Когда размер имеет значение

Инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов рассуждает о роли рынка жилья и строительной отрасли в текущей экономической ситуации

Волатильность рубля, высокая инфляция и двузначная ключевая ставка заставили многих задуматься о том, куда инвестировать. Важно определить для себя актив, который будет отвечать таким критериям, как надежность и защита от роста цен, а в идеале — возможность переиграть инфляцию.

Уже сейчас по намеченным государством приоритетам мы видим поддержку системообразующих компаний и отраслей. Это металлурги, которые, помимо фокуса на внутренний рынок, сейчас решают вопрос переориентации экспортных потоков. Это компании, обеспечивающие продовольственную безопасность, а также сырьевые тяжеловесы, выступающие важными звеньями международных торговых цепочек. При этом в каждой отрасли есть свои гиганты с многолетней историей развития, которые будут продолжать работать в любое время. Помимо экономической, они играют большую социальную роль — напрямую или косвенно обеспечивают работой сотни тысяч людей.

Последние несколько лет рынок жилой недвижимости переживал бум, а его стратегическая роль для государства только росла. Как в стране в целом, так и в отдельно взятом Московском регионе рынок жилья характеризуется низким размером жилищного фонда на душу населения по сравнению с крупнейшими странами с развитыми и развивающимися экономиками. При этом в России наблюдается высокая степень износа жилищного фонда, что в условиях реализации программ льготного ипотечного кредитования и роста объема новостроек способствует постепенному повышению доступности жилья в стране.

Помимо своей роли в решении социальных вопросов, строительные компании являются локомотивом роста экономики, поскольку обеспечивают работой металлургов, энергетиков, производителей стройматериалов. Этим объясняются усиленные меры со стороны государства и банковской системы по поддержке строительной отрасли и реализации программы льготной ипотеки. Так, сроки программы были в очередной раз продлены, до конца 2022 года, процентная ставка снижена с 12% до 9%, а для сотрудников IT-индустрии и вовсе были разработаны специальные условия. На днях «Сбер» увеличил максимальную сумму кредита по ипотеке с господдержкой до 30 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, до 15 млн рублей для остальных регионов. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в будущем льготная ипотека может быть расширена и на вторичный рынок, что послужит стимулом к дальнейшему развитию отрасли.

Инвестиции в жилую недвижимость остаются одним из часто используемых населением инструментов сохранения капитала. Недвижимость можно «потрогать», это осязаемый актив. Кроме того, он может приносить пассивный доход и в условиях сохраняющегося дефицита качественно жилья в России растет в цене. Также недвижимость можно использовать в качестве залога при ведении бизнеса.

Сотрудничество с крупным застройщиком выгодно тем, что за счет работы с банками, субсидий и рассрочек ставка может быть снижена до комфортных 6–8% даже в нынешние времена. Это большой плюс, поскольку компания за счет долговременной работы и больших объемов строительства имеет долгосрочные партнерские отношения с кредиторами и получает выгодные условия.

Российский рынок жилья прошел несколько этапов становления и усиления регулирования. В результате слабые и ненадежные компании ушли, а устойчивые и дисциплинированные закрепились на рынке. Признаком устойчивого девелопера в первую очередь является масштаб и диверсификация бизнеса. Так, например, ПИК и «Самолет», помимо лидерства в домашнем Московском регионе, активно развиваются на федеральном уровне, запускают новые направления бизнеса (вторичное жилье, аренда, загородные дома, курортная недвижимость и пр.). Второй важный признак — это земельный банк, наиболее ценный актив для девелопера, определяющий его долгосрочный потенциал развития. Третий — запас прочности и доступ к финансированию, с которым у крупных компаний всё хорошо.

Поскольку потребность в жилье будет только расти и рынок пока далек от насыщения, инвестирование средств в покупку квартиры или получение дохода от вложения в акции публичных игроков может стать надежным вложением в текущее турбулентное время.