Процент прописки: в России могут ввести региональные ставки по ипотеке
Дифференцированная процентная ставка по ипотеке может появиться в России в ближайшее время, заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин. Она будет зависеть от уровня средней зарплаты в регионе. Этот вопрос уже обсуждается в правительстве. Как это отразится на рынке недвижимости и насколько изменится стоимость жилья, разбирались «Известия».
Условия реализации
С середины прошлого года наблюдается тренд на повышение адресности льготных ипотечных программ, заметил в беседе с «Известиями» старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин. Обсуждаемое нововведение призвано дополнительно повысить адресность семейной ипотеки, однако здесь возникает ряд вопросов, которые необходимо тщательно проработать, чтобы механизм поддержки работал сообразно декларируемым целям.
— Например, насколько уместна привязка именно к средней зарплате по региону, а не к достатку конкретно взятого домохозяйства? Какие источники, помимо зарплаты, будут включаться в доходы домохозяйства? Как возможная динамика доходов семьи на всем сроке кредитования будет или не будет влиять на государственную поддержку? — обратил внимание эксперт.
По его мнению, более точным было бы определять льготную ставку по аналогии со ставкой налогообложения для физических лиц. К примеру, до определенного уровня дохода для домохозяйства действует одна ипотечная ставка по семейной программе, при его превышении начинает действовать другая. То же самое с количеством детей в семье.
Семейная льготная программа ипотеки в России становится еще более адресной, заявила «Известиям» Диана Степанова, к. э. н., доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г.В. Плеханова. Введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке имеет реальный потенциал повысить доступность жилья для многих российских семей, особенно в регионах с низкими доходами. Однако существуют серьезные риски и негативные последствия, включая перегрев рынка, образование «пузырей» на рынке недвижимости отдельных городов и ограничение доступа к жилью для определенных групп населения. Важно тщательно проанализировать и оценить эти риски и разработать механизмы их регулирования перед внедрением новых условий льготного ипотечного кредитования.
— Данная инициатива будет способствовать сдерживанию миграции населения в крупные города и южные регионы страны, вымиранию малых городов. Снижение ставок по семейной ипотеке приведет к увеличению числа покупателей, что повысит спрос на жилье и потенциально увеличит цены, что в дальнейшем может снизить положительный эффект и способность россиян приобрести жилье, — считает эксперт.
Так, по ее словам, в регионах с высокой эластичностью спроса (например, в Краснодаре) цена может резко вырасти вслед за увеличением спроса, что сократит реальные выгоды от снижения ставки.
Также инвестиции в инфраструктуру и развитие строительства в регионах с низкими ценами на жилье могут компенсировать рост цен и сделать покупку жилья более привлекательной.
Влияние на цены
Увязывание ставки по ипотеке со средним доходом по региону представляется логичным и экономически обоснованным, отметил в беседе с «Известиями» доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский. Также прослеживается связь не только с номинальными цифрами, но и с реальными параметрами с учетом разных видов расходов, в том числе зависящих от количества детей в семье.
— Определенное влияние на цены может быть проявлено, однако это уже несколько другой процесс, и он связан с общими законами рынка, в основе которых лежит механизм колебания спроса и предложения. Вместе с тем представляется необходимым продумать вопрос модификации ряда регуляторных мер, балансирующих использование дешевых кредитных ресурсов одного региона для приобретения недвижимости в другом, — добавил эксперт.
У реализации данной идеи есть ряд сложностей, сказал «Известиям» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Механизм дифференциации ипотечной нагрузки уже есть — в разных регионах отличается стоимость недвижимости. Она почти всегда прямо зависит от уровня доходов жителей и качества жизни в регионе.
— Существует цель по снижению доли нерыночных (льготных) ипотечных программ и переходу от их массового применения к адресному. В первом полугодии 2025-го получило отрицательный отзыв предложение по расширению семейной ипотеки, не продвинулась инициатива по льготированию кредитов для лиц, связанных с СВО. Кроме того, эту законодательную новеллу (как затрагивающую всех проживающих в регионе) сложно отнести к адресным вариантам поддержки, — уточнил эксперт.
Региональные программы субсудирования ставки уже есть (Арктическая зона, Дальний Восток), напомнил он. Увеличение их числа потребует повышения нагрузки на бюджет, что может осложнить ее принятие. Кроме того, все нерыночные методы стимулирования спроса в итоге приводят к более высоким темпам роста цен, что частично обесценивает исходную цель (по повышению реальной доступности жилья). На Дальнем Востоке удалось нарастить темпы жилищного строительства, но одновременно цены в крупнейших городах региона (Владивостоке, Хабаровске, Южно-Сахалинске) стали выше, чем в любом из городов-миллионников (кроме Казани).
Рост цен на жилье в России, несмотря на высокую ключевую ставку, и, как следствие, удорожание ипотечного кредитования продолжается. В условиях высокой инфляционной неопределенности и ограниченного выбора инвестиционных инструментов, особенно в рублевой зоне, жилая недвижимость продолжает восприниматься как относительно стабильный и понятный способ сохранить капитал. Даже при высокой ставке по ипотеке многие покупатели используют собственные или частично заемные средства, чтобы вложиться в квартиры на стадии строительства, рассчитывая либо на рост стоимости, либо на сдачу в аренду.
Цены на строительные материалы, оборудование и рабочую силу также оказывают значительное влияние. За последние годы в России наблюдается рост стоимости стройматериалов. Это связано с инфляцией, а также с логистическими трудностями, изменением условий поставок, ограничениями в международной торговле. Дефицит квалифицированной рабочей силы в строительной отрасли увеличивает затраты подрядчиков, особенно в регионах с активным строительством, где наблюдается конкуренция за специалистов.
«Известия» направили запросы в Минстрой, ЦБ и «Дом.РФ», но на момент публикации ответы получены не были.
