Сегодня кардинально меняется рынок коммерческой недвижимости и ритейла, как и картина мира в целом. Экономика — самая чувствительная сфера любой страны, а быстрее всего на любые изменения реагирует именно торговля. Эта отрасль становится лакмусовой бумажкой, которая позволяет хотя бы отдаленно представить, как мы будем жить дальше.
В числе самых больших потрясений и последствий после февраля 2022 года для торговли — уход международных брендов. Этот процесс пока далек от завершения. Сейчас «великий исход» мы видим в динамике, и худшее его проявление как раз в том, что он растянут во времени. С одной стороны, ТЦ продолжают получать минимальные платежи от приостановивших работу операторов, с другой — надежды на то, что они останутся, мешают им кардинально пересмотреть стратегии и начать строить новую парадигму, жизнеспособную в нынешних условиях.
Первое, что следует сегодня изменить, — это снизить зависимость от импортной продукции из недружественных стран. Санкции — это надолго, и нам нужно привыкать жить с поправкой на них.
Также сейчас снижается трафик ТЦ. В крупных моллах потребительскую активность обычно формировали приостановившие работу и ушедшие бренды, а также кинотеатры, оставшиеся теперь без западного контента.
Как только основное звено выпало из цепочки, система перестала работать: досуговые операторы, не приносящие доход ТЦ, перестали выполнять и основную функцию по привлечению людей. Арендаторы, которые зависят от трафика, создаваемого «большими братьями», потеряли обороты, некоторые ушли из моллов.
В ТЦ образовались пустые витрины, которые отпугивают последних посетителей, и лишь фудкорты и кафе отчасти компенсируют приток посетителей.
У оставшихся арендаторов, некоторые из которых в достаточно плачевном положении, далеко не всегда есть возможность свободного расторжения договора с ТЦ. Но некоторым из них удалось пересмотреть ставки и перейти на процент с оборота. Для ТЦ это усугубило ситуацию, особенно для тех, что закредитованы в банках, а таких большинство. Оценив риски, сегодня многие банковские структуры уже готовы согласовывать договоренности девелоперов (ТЦ) с их арендаторами на новых условиях. Огромное количество обанкротившихся торговых площадей в непрофильном банковском портфеле куда худшее зло, чем временные послабления в пользу своих заемщиков.
Одно из немногих позитивных явлений в нынешней ситуации — развитие российского ритейла, активность отечественных брендов видна уже невооруженным взглядом.
Но пока импортозамещение оборачивается ростом цен для потребителя, поскольку добиться сопоставимых расценок не удается из-за несопоставимых объемов производств. Но начало положено.
Теперь высокие фиксированные ставки остались лишь у тех арендаторов, что до сих пор связаны жесткими договорами. Новые бренды, в том числе развивающиеся российские, ТЦ приглашают на куда более выгодных условиях.
Уже сейчас выявляются лидеры — те ТЦ, которые благодаря верно выбранной стратегии концентрируют у себя лучших арендаторов, переориентируют концепции, чтобы реанимировать трафик, ищут новый язык с потребителем. Те, кому сейчас тяжело, скорее всего, продолжат падение, а эпилогом этой истории станет необходимость перепрофилировать множество зданий, которые в силу своей специфики потребуют огромных затрат.
Забегая вперед, предположу, что эта деятельность, то есть перепрофилирование ТЦ под новый функционал, едва ли станет перспективным направлением для девелоперов. Локации, где построены моллы, в большинстве случаев мало пригодны для развития востребованных форматов коммерческой недвижимости (например, индустриальной), а в сегменте жилья мы тоже видим падающий спрос.
Безусловно, банкротства ТЦ невыгодны банкам. Если торговые центры станут их непрофильными активами, то будут требовать расходов на содержание при низкой доходности. В большинстве случаев банкам придется передать их в управление тем же командам, что управляют ими сейчас (если те согласятся быть нанятыми). По крайней мере, они знают особенности того или иного центра, но чтобы наладить бизнес, все равно придется пересматривать модель, искать новые выходы.
В первую очередь важно провести оптимизацию кадров. Многие ТЦ уже успели не только это сделать, но и допустить самые грубые ошибки в этом направлении. Не имея опыта антикризисного управления, компания стремится в первую очередь сократить самых дорогих специалистов, забывая при этом, что они же — системообразующие.
Возможно, что многие управленцы не смогли перестроиться в период турбулентности и вместо антикризисных мер стремились не столько модернизировать бизнес-модели, сколько укрепить. В этом случае уместно сделать рокировку и заменить этих специалистов на профессиональные аутсорсинговые компании, но никак не сокращать графу этих расходов. Работники, которые приносят деньги, стоят дорого, это необходимо принять как данность.
Также стоит экономить на электричестве и тарифах. Речь идет и об оборудовании как таковом (например, светодиодные лампы), и об экономии электроэнергии в позволяющих это помещениях. Нельзя снижать освещение торговых залов, но можно в подсобных, кладовых, на паркингах.
Еще одна расходная часть — это налоги. Пока работает единственный инструмент снижения платежей через сокращение налоговой базы. Еще важно пересмотреть инвестиционные планы — всё, что связано с ремонтами, новыми открытиями, улучшениями. Например, потенциально эффективный арендатор, требующий сделать под него ремонт торгового зала, может вполне стоить затраченных средств и вернуть их с лихвой. При этом ремонт не используемых помещений логично оставить до будущих времен.
Автор — генеральный директор компании «Этерна»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
