За последние два месяца строительная отрасль, как и вся российская экономика, оказалась в новой реальности. С нашего рынка ушли либо приостановили работу многие компании, нарушились логистические цепочки, возникли сложности при оплате поставщикам из других стран.
Застройщикам приходится адаптироваться к новым условиям, искать замену исчезнувшим с рынка материалам, моделировать риски, пересматривать планы продаж, оптимизировать затраты. В первую очередь речь идет о сокращении операционных расходов. Так, многие компании приостановили прием на работу сотрудников, снизили расходы на содержание офисов.
Но несмотря на все сложности, девелоперы не экономят на строительстве, не ухудшают качественные характеристики своих проектов. Многие стройматериалы были закуплены впрок, на складах еще остались запасы импорта, но перебои с поставками некоторых позиций возникают. Сейчас застройщики переориентируются на отечественных производителей и налаживают контакты с поставщиками из Китая и других азиатских стран.
Переход на отечественные и китайские аналоги не означает, что качество жилищного строительства ухудшится и продукт станет проще. На высококонкурентном рынке в условиях ограниченного спроса намеренно ухудшать качество жилья никто не станет. Уместнее говорить об оптимизации проектных решений и процесса строительства.
В России начали развивать импортозамещение еще в 2014 году, с тех пор уровень локализации производства стройматериалов заметно увеличился. По базовым позициям наша страна себя полностью обеспечивает. Доля импорта в проектах комфорт-класса не превышает 10%, в бизнес-классе и других высокобюджетных сегментах жилья этот показатель — около 30%.
За границей часто закупают инженерное оборудование, отделочные материалы для подъездов домов, предметы декора и мебель для интерьеров входных групп. Ряд позиций без проблем удастся заменить российскими производителями и сильными игроками из Азии. Так, например, у нас давно налажено производство лако-красочных изделий, керамогранита, керамической сантехники и пр.
Что касается инженерного оборудования и, в частности, лифтов, уход с российского рынка таких производителей как KONE и OTIS не скажется на строительстве объектов, рассчитанных на массовый спрос. Основную долю на этом рынке занимают отечественные игроки — Щербинский лифтостроительный завод, завод «Московское электрооборудование и лифты» и Карачаровский механический завод.
Девелоперам жилых проектов ценового сегмента выше среднего, а также торговых и бизнес-центров придется искать альтернативы привычным поставщикам. На смену европейским и американским производителям могут прийти компании из Турции и азиатских рынков.
Возможно, в ряде проектов придется отказаться от излишеств, за которые покупатель не готов переплачивать. Так, в жилых комплексах, рассчитанных на массовый спрос, определяющим фактором при выборе квартиры является стоимость. В таких проектах ради оптимизации цены можно, например, отказаться от лапомоек (комнаты для мытья лап собак в подъездах) и дополнительных общественных пространств на первых этажах, сохранив при этом комфорт проживания.
На фоне ожидаемого снижения спроса могут измениться квартирография и тактика продаж. Продолжится тренд на уменьшение площади квартир, который начался задолго до текущих событий. Так, по итогам I квартала 2022 года средняя площадь сделки составила 51 кв.м, что на 10% ниже, чем годом ранее. С учетом ограниченной платежеспособности населения и готовности застройщиков подстраиваться под бюджеты клиентов, в ближайший год средняя площадь приобретаемых квартир может уменьшиться еще на 3–5%. При этом застройщики не перестанут работать над качеством планировочных решений, предлагая широкую линейку вариантов с выверенной эргономикой и максимальным количеством полезной площади.
Доля студий и однокомнатных квартир в новых проектах увеличится. Спрос на такие квартиры традиционно возрастает в условиях падения реальных доходов населения. Такие варианты востребованы и у инвесторов, которые вкладываются в недвижимость, чтобы сохранить накопления в условиях высокой инфляции и турбулентности на финансовых рынках.
Для оптимизации продаж девелоперы начнут проектировать больше квартир с возможностью объединения. Появится больше вариантов с гибкими планировками — очевидно, что в условиях нестабильной экономической ситуации люди будут покупать жилье с прицелом на будущее, не рассчитывая поменять квартиру в ближайшие годы.
Уменьшится доля квартир с отделкой. Для девелоперов эта услуга никогда не была возможностью заработать, а напротив, накладывала дополнительные обязательства, которые сегодня становится сложно выполнять. Риск дефицита некоторых позиций, изменения спецификаций отделочных материалов, нехватка квалифицированных рабочих рук, отсутствие возможности безошибочно просчитать экономику ремонта из-за инфляции и скачков курсов валют — все эти факторы в совокупности затрудняют предоставление услуги.
Какими бы сложными ни были происходящие изменения, нужно помнить, что любой кризис — это в том числе и новые возможности. Застройщики пережили кризисы 2008 и 2014 годов, и у них есть опыт адаптации к новым непростым обстоятельствам. Оптимизма добавляет поддержка со стороны государства и понимание важности строительной отрасли для экономики страны. В конечном итоге сложившаяся ситуация позволит снизить зависимость строительной отрасли от импорта, выведет на новый уровень развитие собственных производств и, возможно, благоприятно скажется на доступности жилья.
Автор — директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
