Предельный расход: покупателей первички избавят от переплат по ипотеке
Покупателей квартир в новостройках избавят от переплат по ипотеке. Речь об отмене двойного подписания закладной по кредиту до и после оформления права собственности на квартиру. Соответствующий законопроект должен разработать Минфин, в ноябре его рассчитывают внести в Госдуму, следует из плана законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия». Сегодня банки вправе требовать от дольщиков дважды подписывать закладную: при покупке квартиры на этапе строительства и после ввода дома в эксплуатацию. Это приводит к повторным расходам на оценку жилья, а при изменении стоимости объекта — к оформлению дополнительного залога или повышению ставки по кредиту, говорят эксперты.
Отмена бюрократии
В этом году Минфин должен разработать законопроект, который предполагает упрощенный порядок изменения закладной при оформлении права собственности на квартиру в новостройке. А именно — без заключения соответствующего соглашения. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия». Согласно документу, поправки рассчитывают внести в Госдуму в ноябре.
В Минфине «Известиям» сообщили, что изменения направлены на сокращение расходов кредиторов и заемщиков, увеличение скорости рефинансирования ипотечных кредитов и повышение объемов секьюритизации. В целом изменения значительно упрощают оборот закладных на рынке ипотечного кредитования, подчеркнули там.
В ведомстве отметили: суть предложений в том, чтобы дольщики, которые одновременно являются заемщиками по ипотечному кредиту при оформлении квартиры в собственность, не подписывали новую закладную. Вместе с тем, поскольку построенный объект до этого не проходил независимую оценку, размер которой необходимо указать в закладной, ее по-прежнему придется делать (один раз), сказали в Минфине.
— Это назревшее и актуальное изменение процедуры оформления закладной. Сейчас этот процесс прописан на законодательном уровне, но требует совершенствования для упрощения взаимодействия банков, заемщиков и государственных органов, — сказала «Известиям» заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Сегодня банки вправе требовать от покупателей новостроек дважды оформлять закладную, сказала она. Сначала — на этапе покупки квартиры по договору долевого участия, затем — при оформлении ее в собственность. Изменения вносятся в закладную через подписание дополнительного соглашения, рассказала Татьяна Решетникова.
— Для заемщиков это чревато, с одной стороны, потерей времени, с другой — дополнительными затратами на повторную оценку — от 2,7 до 8 тыс. рублей. Кроме того, есть риск, что залог на втором этапе не будет соответствовать требованиям банка к его размеру, тогда оформляется дополнительный залог или повышаются ставки по кредиту, — сказала она.
Проектируемые изменения должны повысить привлекательность приобретения строящегося жилья с использованием ипотеки, считает эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота.
— После повышения процентных ставок по кредитам привлекательность ипотеки может несколько снизиться. Это потребует применения комплекса стимулирующих инструментов, в том числе упрощения регистрации, — уверен эксперт.
Упрощение процесса избавит заемщиков от лишних бюрократических процедур и снизит их возможные затраты, согласен управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Покупатели смогут оформлять закладную на этапе покупки квартиры по договору долевого участия, а после оформления ее в собственность изменения произойдут автоматически, уточнила Татьяна Решетникова.
Особо актуальны изменения для электронных закладных: их подписывают электронной цифровой подписью, которая обычно действует только год, указала она. Поскольку сроки строительства домов, как правило, больше, нередко заемщики или банки несут затраты на электронную цифровую подпись тоже дважды, пояснила эксперт.
Разные варианты
Обычно цена квартиры после ввода в эксплуатацию увеличивается, что связано с ростом готовности дома, сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Падение же цен может быть продиктовано сильно завышенной стоимостью на старте, отметил он.
Также снижение цены объекта вероятно в низколиквидных проектах, в долгостроях, где срываются сроки ввода, или на падающем рынке, отметил Андрей Колочинский. Например, новостройки заметно дешевели во все предыдущие кризисы, сказал он. В 1998 году, когда на рынке рассчитывались долларами, цены упали на 30%. К 2008 году застройщики перешли на рубли, в национальной валюте стоимость снизилась на 10–15%. В 2015 году снижение цен на рынке столичных новостроек составило 10%, напомнил девелопер.
— В условиях экономической нестабильности и в случае эскалации геополитической напряженности отрицательную корректировку стоимости жилья полностью исключать нельзя, — полагает Андрей Колочинский.
Когда стоимость квартиры становится больше, чем изначально, для банков это чаще всего хорошо, сказал Андрей Бархота. Поэтому дополнительный залог в виде другой недвижимости, автомобиля или поручительства новых созаемщиков требуется, как правило, в случае уменьшения цены. Если нет возможности оформить допзакладную, то банк может повысить процентную ставку по кредиту, сказал он.
Не все банки сегодня требуют дважды оформлять закладную, в основном это относится к некрупным кредитным организациям, сказала Татьяна Решетникова. Существуют требования к оценке недвижимости при переуступке (когда перепродается ДДУ), которое тоже применяется вариативно, добавил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Некоторые банки требуют повторной оценки первичных квартир дороже 12 млн рублей или апартаментов при оформлении права собственности, сказал коммерческий директор «Сити – XXI век» Юрий Просвиров.
«Известия» направили запросы в крупные банки, работающие в России. В ВТБ, ПСБ, Райффайзенбанке, «Открытии», МКБ и УБРиБ сообщили, что уже сейчас их процессы выстроены таким образом, что заемщики оформляют закладную при покупке первичного жилья только один раз.
