Постучать по дереву: почему строительство дома подорожало более чем на 60%
За последние пять лет стоимость загородного дома значительно увеличилась, свидетельствуют медианные данные опрошенных «Известиями» участников рынка. При этом, по подсчетам BN Group, на начало 2024 года ввод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составил 15 млн кв. м, что на 29% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В данный момент власти рассматривают планы по внедрению эскроу-счетов для желающих обзавестись собственными постройками. Эксперты отрасли также ожидают, что в ближайшее время будут разработаны новые предложения для социальных групп населения — учителей, врачей, участников СВО. Подробности — в материале «Известий».
Стало дороже
По подсчетам NF Group и «Циана», стоимость загородных домов в РФ (обычных и элитных) за последние несколько лет выросла в среднем на 65–70%, причем увеличение ценника фиксируется во всех субъектах. При этом, по расчетам портала «Мир квартир», за пять лет дома в России подорожали на 61%. Активный рост начался в 2021-м — за этот год дома выросли в цене на 8,8%. В 2022-м — на 20,8%, в 2023-м — на 15,5%, в первом полугодии 2024-го — на 3,8%.
— Рынок ИЖС достаточно долго находился в забвении, поэтому, с одной стороны, по многим направлениям и форматам рост вызван отложенным спросом, а с другой, есть достаточно много факторов, которые катализировали, сформировали тех самых потребителей, которые сейчас приобретают объекты загородной недвижимости. В основном это семьи с детьми и те, кто рассматривает собственный загородный дом как альтернативный вариант для летних отпусков, — говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она добавляет, что большинство покупателей данного формата спешили воспользоваться льготной программой, что также повлияло на спрос и цены.
В Общественном совете при Минстрое оценивают, что сейчас по сравнению с 2020 годом стройматериалы подорожали на 30%, а по некоторым позициям, например на холоднокатаную сталь, цена выросла более чем в два раза.
По подсчетам ООО «ФМСтрой», в период с 2021 по 2024 год стоимость основных стройматериалов выросла почти на 80%. Так, газобетонные блоки подорожали на 76%, бетон — на 75%, пиломатериалы — на 76%, металлочерепица — на 80%. Помимо материалов, значительно увеличился ценник на работу техники и логистику в целом. В компании констатируют, что стоимость одной смены экскаватора-погрузчика на сегодняшний день на 93% дороже, чем в 2021 году. Доставки от поставщиков также добавили порядка 32% к прежней стоимости.
Вместе с тем в Villagio Estate прогнозируют рост предложения и рост цен, который будет только набирать обороты в течение ближайших лет. При этом никакой стагнации цен с начала 2024 года в этой компании не фиксируют и отмечают лишь рост.
— Тренд на ИЖС стремительно развивается, — подчеркивает президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Артемий Шурыгин. — В целом рост цен уже сказался на всех технологиях строительства, особенно в деревянном домостроении, которое уже вполне сопоставимо с кирпичным.
По его словам, дороговизна стала причиной тренда на уменьшение среднего метража объектов загородной недвижимости.
В 2024 году после изменений условий по льготной ипотеке реализованный спрос упал на 40%, замечает учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. По его мнению, это может привести к двум вариантам развития событий: остановка продаж в некоторых поселках при отсутствии льготных ипотечных программ или же дальнейшее развитие рынка ИЖС в случае поддержки государством покупателей и девелоперов. Формой поддержки могут стать адресные программы для участников СВО, многодетных семей, особенно в регионах, предполагает Лукинов.
На что повлияет отмена льготы
Как ипотечные изменения могут сказаться на динамике и стоимости строительства? По прогнозам руководителя экспертного совета комиссии по ИЖС Общественного совета при Минстрое Константина Пороцкого, в первые два-три месяца россияне увидят снижение темпов выдачи ипотеки и количества сделок по покупке недвижимости. Далее произойдет стабилизация.
Артемий Шурыгин ожидает, что июльские ипотечные изменения не сильно скажутся на развитии ИЖС.
— Устойчивый спрос, вероятно, несколько снизится, — полагает глава РГР. — Каким окажется спад, будет зависеть от параметров госпомощи. Государство обещает поддерживать строительство частных домов, в банках активно совершенствуются ипотечные продукты под ИЖС, предлагаются более гибкие условия и ставки.
Также Шурыгин обращает внимание, что многие банки разрабатывают специальные программы для молодых семей и других категорий граждан, что может смягчить негативные последствия отмены льготной ипотеки.
Исполнительный директор агентства «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева отмечает, что на загородном рынке недвижимости соцподдержка не является первостепенной, поскольку в Центральном регионе данная категория домов относится, скорее, к жилью сезонного характера или второму жилью. В более отдаленных регионах ИЖС поддерживают так же, как и первое жилье.
В агентстве предполагают, что в ближайшее время будут разработаны новые предложения для социальных групп населения — учителей, врачей, участников СВО. О готовящихся программах поддержки этой категории в Минстрое не ответили.
По данным директора по продажам Villagio Realty Екатерины Крапивиной, правительство планирует обязать застройщиков ввести продажу через эскроу-счета — это дает гарантию возврата денежных средств в случае недостроя и является дополнительным фильтром для недобросовестных застройщиков.
Директор по продажам BN Group Виктор Тумаркин отмечает, что по итогам 2023 года по льготным программам было получено порядка 98% от всех кредитов на ИЖС. Заем на строительство дома по льготной ипотеке составлял порядка 60%, еще четверть приходилась на семейную ипотеку.
Как дешевле всего построить дом
В Villagio Estate отмечают, что для постройки дома надо выбрать участок в правильном месте. Большинство людей ищет землю в коттеджных поселках с охраной, центральными коммуникациями, зонами благоустройства и хорошими подъездными дорогами.
Сэкономить можно, если заниматься строительством самостоятельно, но, конечно, важно разбираться в этом вопросе. Иногда дешевле выбрать проект у застройщика, в этом случае можно получить гарантию на домостроение и адекватную стоимость с понятными сроками.
— Самыми дешевыми (без учета отделки) являются деревянные каркасные конструкции с плитами из ДСП, начиненные различными видами утеплителя, — говорит Константин Пороцкий. — Также довольно экономично строительство из пено- и газобетона или газосиликатных блоков.
Однако важно иметь в виду, что строительство дома — это не только фундамент, стены и крыша. Это инженерные сети внутри здания, благоустройство участка, ремонт и отделка. Поэтому, выбирая жить в самостоятельно построенном доме, нужно обязательно обратить внимание на наличие всей проектной документации и полной сметы. Иначе можно получить кратное увеличение стоимости и сроков строительства, напоминают в ОС при Минстрое.
— Самый бюджетный вариант загородной недвижимости — купить уже готовый проект модульного или каркасного дома, — говорит Татьяна Подкидышева. — Его главное преимущество — он никогда не будет долгостроем. Однако в этом случае теряется качество жилья. Через 10–15 лет такой дом придется обновлять или сносить и уже на его месте строить новый. Другое дело — капитальное строительство, но это не избавляет от трудностей.
Во-первых, необходимо выбрать подходящий строительный материал. Во-вторых, решить, как дом будет выглядеть на участке, то есть сделать его проект. На следующем, третьем шаге нужно провести геодезию почвы, чтобы узнать, какой фундамент требуется под такой дом. Только потом можно приступать к поиску профессиональных строителей. Кроме того, придется постоянно следить за ходом работ. Поэтому покупатель должен оценить все сложности и выбрать для себя подходящий вариант.
— Если речь о качественном доме для круглогодичного проживания, то следует оптимизировать проект и уменьшить площадь не в ущерб эргономике пространства, — советует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — Использовать максимально доступные отечественные материалы или произведенные в Китае, Корее. В стандартном сегменте ими можно обойтись, но в элитном и комфортном без дорогого импорта никак.
Если цель — потратить как можно меньше денег, то можно строить свой дом медленно, размышляет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
— Правда, те, кто выбирает такую стратегию, не всегда учитывают, собственно, стоимость времени. Важно, чтобы процесс строительства дома не превратился из утилитарной задачи в хобби (которым можно заниматься неограниченно долго), — заключил он.
