Недвижимое могущество: ценам на жилье прогнозируют длительную стагнацию
Ценам на первичное жилье в России прогнозируют длительную стагнацию. Рынок вернулся к балансу после нескольких лет недостатка доступного предложения и перегретой стоимости, сказали «Известиям» в госкорпорации «ДОМ.РФ». Девелоперы распродали лишь 29% строящегося жилья, но вывод новых проектов они не сокращают. Сложившая ситуация не означает затоваренность — при текущих темпах нереализованный объем может быть продан за 2–2,5 года, что нормально для модели проектного финансирования. На этом фоне цены практически не меняются, но падают на неликвидные проекты, говорят эксперты.
Штиль на рынке
Рынок недвижимости вернулся к балансу после нескольких лет недостатка доступного предложения и перегретых цен, сообщили в «ДОМ.РФ». Девелоперы распродали лишь 29% строящегося жилья, но вывод новых проектов они не сокращают. Так, на 2023–2025 годы запуски квадратных метров сохранятся на высоких уровнях предыдущих двух лет — по 40–45 млн кв. м, сказали в госкорпорации.
— Сегодня баланс спроса и предложения на рынке постепенно выравнивается после нескольких лет дефицита предложения, это происходит в условиях роста новых запусков проектов. Тенденцию мы наблюдаем как в целом по России, так и в столице, — сказал руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
По его словам, при текущих темпах продаж нереализованный объем строящегося жилья может быть реализован за 2–2,5 года — это соответствует нормальной модели проектного финансирования, при которой в период строительства жилья (2,5 года) продается примерно 70% площадей. Последние же годы этот показатель составлял 1,5–2 года, что говорило о дефиците.
В госкорпорации также отметили, что в основном степень готовности нераспроданных новостроек составляет около 42%. При этом порядка половины строящегося жилья (48,3 млн кв. м) — проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности, то есть распродано более 45% квартир.
Эти тенденции привели к тому, что цены как на первичку, так и на вторичку перестали расти огромными темпами. По данным «Циан», новостройки за последний год в городах-миллионниках подорожали только на 4,5%, а за последний месяц — лишь на 0,6%. Вторичное жилье за год подешевело на 5,5%, за месяц его средняя стоимость сократилась на 0,05%.
По информации федеральной компании «Этажи», в апреле средняя стоимость кв. м первичного жилья выросла на 0,25%, в годовом выражении — на 2,4%. На вторичном рынке за прошлый месяц подорожание квадрата составило 0,3%, а за год на 5,4%. За последние пять-семь лет это самая скромная динамика роста средней стоимости метра в стране, сказал директор компании Ильдар Хусаинов.
Перебалансировка спроса и предложения продолжится, что приведет к дальнейшей коррекции цен на жилье, считают аналитики «ДОМ.РФ». «Известия» направили запрос в Минстрой.
— Хотелось бы, чтобы девелоперы радикально пересмотрели подход к оценке стоимости жилья — в сторону уменьшения. Возможно, падение спроса их дополнительно к этому простимулирует, — сказал член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
Реальные перспективы
Девелоперы ожидают ценовое затишье, но снижать стоимость квадрата не намерены. Как пояснила заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова, принципиально уменьшить себестоимость вряд ли получится из-за ослабления рубля и повышения расходов на перестройку логистических цепочек. Однако девелоперы продолжат работу над повышением эффективности бизнес-процессов, что даст возможность удержать стоимость квадратного метра, добавила она.
— Значимое снижение средних цен на новостройки в масштабах всей страны — маловероятный сценарий. При сохранении внешних обстоятельств, актуальных сегодня, мы ожидаем сохранения сложившихся тенденций на ценовую стагнацию, — сказал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Снижение стоимости возможно лишь на низколиквидные объекты, считает Ильдар Хусаинов. Распродавать же ликвидные квартиры по низким ценам девелоперам нет смысла, поэтому их стоимость в среднесрочной перспективе будет сохранять околонулевую динамику и медленно расти по мере приближения к сдаче дома, считает он.
— Вторичный рынок в схожей ситуации: мы наблюдаем сейчас плавающий дисконт, который то растет, то снижается. Есть относительный баланс между спросом и предложением, поэтому цены будут удерживать занятые позиции, по крайней мере до изменения доступности ипотеки, — полагает Ильдар Хусаинов.
Обсуждение программ льготной ипотеки на вторичное жилье может положительно повлиять на ситуацию на рынке новостроек, считает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова. Люди смогут более выгодно продать старую квартиру и использовать средства на покупку первичного жилья, пояснила она.
Но льготные ставки на вторичном рынке должны быть выше, чем на первичном, ведь стратегический приоритет государства заключается в развитии строительной отрасли, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Пока квартиру у застройщика в ипотеку можно приобрести под 4–5% годовых, а вторичную — от 11–12%, сказал основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. Это ненормальная ситуация, которая тормозит оборот на рынке старого жилья и препятствует перетеканию средств на новостройки — льготная ипотека на вторичке поможет устранить эту проблему, полагает девелопер.
