Домашнее здание: россияне почти перестали строить жилье в ипотеку
Россияне почти перестали возводить дома в ипотеку. Число выданных в июне кредитов на индивидуальное жилищное строительство упало в пять раз по сравнению с прошлым годом. Причина — в отмене массовой льготной ипотеки под 7% и ужесточении правил постройки домов. С этого года заниматься этим можно только с привлечением аккредитованных девелоперов. При этом из-за падения спроса стоимость стройматериалов снижается, несмотря на высокую годовую инфляцию. Когда индивидуальное жилье станет доступнее — в материале «Известий».
Насколько упали выдачи ипотеки на частные дома
Выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по итогам июня опустились до 12 тыс. кредитов — это в 4,7 раза меньше, чем в прошлом году. Тогда их оформили почти 60 тыс. раз, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». Объемы выдач за тот же период сократились более чем втрое — до 47 млрд рублей.
Ипотеку можно взять как на готовый дом, так и на строящийся. Спрос на жилищные кредиты на последнюю цель упали сильнее всего — выдачи снизились в пять раз до 6 тыс. ссуд, следует из данных ЦБ. Жилищные займы на покупку уже готовых домов упали лишь вдвое, что говорит о более стабильном спросе в этом сегменте.
Игроки рынка подтверждают снижение объемов выдачи ипотеки на ИЖС по сравнению с 2024-м — об этом сообщили представители сервиса Сбербанка «Домклик», ВТБ и Совкомбанка. Там также отметили, что драйвером рынка остаются госпрограммы — в частности, семейная ипотека. Падение выдач во многом связано с изменением условий господдержки рынка жилья.
Во II квартале 2024-го 60% кредитов на ИЖС выдавалось по программе льготной ипотеки под 7%, которая была доступна всем россиянам, напомнила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Ее завершение с июля прошлого года сильно сократило объем выдач.
Помимо этого, ужесточились условия и по семейной ипотеке — ее запретили оформлять заемщикам без детей в возрасте до шести лет (до этого порог был на уровне 18 лет). Впрочем, программа до сих пор остается массовой — по подсчетам «Известий», на нее приходится 80% всех выдач жилищных кредитов.
Базовые ипотечные программы сейчас недоступны для населения из-за слишком высоких ставок, отметил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. «Известия» направили запрос в ЦБ РФ о причинах падения спроса.
Кроме того, с 1 марта 2025-го для оформления ипотеки на ИЖС начали использовать эскроу-счета, напомнила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Изначально этот механизм вводился для защиты денег граждан. Такая же система уже давно существует для многоквартирных домов.
Однако у этого изменения оказались и негативные стороны. В случае с ИЖС раньше заемщик мог получить кредит и сам распоряжаться средствами, нанимая подрядчиков или строя дом своими силами, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. С введением же обязательных эскроу-счетов деньги блокируются в банке до завершения строительства. Причем возводить дом самому теперь нельзя — это может сделать только аккредитованный застройщик. Из-за этого заемщик теряет гибкость и фактически оказывается привязан к девелоперу, а не к собственному проекту.
— Частные застройщики в сегменте ИЖС оказались финансово не готовы к резкому переходу на эскроу-счета, и началась череда недостроев, что также сказалось на объемах нового строительства и кредитования, — добавила Регина Дыдалина.
В ИЖС люди сильнее зависят от стоимости и качества материалов и от девелопера, потому что такое строительство мало стандартизировано, заключил экономист Андрей Бархота. Эскроу-счета упорядочивают процесс только для банков и защищают заемщиков. При этом для застройщиков меры создают больше рисков и неопределенности, и отчасти добавляют неудобства и гражданам, из-за чего кредитование ИЖС замедляется.
Как падение выдач повлияло на цены
На рынке стройматериалов для ИЖС наблюдается снижение цен из-за низкой активности покупателей, отметила Регина Дыдалина из «Этажей». Стоимость услуг аккредитованных компаний почти не изменилась, несмотря на высокую инфляцию и дефицит на рынке труда, из-за которого компаниям приходится всё больше платить рабочим, чтобы удержать их.
Услуги подрядчиков, которые организуют работу строителей, немного выросли в цене, но они готовы давать значительные скидки на свои услуги, добавила эксперт.
Цены на связанные с ИЖС товары и услуги снижаются как раз на фоне замедления спроса со стороны заемщиков, подчеркнул Владимир Чернов из Freedom Finance Global. Тем не менее со временем этот тренд должен прекратиться.
Изменения на рынке убили основной плюс ИЖС — индивидуальность и экономию за счет самостоятельного контроля расходов, отметил эксперт. В отличие от квартиры дом для семьи чаще всего — личный проект, где важно самому выбирать подрядчиков, материалы и скорость стройки. После того как заказчиков обязали обращаться только к аккредитованным застройщикам, заемщики либо откладывают планы, либо пытаются купить жилье без ипотеки, пояснил Владимир Чернов.
Что будет с рынком ИЖС до конца года
ИЖС — это перспективный сегмент рынка, уверена Анна Землянова из Совкомбанка. Согласно опросу ВЦИОМа и «Дом.РФ», 53% россиян, которые проживают в многоквартирном доме, хотели бы переехать в частный, — это порядка 18,5 млн семей. Из них 4,4 млн домохозяйств мечтают построить свой дом и готовы рассмотреть ипотеку.
Тем не менее ИЖС занимает небольшую часть рынка, и не все кредиторы работают в этом направлении, добавил Виталий Костюкевич из Абсолют Банка. Причина — высокие риски: трудно оценить такие объекты, проконтролировать расходы и стройку. К тому же стоимость залога в случае с частными домами ниже, чем стоимость квартиры в районах с развитой инфраструктурой.
— Однако в отдельных регионах частные дома составляют значительную часть жилого фонда — например, в Краснодарском крае. Там ИЖС будет важным направлением, — отметил Виталий Костюкевич.
В ближайшее время доля ИЖС в выдачах сильно не вырастет, так как для постройки дома нужна доступная ипотека, заключил эксперт. Однако по мере снижения рыночных ставок кредитование будет восстанавливаться — этот тренд затронет и сегмент частного строительства.
Спрос на ИЖС уже постепенно восстанавливается, отметили в компании «Этажи». В предыдущие месяцы многие из-за подорожавших материалов откладывали средства на выгодных вкладах, чтобы дождаться лучшего момента для стройки. Сейчас, когда стройматериалы подешевели на фоне низкого спроса, россияне могут вновь вернуться к идее постройки собственного дома. Однако для стимулирования сегмента важно кратно расширить перечень аккредитованных компаний, которые готовы будут помочь гражданам в осуществлении их планов, заключил Андрей Бархота.
