дают людям такой инструмент, как устав дома, то нужно, чтобы вопросы, связанные со сдачей квартиры внаем, решались при участии госорганов.
Эксперты подчеркивают, что вопрос рынка аренды предстоит еще долго обсуждать и находить решения возникающих на нем проблем.
