Спрос-тест: продажи новостроек в ряде регионов рухнули вдвое
Продажи новостроек в некоторых регионах России за последний год снизились в два раза. Рынок жилья в большинстве городов-миллионников перешел в «красную» зону: доля нераспроданных квартир увеличилась с 12% в середине 2024-го до 29% сейчас. Сильнее всего количество сделок упало в Краснодаре, Красноярске и Самаре. Застройщикам это грозит трудностями с погашением долгов перед банками по проектному финансированию. Изменить ситуацию на рынке могут снижение ключевой ставки до 12–13% и новые адресные программы субсидирования ипотеки, например, для бюджетников, считают девелоперы.
Россияне стали покупать меньше квартир
Продажи новостроек за год с момента сокращения программ льготной ипотеки в ряде регионов упали более чем в два раза. К такому выводу пришли аналитики проекта о недвижимости «Движение.ру» на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства.
Согласно данным исследования (есть у «Известий»), из городов-миллионников сильнее всего продажи жилья упали в Краснодаре — на 53% и Красноярске — на 51%. Существенно меньше сделок фиксируется в Самаре — на 46,3%, Уфе — на 43,2%, Новосибирске — на 41%, Челябинске — на 39,3%, Санкт-Петербурге — на 39% и Екатеринбурге — на 37,5%. Наименее пострадавшими оказались Москва — 11,5% и Нижний Новгород — 2,7%.
В исследовании также отмечается снижение отношения распроданности к стройготовности. Этот показатель демонстрирует, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье. Если он снижается, то девелоперам грозят трудностями с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов. По данным госкорпорации «Дом.РФ», оптимальные границы этого показателя — 70–80%.
«Этот ключевой показатель рынка жилищного строительства, отражающий сбалансированность продаж застройщиков, за минувший год по России снизился с 88 до 71%. В среднем по рынку городов-миллионников он изменился с 94 до 70%», — говорится в исследовании.
Но в ряде городов этот показатель уже ниже нормы, они находятся в так называемой красной зоне. К ним аналитики «Движение.ру» отнесли Краснодар — 47%, Уфу — 53%, Красноярск — 55%, Воронеж — 57%, Омск — 59%, Челябинск и Самару — по 62%, Новосибирск, Тюмень и Пермь — по 64%, Волгоград — 65%.
Сокращение продаж во всех городах-миллионниках идет на фоне увеличения общих объемов строительства — в среднем год к году на 8%. По отдельным локациям рост существенно выше — более чем на 20% выросли площади стройки в Нижнем Новгороде, Омске и Перми.
«Не прекращают наращивать объемы текущего строительства города с крупнейшими рынками недвижимости, спрос на жилье в которых, очевидно, не покрывает выпускаемые в продажу объемы, — прежде всего это касается Тюмени и Екатеринбурга, здесь накоплена значительная масса нереализованных квартир в новостройках», — подчеркивают авторы исследования.
Есть города, в которых строительные площади сокращаются. Наиболее существенно — в Санкт-Петербурге и Краснодаре. Но если в случае с Северной столицей это объясняется административно-территориальным устройством, то в Краснодаре снижение обусловлено перегретостью рынка и недостаточным спросом, не способным поглотить объемы накопленного жилья, сообщают авторы исследования.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать приведенные данные, а также сообщить, готовятся ли какие-либо меры по поддержке отрасли.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий вопросы строительства, заявил, что у порядка 20% застройщиков в России есть риски банкротства. При этом сроки ввода перенесены уже у 19% проектов.
Каких мер от государства ждут девелоперы
Представители строительной отрасли проблемы на рынке признают и считают, что их не решить без снижения ключевой ставки ЦБ и новых льготных программ.
— Выросшая ключевая ставка сделала ипотеку недоступной. Продажи меньше упали в регионах с высокими доходами населения либо там, где имелся дефицит строящегося многоквартирного жилья. Например, таким оказался Нижний Новгород, который в последние годы вел очень консервативную градостроительную политику, — заявил «Известиям» президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.
По его словам, положительных перемен можно ждать либо при существенном снижении ключевой ставки — на 6–7 процентных пунктов, либо при расширении льготных ипотечных программ.
— За 2020–2024 годы рынок российских новостроек в регионах оказался перегретым и перенасыщенным предложением из-за того, что спрос поддерживался льготными ипотечными программами, — признал гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин. — Те регионы, где сейчас наблюдается наибольший спад, ранее были лидерами по запуску новых проектов. Причем застройщики зачастую рассчитывали исключительно на спрос, который будут давать льготные ипотечные программы.
При отсутствии выгодных ипотечных программ на этих рынках возник переизбыток предложения, из-за чего получилось столь впечатляющее падение количества сделок.
— Действительно, после отмены льготного кредитования и роста рыночных ставок по ипотеке наблюдается снижение объема сделок. Однако некоторые девелоперы также достаточно своевременно отреагировали на сложившуюся ситуацию, временно приостановив запуск новых проектов, — отметила директор департамента аналитики и ценообразования федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.
По ее мнению, в результате рынок не перегревается, сейчас распродаются те дома, что были заложены ранее.
— По прогнозу ЦБ, в 2026 году ставка составит 12–13%. Постепенный возврат к более низким ставкам поможет стимулировать спрос со стороны тех, кто не попадает под льготное кредитование. Сейчас из этих граждан формируется отложенный спрос, который впоследствии вернется на рынок и даст рост сделок, — считает Рысенко.
Сокращение продаж новостроек — закономерный итог завершения программы льготной ипотеки и жесткой кредитно-денежной политики ЦБ, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— С учетом беспрецедентной величины текущих ставок по рыночным программам и относительной ограниченности семейной ипотеки ситуацию можно признать не такой плохой, какой она могла быть. Маркетинговая политика застройщиков, специальные условия по ипотеке и рассрочка помогают поддерживать необходимую для устойчивости отрасли активность покупателей, но это не может продолжаться бесконечно, — отмечает представитель отрасли.
По его словам, доля ипотечных сделок по России сократилась до 64% в первом полугодии, тогда как год назад она составляла 76%. Отрасль сильно зависит от кредита — как с точки зрения спроса, так и предложения.
— Поэтому необходим возврат к умеренной ключевой ставке ниже 15%. Чтобы началось интенсивное восстановление рынка, нужны ипотечные ставки на уровне 12–15% годовых. Что касается мер поддержки отрасли, то по-прежнему нужны новые адресные программы субсидирования ипотеки, например для специалистов бюджетной сферы, — считает Руслан Сырцов.
Сейчас основным драйвером спроса на первичном рынке служит семейная ипотека, которая также позитивно влияет на демографическую обстановку, отметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его мнению, государству по мере снижения ключевой ставки стоит расширить эту программу.
— Власти уже обсуждали ее распространение на семьи с детьми до 14 лет, но временно отложили реализацию инициативы. Уверен, что следует вернуться к обсуждению этого вопроса. Также логично было бы дополнительно снижать ставку за каждого последующего рожденного или усыновленного ребенка многодетным семьям, — считает девелопер.
Также мерами поддержки могут стать сокращение ставки по семейной ипотеке при покупке многокомнатных квартир и господдержка застройщиков, реализующих жилые комплексы и кварталы с социальными объектами и местами приложения труда, добавил Гутнов.
— На семейную ипотеку приходится более 90% ипотечных сделок в новостройках. Любое ужесточение условий, например выдача кредита только по месту регистрации или отмена ипотеки в крупных городах, приведет к снижению продаж, — заявил руководитель платформы по продаже новостроек «Домбук Плюс» (входит в группу «Плюс») Алексей Чапик.
По его мнению, улучшить ситуацию в отрасли может снижение ключевой ставки до уровней, при которых банкам будет выгодно выдавать кредиты под 12–13% без господдержки. А отрицательно повлияют на рынок такие факторы, как ужесточение банками условий получения семейной ипотеки, сокращение одобрений и рост требований к первоначальному взносу.
