Европейские столицы накрыл жилищный кризис. Что нужно знать
История испанской пенсионерки и инвалида Марикармен Абаскаль, которую выселили из ее мадридской квартиры несмотря на активность правозащитников, вмешательство ООН, обращения медийных лиц и даже массовые протесты местных жителей, привлекла внимание к жилищному кризису в Европе. Несмотря на то, что ситуация в Мадриде выглядит исключительной, проблема с арендой жилья актуальна для большинства европейских столиц. Чем обусловлены сложности с жильем в странах Европы и как их пытаются решать — в материале «Известий».
Три кита жилищного кризиса
• Большинство европейских столиц сталкиваются с острым дефицитом предложения на рынке жилья из-за того, что темпы строительства значительно отстают от темпов роста населения в крупных городах. В частности, с дефицитом жилой недвижимости и ростом арендных платежей сталкивается Берлин, который в 2025 году был назван «столицей стартапов». Появление новых компаний провоцирует спрос на рабочую силу, а с притоком специалистов в столицу растет и спрос на жилье.
• В таких городах, как Барселона, Мадрид и Лиссабон, плата за аренду жилья может значительно превышать средний доход. При этом самая дорогая аренда в Европе — в Лондоне, здесь она свыше €3 тыс. в месяц (средняя стоимость двухкомнатной квартиры с одной спальней). На втором месте по дороговизне жилья — Париж. Проблема дорогой аренды напрямую связана с нехваткой жилья, но если в Испании и Португалии дефицит обусловлен притоком туристов, из-за чего аренда становится неподъемной для местных жителей, то в Лондоне и Париже высокие ставки на аренду спровоцированы ростом спроса на жилье среди хорошо оплачиваемых работников и студентов.
• Приток мигрантов создает напряжение на рынке дешевого жилья. Испания пережила мощную волну миграции в 2023–2024 году, преимущественно из Колумбии, Перу и Венесуэлы: на тот момент иностранцы составляли четверть населения страны. Наибольшую нагрузку от миграции испытывают столицы, поскольку прибывшие чаще селятся в крупных городах, где легче найти работу с высоким доходом, хорошо развита инфраструктура и зачастую уже существуют национальные диаспоры. Высокая конкуренция на рынке дешевой аренды вынуждает часть арендаторов идти в более дорогие сегменты и в результате такого давления ставки аренды растут по всем категориям жилья.
Регулирование рынка жилья
• Попытки урегулировать рынок жилья плохо работают без увеличения строительства. Даже в скандинавских странах, где развита сфера социальной недвижимости и государство ограничивает арендную плату, чтобы защитить граждан, жилищный кризис затрагивает приглашенных специалистов, которым гораздо сложнее найти съемную квартиру, а условия найма зачастую хуже, чем у местного населения.
• В Швеции рынок аренды в основном представлен муниципальными жилищными компаниями, а арендная плата устанавливается в результате переговоров между арендодателями и ассоциацией арендаторов. При выборе арендной ставки учитываются особенности квартиры, местоположение, окружающая среда и качество управления недвижимостью. Это, пожалуй, наиболее комфортные условия аренды в Европе, но они не решают проблему ограниченного предложения: столица Швеции уже сейчас испытывает нехватку жилья, а к 2030 году прогнозируется увеличение населения Стокгольма более чем на 600 тыс. человек.
• В Дании, где в 2024 году 39% населения проживали в арендованных квартирах, тоже развит сектор социального жилья. При этом наиболее комфортные условия по аренде и защите от выселения существуют в старом жилом фонде, а в новостройках арендные ставки приближены к рыночным. Но и в столице Дании наблюдается дефицит на рынке аренды квартир. Еврокомиссия отмечает, что ограничения для строительства коммерческой недвижимости, устойчивый спрос на жилье и низкие процентные ставки не помогли датской строительной отрасли обеспечить предложение, которое бы удовлетворило растущий спрос. В июне 2026 года Еврокомиссия назвала проблему доступности жилья одной из причин роста социального неравенства.
Причина мадридского прецедента
• История Марикармен Абаскаль стала примером социальной несправедливости, когда жертвами крупных корпораций становятся незащищенные слои населения. Выкупившая жилой квартал в центре Мадрида у прежних владельцев компания Urbagestion Desarrollo e Inversiones S.L. установила для пенсионерки неподъемную арендную ставку: даже после ее снижения почти вдвое до €1,65 тыс., сумма превышала пенсию Марикармен (€1,35 тыс.) и оказалась более чем втрое выше прежней арендной платы (€500). Испанский закон «О праве на жилище» от 2023 года защищает уязвимые категории населения, для которых арендуемое жилье является единственным, но в этом случае он не помог.
• Выселение Марикармен Абаскаль в какой-то степени стало следствием попыток испанского правительства преодолеть кризис на рынке аренды жилья. Дело в том, что в 1994 году Испания начала ужесточать законодательство, чтобы урегулировать дисбаланс в сфере арендного жилья, где до 1985 года действовали практически бессрочные договоры renta antigua («старая аренда») со ставкой ниже рыночной, в то время как нового жилья строилось недостаточно и напряжение на рынке росло. Закон ограничил право суброгации (продления) renta antigua. Поскольку таким правом воспользовалась мать Марикармен после смерти супруга, пенсионерка уже не могла претендовать на прежние условия аренды, и это позволило корпорации оспорить законность ее статуса арендатора.
• Муниципальные власти Мадрида не смогли помочь пенсионерке найти новое жилье. На предложенную ими комнату в общежитии в 30 км от прежнего дома уходила бы почти вся пенсия Марикармен Абаскаль: аренда составляет €1,2 тыс. в месяц. После семи лет судебных разбирательств в попытках отстоять свое право на жилье, пенсионерка была выселена из родного дома: по сообщениям прессы, ее приютили родственники.
