Перелетные опции: россияне стали реже покупать жилье за границей
В 2024 году россияне приобретали недвижимость за границей на 20–25% реже, чем годом ранее, рассказали «Известиям» участники рынка. Интерес снизился в первую очередь из-за многочисленных ограничений, в том числе в валютных расчетах, сложностей с получением ВНЖ в других странах. «Просели» покупки даже в Турции, ОАЭ и Кипре, хотя эти направления всегда были одними из самых популярных для приобретения жилья. На 35% снизился и средний бюджет покупки. Эта тенденция продолжится и в 2025 году, полагают эксперты.
Где упал спрос за рубежом
По итогам 2024 года спрос россиян на зарубежную недвижимость снизился на 20–25%, рассказали «Известиям» участники рынка. По данным аналитиков экосистемы Kalinka, это связано с падением спроса по ключевым направлениям: Турция, ОАЭ и Кипр, которые были популярны в 2022–2023 годах. А средний бюджет покупки недвижимости уменьшился на 35%.
— В 2024 году спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости упал примерно на четверть в сравнении с 2023 годом, — подтвердила и гендиректор агентства премиальной курортной недвижимости Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. — Это можно объяснить удовлетворением ажиотажного спроса 2022−2023 годов, сложностями с оплатой сделок, усилением валютного контроля и ужесточением условий получения ВНЖ.
Сильнее всего, по ее словам, спрос упал на Турцию — вплоть до 100%, то есть сделки практически прекратились, на Египет — 60%, ОАЭ потеряли 20%.
— Страны Европы с каждым годом становятся всё менее популярны, спрос на них за минувший год упал еще на 10−20% в зависимости от конкретного направления, — добавила эксперт.
Одновременно отмечается рост спроса на недвижимость в Таиланде, на Бали, в Черногории и Грузии — за год на 20–25%.
— Растет активность россиян на рынках Ближнего Востока: Саудовская Аравия, Бахрейн, Оман, в которых начинается реализация новых проектов, — рассказал бизнес-директор Kalinka Middle East Александр Шибаев. — Несмотря на более высокий порог бюджета от $450–550 тыс. за лот, спрос со стороны россиян на них растет. Рынок ОАЭ перенасыщен проектами, а новые направления стран Ближнего Востока дают возможность диверсифицировать портфель недвижимости.
Растущая доля недорогих направлений, таких как Юго-Восточная Азия и Грузия, повлияла на снижение среднего бюджета покупки зарубежной недвижимости на 20% относительного итогов 2023 года, где средний бюджет составлял $165–170 тыс.
По данным компании «Ricci | Жилая недвижимость», по итогу 2024 года спрос на зарубежные объекты сохранился на уровне 2023-го. Но изменились приоритетные направления для приобретения недвижимости — лидирующие позиции заняли Таиланд и Бали.
— В первой половине 2024 года мы зафиксировали снижение спроса на 20% на покупку недвижимости в ОАЭ, которые пользовались интересом покупателей в 2023 году, — отметила гендиректор компании Екатерина Ломтева. — Черногория демонстрирует снижение спроса после закрытия программы гражданства в обмен на инвестиции.
В то же время за последний год спрос вырос на жилую недвижимость в Узбекистане (+3%), Казахстане (+5%) и Киргизии (+16%), уточнила директор департамента по развитию франчайзинговой сети федеральной компании «Этажи» Ольга Половникова.
Какие из направлений стабильны
В 2024 году рынок недвижимости ОАЭ демонстрировал устойчивость, а российские инвесторы продолжают занимать лидирующие позиции среди зарубежных покупателей, добавила руководитель офиса Whitewill Dubai Ольга Панькина.
— Если в 2022–2023 годах основное внимание было сосредоточено на первичном рынке, то сегодня мы видим динамичное развитие сегмента вторичной недвижимости и аренды, — сказала она. — Это закономерный процесс: после волны покупок в предыдущие годы многие клиенты перешли в фазу активного управления активами, сдачи объектов в аренду и их перепродажи.
Дубай остается главным направлением, особенно в премиальной и бизнес-категориях недвижимости. Однако также сохраняется спрос на коммерческую недвижимость. Это связано не только с привлекательностью ОАЭ как международного бизнес-хаба, но и с укреплением экономических связей между Россией и Эмиратами.
— Основные клиенты по-прежнему приходят из крупных городов России, но в этом году мы фиксируем растущий интерес к альтернативным направлениям — Рас-эль-Хайме и Оману, — добавила Ольга Панькина. — Это объясняется стремлением инвесторов находить новые точки роста и более выгодные условия для вложений.
В тройке лидеров с 2023-го также остались ОАЭ, но интерес к покупке недвижимости от застройщиков сменился дистресс-сделками (продажа квартиры по цене ниже, чем ее реальная стоимость) и сделками на вторичном рынке, рассказала «Известиям» основатель международной компании по зарубежной недвижимости Nevestate Екатерина Никитина.
Помимо ОАЭ россияне в 2024 году активно скупали недвижимость в других странах Персидского залива — Омане, Бахрейне и Саудовской Аравии. Среди покупателей были как те, кто уже что-то приобрел в ОАЭ и рассматривал инвестиции в альтернативные направления, как и те, кто считает, что рынок Дубая перегрет.
Что ждет рынок зарубежной недвижимости
Политическая ситуация оказывает значительное влияние на рынок зарубежной недвижимости, отметила Екатерина Ломтева. Сейчас инвесторы отдают предпочтение недвижимости в дружественных странах.
Многие инвесторы предпочли перераспределить свои средства в российские активы, включая недвижимость, а также в локальные финансовые инструменты, такие как банковские депозиты, из-за привлекательных ставок, рассказала Екатерина Никитина.
— Укрепление курса валют отразилось на тех, кто планировал приобретать недвижимость от застройщика в рассрочку, — отметила она. — Опасения невозможности обслуживать обязательства вынудили многих отказаться от сделок или пересмотреть свои планы. Валютные риски стали одним из основных факторов, замедливших рынок. Несмотря на общий спад, интерес к определенным регионам сохраняется. Наиболее устойчивыми направлениями остаются страны Юго-Восточной Азии и Персидского залива.
При этом спрос на европейские программы ВНЖ за инвестиции сохранится, полагает эксперт. Так, если в 2025 году в Венгрии эту программу запустят в полном объеме, она сможет привлечь значительный интерес российских инвесторов.
Испания после закрытия программы выдачи «золотых виз» за инвестиции в недвижимость, которое ожидается в апреле 2025 года, а также введения 100% налога для нерезидентов ЕС вместо нынешних 7–12% начнет падать, отметила Татьяна Бурлаковская.
— Прогнозируем, что интерес к покупке недвижимости в Турции для получения гражданства начнет восстанавливаться после затишья в 2024 году, — считает Екатерина Никитина. — В Дубае ожидается сохранение высокого спроса на вторичную недвижимость и дистресс-активы. Усилится интерес к недвижимости в Абу-Даби, где государство активно инвестирует в развитие туристической инфраструктуры.
В 2025 году, по мнению экспертов, количество сделок по зарубежной недвижимости останется на уровне 2024 года, так как такое приобретение — это возможность получения иммиграционного статуса, доход в валюте и место для жизни и отдыха. Однако российский рынок для покупателей сейчас выглядит более безопасным и понятным для инвестиций, особенно на фоне активной застройки отечественных курортов и выхода туда крупных игроков.
