В последнее время Банк России активно муссирует тему перегрева на рынке ипотеки. Общая логика подобных высказываний сводится к тому, что низкие ставки по ней ведут в конечном счете не к повышению, а к снижению доступности жилья, поскольку цены растут.
На этом фоне регулярно поднимаются вопросы о необходимости значительного сокращения льготных ипотечных программ. Однако стоит внимательнее разобраться с термином «перегрев» применительно к российскому рынку. Корректно ли он описывает ситуацию применительно ко всей стране?
Чтобы спрос на новостройки реально рос настолько, чтобы перегреть рынок, эти новостройки в принципе должны быть. У нас, с одной стороны, действительно увеличивается строительство в целом по стране. В прошлом году были введены рекордные 102,7 млн кв. м жилья, в этом году ожидается 105 млн кв. м.
Но, с другой стороны, ввод жилой площади крайне неравномерен по регионам. По словам главы Минстроя Ирека Файзулина, в 600 городах (чуть более чем из 1100) почти не строится или строится очень мало многоквартирных домов. Данные «ДОМ.РФ» также показывают, что 50% объемов строящегося жилья в стране приходится всего на 13 населенных пунктов.
При этом, например, в Мытищах, Красногорске или Мурино (в каждом) строится в настоящий момент больше жилья, чем в Нижнем Новгороде, Иркутске, Кемерово, Астрахани и Омске. О менее крупных городах и говорить не приходится: в Братске с населением более 220 тыс. человек строится по состоянию на октябрь 2023-го лишь 9 тыс. кв. м, в то время как в упомянутом Красногорске с населением 189 тыс. человек — в 100 раз больше (919 тыс. кв. м)
Таким образом, перегрев рынка ипотеки на новостройки явно имеет локальный характер, но говорить о нем в масштабах страны вряд ли корректно. Территориальные перекосы на ипотечном рынке очевидны.
Второе, что нужно для перегрева ипотечного рынка, — это, собственно, сами ипотечные кредиты на первичное жилье. Опять же в целом по стране растут и количество выдаваемых кредитов, и их объем. Однако, по данным Росреестра, в прошлом году 64,4% всех зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве пришлось на 10 субъектов РФ, в которых проживает всего 34,4% населения.
Третий момент, который необходимо учитывать, — это наличие и других причин роста цен на жилье. Влияют не только диспропорции между спросом и предложением, но и значительное увеличение стоимости строительства.
Расчеты, по данным «ДОМ.РФ», показывают, что в 61 субъекте РФ (из 80, по которым представлены данные) средняя стоимость строительства 1 кв. м в сентябре 2023-го выросла в годовом выражении на 15% и более. В то же время, по словам вице-премьера Марата Хуснуллина, «ипотека в общем росте цен прибавила к стоимости жилья примерно 8%». А это значит, что вряд ли можно ожидать существенного снижения цен от застройщиков даже в случае отмены ипотечных программ.
Безусловно, нужно контролировать стандарты кредитования, и выдачу изначально сверхрискованной ипотеки имеет смысл ограничивать. Но в сегодняшних условиях сокращение или отмена программ субсидирования могут привести к тому, что ставки по ипотеке вырастут для всех и доступность жилья сократится еще сильнее.
Поэтому вопрос должен ставиться не о сокращении или сворачивании программ, а об устранении тех диспропорций, которые сейчас есть на рынке.
Можно пытаться говорить о том, что в малых и средних городах жилье не строится потому, что люди оттуда уезжают. А можно на это посмотреть и по-другому: люди оттуда уезжают, потому что там не строятся новые дома. Наличие качественных квартир — один из важнейших факторов привлекательности жизни на конкретной территории, а вторичное жилье, оставшееся во многом еще с советских времен, современным требованиям зачастую совсем не отвечает.
С целью стимулирования строительства в малых и средних городах, а также в населенных пунктах в восточной части страны нужно менять параметры льготных ипотечных программ для этих территорий в пользу повышения их привлекательности. Например, процентная ставка для программ в таких регионах и городах может быть установлена на уровне Дальневосточной ипотеки (2% годовых). Одного лишь спроса со стороны населения небольших населенных пунктах явно недостаточно, чтобы рынок жилья там развивался.
Автор — начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований, кандидат экономических наук
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
