Добавить на инфраструктуру: механизмы эскроу-кредитов требуют доработки

После реформы долевого строительства и переход на механизм счетов эскроу, состоявшийся в 2019 году, доверие граждан к застройщикам существенно выросло, что не могло не сказаться на активности рынка. Так, на конец II квартала 2023 года на счетах эскроу лежало около 4,6 трлн рублей. Однако многие эксперты уверены: для эффективного развития городских территорий механизм кредитования через эскроу-счета требует доработки. О том, какой она должна быть, «Известия» расспросили специалистов.

Комплексные вопросы

За последние несколько лет механизм эскроу-кредитования за счет банков-посредников был хорошо отработан и показал свою эффективность, содействуя развитию комплексной застройки территорий в городах России. Однако развитие идей комплексной застройки и гармоничного развития городов по принципу mixed-use development вносят в процесс свои коррективы. Строительство объектов комплексной инфраструктуры, в том числе социальных, не всегда укладывается в стройную схему. По мнению застройщиков, соответствующие механизмы использования эскроу-кредитов нуждаются в дополнительной доработке.

Идея, вроде бы, лежит на поверхности. Для полноценного и гармоничного развития городского пространства в проектах комплексного освоения территорий необходимо предусматривать максимально разнообразную инфраструктуру внутри районов, в том числе и места приложения труда, так называемые МПТ. Запрос на это есть и со стороны покупателей жилья, и со стороны городских властей.

Подобные объекты, обеспечивая рабочие места для специалистов, существенно снижают маятниковую миграцию, поскольку расположены в разных районах города, в том числе, удаленных от центра. Наряду с объектами социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры они повышают привлекательность территорий, способствуют стимулированию деловой активности и притоку резидентов. Однако строительство подобных объектов в строящихся районах в рамках проектов комплексного развития до сих пор вызывает ряд вопросов у заинтересованных сторон. Почему же?

«Любая разновидность МПТ, будь то торгово-развлекательный комплекс, промышленный хаб, офисный центр или технопарк, — это сложный проект с долгим сроком окупаемости, — считает директор по взаимодействию с инвесторами ГК „А101“ Анатолий Клинков. — Привлечение целевого кредита на реализацию данного проекта в настоящее время сильно затруднено, поскольку коммерческие объекты, в отличии от жилья, требуют значительной доли собственного участия от застройщика, а в условиях модели эскроу-кредитования собственной ликвидности у девелоперов крайне мало».

Поверх лимитов

Конечно, и девелоперы, и банкиры понимают, что любой девелоперский проект требует определенной инфраструктуры, однако в этой роли банки, скорее, рассматривают объекты социальные — школы, поликлиники, детские сады. Создание МПТ вписывается в проекты несколько хуже. Да, небольшой объект подобной категории можно создать в рамках финансовой модели самого девелоперского проекта.

Но лимитов финансирования на все необходимые для комплексного развития территории объекты может не хватить — и понятно, в пользу чего будет сделан выбор.

Есть, утверждают застройщики, и еще одна проблема. Жилые проекты им зачастую приходится финансировать в разных банках из-за банковских нормативов, ограничивающих лимит кредитования. И это создает ряд технических ограничений на пути комплексной застройки, для преодоления которых требуется тонкая настройка всего механизма эскроу-кредитования.

По правилам банков существует определенный лимит кредитования на одного заемщика, который до сих пор адаптировали под эскроу-кредитование. Застройщики уже предлагали корректировать этот лимит на объем средств на эскроу-счетах, но пока эти идеи остались на уровне разговоров. Так что сегодня девелоперы зачастую вынуждены распределять большие проекты между двумя разными банками. И тогда начинаются сложности. Во-первых, весьма непросто объяснить банку, в какой части ему финансировать проект, который находится за пределами жилого комплекса: контроль использования средств от двух разных банков — это задача повышенной сложности. А во-вторых, прогнозируемого дохода девелопера после раскрытия эскроу-счетов от одной части жилого проекта зачастую не хватает для обеспечения лимита на строительство объекта МПТ целиком. Поэтому пока вариантов у девелоперов немного: банки могут предложить им косвенные кредиты в рамках текущих линий, отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или кредит под залог всего проекта.

«Механизма, который бы позволил упростить отношения между банком и застройщиком, пока не существует, — объясняет Анатолий Клинков. — А между тем, он мог бы значительно облегчить девелоперам доступ к кредитам на строительство объектов инфраструктуры. Кроме того, такой механизм мог бы стать действенной альтернативой другому способу обеспечить девелоперов средствами на реализацию комплексной застройки — поэтапному раскрытию эскроу-счетов. Поэтому представляется крайне целесообразным как минимум обсудить появление подобного механизма с регуляторами банковской отрасли».

Деньги на садик

Впрочем, вопрос о финансировании строительства социальных объектов тоже, по мнению экспертов, налажен не окончательно и нуждается в совершенствовании. По словам представителей девелоперов, сегодня их рассматривают не как дополнительную нагрузку, а как необходимую составляющую проекта: социальная инфраструктура давно стала частью девелоперского продукта. При этом сейчас затраты на их создание закладываются в эскроу-кредиты на строительство домов. Это означает, что банк не видит разницы между деньгами, которые идут на строительство жилых домов и, к примеру, школы. А для девелопера она существует, как минимум, с точки зрения потенциальной доходности объекта.

«Чтобы ставка по эскроу-кредиту оставалась невысокой, весь объем выделенных на стройку средств должен минимум на 120% перекрываться накопленными средствами на эскроу-счетах, — рассказывает Анатолий Клинков. — Представляется более логичным, чтобы объект, который не приносит прямых доходов и после завершения строительства передается на баланс городских властей, строился в рамках отдельных кредитных линий, ставки по которым должны учитывать социальный характер объекта. При этом обеспечить самую низкую ставку банкам могли бы помочь государственные гарантии».

По мнению экспертов, такие гарантии будут наиболее востребованы в регионах, где жилые проекты в основном относятся к низкомаржинальным. При наличии госгарантий возвратности эскроу-кредита можно будет строить школу вместе с домом, объясняют девелоперы. При этом, поскольку выборки контролирует коммерческий банк, отвлечение ресурсов бюджета практически не потребуется: со стороны государства достаточно предоставить банку гарантии.