Рынок дефектов: ВС РФ открыл двери компенсациям за брак в строительстве
Верховный суд России кардинально изменил расстановку сил на рынке новостроек, утвердив для правопреемников, в том числе юридических лиц, возможность требовать от застройщиков компенсацию за строительные дефекты. Теперь девелоперы обязаны исправлять недочеты не только для первых собственников квартир, но и для тех, кто приобрел жилье позже. Мера будет действовать, если доказано, что жилье предназначалось для личных, а не коммерческих целей. Решение спровоцировало бурную дискуссию среди экспертов отрасли, заострив дискуссию о будущем гарантийных обязательств, процедурах фиксации дефектов и механизмах защиты покупателей жилья. Подробности — в материале «Известий».
На что указал Верховный суд
Индивидуальный предприниматель заказал строительство дома у одной компании, впоследствии дом был продан другому лицу. Уже новый собственник обнаружил в постройке крупные недостатки и, не дождавшись ответа от застройщика, уступил требования по устранению дефектов компании-правопреемнику.
Начавшееся судебное разбирательство дошло до Верховного суда, который впервые четко обозначил: пятилетний гарантийный срок действует с момента передачи объекта и распространяется на всех последующих собственников в случае, если жилье было куплено для личных нужд, а не для бизнеса.
Более того, Верховный суд установил, что даже если иск к застройщику подается после истечения гарантийного срока, собственник (или правопреемник) сохраняет право на защиту, при условии, что дефект был обнаружен в течение гарантийного срока. В результате круг лиц, способных добиваться ремонта или получения компенсации, существенно расширен, а обязанности по сбору доказательств и документальному оформлению проблем будут перераспределены.
Решение ВС РФ по делу № А65-17459/2021 (есть в распоряжении «Известий») спровоцировало бурную реакцию ключевых экспертов отрасли.
Как отмечают специалисты, заказчики и правопреемники должны особенно тщательно фиксировать время и обстоятельства обнаружения строительных недостатков. Процедуры приемки и документального оформления дефектов — теперь ключевой фактор успеха в любом судебном разбирательстве.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отмечает, что доказательный процесс для правопреемников быть осложнен из-за невозможности документально подтвердить время выявления недостатков.
— Это связано с тем, что первоначальные владельцы жилья не оформляют обнаруженные недостатки надлежащим образом, и правопреемнику сложнее, чем первоначальному владельцу, получить полную информацию о характере и времени возникновения дефектов, — пояснил эксперт.
На фоне новых разъяснений Верховного суда звучит и призыв к дополнительным законодательным инициативам.
Сенатор, арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова напоминает о введении солидарной ответственности головных компаний по обязательствам своих дочерних юрлиц.
Механизмы защиты и ошибки потребителей
В числе дополнительных гарантий судьи обозначили обязанность применить защиту прав потребителей не только к первым собственникам жилья.
Председатель правления Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов подтверждает, что первое, с чем могут столкнуться правопреемники, — это трудность в сборе доказательств, подтверждающих сам момент обнаружения строительного дефекта.
— Им может не хватать доступа к первичным документам, актам осмотра или официальной переписке с застройщиком. Здесь многое будет зависеть от того, насколько качественно предыдущий владелец вел учет и фиксацию этих документов. Застройщики же будут пытаться оспаривать давность выявления недостатков, ставить под сомнение саму дату их обнаружения, — пояснил эксперт.
В этом ключе особенно важно знать современные требования к фиксации дефектов. Например, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков поясняет: главной сложностью будет доказать, что недостатки появились или были выявлены в период гарантийного срока.
— Задача непростая, поскольку нужно не только зафиксировать сами дефекты, но и подтвердить срок их выявления. Для этого нужно в первую очередь запросить всю документацию у бывшего собственника — обращения к застройщику, в управляющую компанию, акты приема-передачи квартиры, особенно если она проводилась с привлечением специализированной организации и акт составлен корректно. Плюс нужно опросить соседей, узнать, есть ли у них схожие проблемы, — пояснил Фёдор Выломов.
Как фиксировать дефекты: практические рекомендации
Эксперты подчеркивают, что любая претензия должна быть зафиксирована письменно, официальный документ необходимо составлять с максимальной детализацией и обязательными подписями всех сторон, включая представителя застройщика. Фото- и видеофиксация дефектов — неотъемлемая часть доказательной базы. Каждое обращение к застройщику регистрируется отдельно.
Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости ASTERUS, объясняет:
— При приемке важно внимательно осмотреть квартиру и зафиксировать все строительные недостатки в дефектной ведомости: именно этот документ ляжет в основу дальнейших требований к застройщику.
Законодательство делит дефекты на существенные и несущественные. К первой категории относят нарушения, которые делают жилье непригодным для проживания, например трещины в несущих стенах, деформацию перекрытий или отклонения от строительных норм, включая наклон плит. В таких случаях необходимо проведение независимой технической экспертизы, заключение которой может использоваться при обращении к застройщику или в урегулировании спорной ситуации.
Техника приемки: что проверить и как защищать свою позицию
В российской практике акцент смещен с даты подачи иска на момент обнаружения дефекта. Это фундаментальный поворот, позволяющий собственникам отстаивать права даже после перехода жилья другим лицам.
Правила приемки-передачи квартиры прописаны в 214-ФЗ, отмечает управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.
— Так, согласно ст. 7, если объект сдан с отступлениями от условий договора или он не соответствует градостроительным требованиям, то дольщик может потребовать (если иное не прописано в договоре) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, — отмечает Дмитрий Владимиров.
А согласно ст. 8 дольщик до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора — этот документ также становится одним из ключевых для подтверждения дефектов при передаче квартиры.
Но возникает и вопрос ответственности девелоперских структур, зачастую использующих для продажи квартир отдельные юрлица с минимальной ответственностью. Эта проблема особенно остро стоит перед Движением обманутых дольщиков.
— Застройщики и их управляющие компании часто игнорируют устные обращения или затягивают ответы на письменные претензии, а потом заявляют в суде, что никаких жалоб не поступало. Теперь же суд должен будет учитывать всю совокупность доказательств — электронную переписку, заявки в УК, фото- и видеофиксацию, даже показания соседей. Для суда главным становится не дата подачи иска, а факт и время обнаружения недостатка, — отмечает координатор Движения обманутых дольщиков России Мила Рябова.
Однако эксперт обращает внимание и на лазейки для застройщиков:
— Разъяснение Верховного суда — это, безусловно, правильный шаг в сторону защиты прав потребителей. Однако он рискует остаться лишь красивой декларацией, не работающей против самой циничной лазейки, которую активно используют застройщики. Я говорю о порочной практике, когда крупный, известный на всю страну девелоперский бренд продает квартиры через специально созданное под один проект юрлицо-пустышку, — поясняет она.
Как только гарантийный срок подходит к концу или появляются массовые дефекты, эту фирму просто банкротят. Все претензии и судебные решения упираются в стену: ответчика больше нет.
