Эксперты назвали наиболее перспективные для застройки районы Подмосковья
Эксперты рынка недвижимости рассказали «Известиям» 27 августа о наиболее перспективных для девелоперов направлениях в Московской области для коммерческой застройки и загородного жилья, например таунхаусов.
Коммерческая недвижимость и склады
Говоря о коммерческой недвижимости, Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, заявил «Известиям», что в компании наблюдают высокий спрос на строительство складов в зоне городской логистики — в пределах МКАД и до 5 км от нее.
В основном возведение подобных складов запрашивают компании сектора e-commerce, сопутствующие электронной коммерции логистические операторы, ритейлеры, размещающие свои дарксторы (магазины-склады, в которые не ходят покупатели) в пределах города для уменьшения времени доставки.
Еще одной популярной локацией для развития логистики является зона вблизи петербургского направления у ЦКАД. Ее выбирают крупные логисты и федеральные ритейлеры для сокращения сроков доставки грузов. Стоит отметить традиционно популярные южное и северное направления Подмосковья, где сосредоточена большая часть складского предложения, и «исторически они всегда пользовались спросом».
Коттеджи и жилье в элитных поселках
На фоне роста заинтересованности покупателей в загородной недвижимости в период пандемии коронавируса организованной застройкой подмосковных поселков заинтересовались и девелоперы, рассказал «Известиям» Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
Среди застройщиков элитного жилья, по его словам, наиболее интересны и перспективны традиционные элитные зоны — Рублево-Успенское и Новорижское шоссе удаленностью от МКАД до 20 км. При этом коттеджи более востребованы на рынке.
На массовом рынке загородного жилья интерес девелоперов также возрастает, и многие застройщики многоквартирного жилья задумались об освоении новых рынков. В сегменте организованной загородной застройки комфорт- и бизнес-классов наиболее перспективные земли находятся возле подмосковных городов с развитой инфраструктурой и в зонах с хорошей транспортной доступностью. Удаленность населенного пункта не должна превышать 30 км от МКАД.
Самыми востребованными являются более «экологичные» направления, в том числе в западной части Московской области, Дмитровском районе, а также новые поселки на территории активно развивающейся «новой Москвы».
На элитном загородном рынке по итогам II квартала 2021 года, по данным Kalinka Group, совокупное число предложений составило 370 лотов в 24 поселках, что на 26% меньше показателя за аналогичный период 2020-го. Новые поселки на рынок почти не выходили: в 2020 году начались продажи жилья в поселке «Lumiere Квартал» и новой очереди участков в КП «Новое Николино», в первом полугодии 2021-го — закрытые продажи проекта с коттеджами в Maslovo Park.
«Несмотря на дефицит предложения, загородный рынок остается менее организованным и сформированным сегментом среди других, а возведение нового загородного поселка сопряжено определенными трудностями и рисками», — считает специалист.
Таунхаусы
Таунхаусы — это скорее альтернатива городской квартире, считает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. Поэтому, по его словам, наиболее очевидные зоны для развития такой застройки — территории «новой Москвы», обеспеченные транспортной и социальной инфраструктурой, а также зоны первого пояса удаленности Подмосковья, расположенные близко к городам, обеспеченные транспортной инфраструктурой. В зависимости от класса этого типа жилья важны: хорошая доступность к общественному транспорту либо близость к платным дорогам, расположение на «бессветофорных» направлениях — для тех, кто передвигается на автомобиле.
Эксперт считает, что формат таунхаусов может быть успешным, оставаясь при этом промежуточным вариантом между квартирой и коттеджем. Однако этот вид жилья больше, чем классические коттеджи, зависит от развития транспортной и социальной инфраструктуры и может быть успешно реализован в уже развитых локациях.
Еще одним возможным форматом он назвал таунхаусы на территории или вблизи курортных зон — локаций с «якорем» в виде загородного отеля или комплекса отдыха. Однако здесь успешность проекта также будет зависеть от удаленности от городов и инфраструктурной сформированности окружения.
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser, подчеркнул, что наиболее престижные направления для жилой застройки в Московской области — Рублевка, Новая Рига, Можайское и Пятницкое шоссе — уже плотно застроены. При этом, по статистике, до 25% всех продаж таунхаусов в московской агломерации приходится именно на Новорижско-Пятницкое направление, поэтому стоит смотреть в эту сторону, считает он.
Также специалист считает перспективными Киевское и Калужское шоссе, вдоль которых сейчас «идет бурное развитие». Судя по этой динамике и в целом планам властей инвестировать в проекты комплексного освоения территорий (КОТ), в ближайшие несколько лет всё, что находится внутри первого бетонного кольца, будет «однозначно демонстрировать рост», сказал он.
Паюшин отмечает, что столичные девелоперы смотрят в сторону подмосковного рынка не из-за острого желания осваивать новые территории, а из-за «банальной безысходности», пытаясь диверсифицировать бизнес, чтобы его не потерять.
«Если смотреть трезво на ситуацию, надо признать: в Москве площадок не осталось. Их можно получить либо под квартальную застройку, либо под реконструкцию, да еще и с «коммерческой» нагрузкой за ТТК и МКАД (если есть желание сэкономить на плате за смену вида разрешенного использования (ВРИ). А тем девелоперам, кто не собирается идти этим путем, остается только «отступать» в область», — заключил эксперт.
Накануне Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM, рассказал «Коммерсанту», что сейчас снижаются ставки аренды в офисах Москвы, а эксплуатационные расходы и стоимость кредитов растут. Если в 2019 году средняя доходность в офисном сегменте столицы составляла 10–10,5% годовых, то сейчас едва превышает 9%. Кроме того, загрузка московских отелей так и не вернулась к докризисным показателям, а люксовые гостиницы, где заполняемость почти не превышает 35%, не смогли компенсировать потери даже за счет повышения цены размещения. На фоне всего этого девелоперы стали искать возможности выхода на новые рынки.
