- Статьи
- Общество
- Добросовестный приобретатель: почему от этого статуса зависит судьба сделки с недвижимостью
Добросовестный приобретатель: почему от этого статуса зависит судьба сделки с недвижимостью
В ситуации, когда купленная квартира внезапно оказывается предметом судебного спора и новый собственник может ее лишиться, на помощь приходит сложная, но жизненно важная юридическая конструкция — статус добросовестного приобретателя. От того, насколько покупатель был осмотрителен, зависит, останется ли он с крышей над головой или столкнется с многолетними тяжбами и потерей денег. О том, кто такой добросовестный приобретатель и как получить этот статус, — в материале «Известий».
Кто такой добросовестный приобретатель
Понятие добросовестного приобретателя закреплено в ст. 302 Гражданского кодекса. Речь идет о человеке или организации, которые купили имущество у продавца, не имевшего права его продавать, но сделали это, не зная и не имея возможности узнать о нарушениях.
— Чаще всего речь идет о физических лицах — обычных покупателях, которые выполнили все разумные требования закона и проверили недвижимость и ее собственника, — объяснила «Известиям» юрист, член Гильдии риелторов Москвы Алла Георгиева.
Именно незнание и невозможность выявить нарушения со стороны продавца делают покупателя добросовестным. Но для этого нужно проявить максимум осторожности: проверить документы, историю объекта, убедиться, что на него нет арестов, долгов или судебных споров.
По словам эксперта, сегодня тщательно проверять сделку особенно важно: суды всё чаще становятся на сторону продавцов, если сочтут, что покупатель проявил «недостаточную осмотрительность». Иными словами, недостаточно просто не иметь злого умысла — нужно действовать активно, собирать информацию, анализировать документы и не игнорировать тревожные признаки.
Другими словами, добросовестность — это не только честность, но и бдительность. Тот, кто проверил всё, что возможно, сможет рассчитывать на защиту закона даже в случае, если продавец не имел права распоряжаться имуществом.
Как свести риски к минимуму и доказать свою добросовестность
Доказать свою добросовестность постфактум, когда сделка уже оспорена, крайне сложно. Поэтому вся работа должна быть проведена на этапе подготовки к покупке. Юристы и риелторы формируют целые чек-листы необходимых действий, которые служат страховкой для покупателя.
Первое и основное правило — тщательная проверка объекта недвижимости. Перед покупкой обязательно нужно запросить свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что объект действительно принадлежит заявленному продавцу и не обременен залогом, арестом или запретом на регистрацию. Также необходимо изучить правоустанавливающие документы: на основании чего человек стал собственником — договора купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве или приватизации.
Эксперты обращают особое внимание на необходимость проверки истории объекта, особенно если он был приобретен менее трех лет назад.
— Если, например, супруги приобрели квартиру два года назад и в процессе развода у них осталась ипотека, то вопрос о разделе имущества не решен. Покупка такой квартиры — большой риск, — поясняет юрист.
Важно проверить, не был ли объект перепродан несколько раз за короткий срок, что может указывать на мошеннические схемы.
Второй критически важный блок — проверка самого продавца. Необходимо сверить все его паспортные данные с информацией в выписке из ЕГРН. Эксперты также настоятельно рекомендуют проверить продавца (и его супруга, если есть) по открытым базам:
— на сайте ФССП — на наличие исполнительных производств;
— в реестре банкротств;
— на сайтах судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Отдельного внимания заслуживает проверка дееспособности продавца. Как указывает юрист Георгиева, недостаточно просто запросить справку из психоневрологического диспансера.
— Такая справка говорит лишь о том, что человек не состоит на учете, но он может не понимать значения своих действий. Поэтому, особенно когда речь идет о продавцах старшего возраста, целесообразно привлекать на сделку специалиста, который может дать заключение о сделкоспособности, — отметила она.
В группе риска, по ее словам, теперь не только пенсионеры, но и так называемые ведомые люди, которые могут попадать под влияние мошенников.
Третий аспект — чистота самой сделки. Расчет должен быть безналичным, а цена в договоре — соответствовать рыночной, без схем с занижением стоимости или прописыванием части оплаты как «неотделимых улучшений».
— Если сделка будет оспорена, покупатель претендует на возврат денег в размере, указанном в договоре. Остальная сумма будет под большим вопросом, — предупреждает юрист.
Также эксперты советуют проверять лиц, зарегистрированных в квартире, в том числе архивными справками, и обязательно удостоверять сделку у нотариуса при наличии долей, а в идеале — вести видеозапись процедуры подписания документов.
Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя
Даже если покупатель проверил сделку и проявил всю возможную осторожность, риск оспаривания его прав остается. В этом случае главным инструментом защиты становится суд.
Добросовестный приобретатель имеет право обратиться в суд и доказать, что действовал честно и разумно. Этот принцип закреплен в ст. 10 Гражданского кодекса — участники гражданских правоотношений должны поступать добросовестно и разумно.
По словам юристов, защита может быть как активной, так и пассивной. В первом случае покупатель сам подает иск — например, чтобы подтвердить свое право собственности. Во втором он уже отвечает на иск со стороны прежнего владельца или другого лица, которое требует вернуть имущество. Тогда основная задача — доказать, что покупатель не знал и не мог знать о незаконности сделки. Для этого важно предоставить суду документы, подтверждающие проверку объекта и продавца.
Юрист, член Союза юристов-блогеров Кристина Жаворонкова в разговоре с «Известиями» подчеркнула: стоит обратить внимание на срок давности — три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Если этот срок пропущен, требования могут быть отклонены.
В каких случаях суд обяжет покупателя вернуть жилье
Даже если суд признал покупателя добросовестным, это не всегда означает, что квартира останется у него. Закон допускает изъятие недвижимости, если имущество выбыло из владения собственника против его воли, сделка признана недействительной или нарушены права третьих лиц.
На практике это чаще всего происходит, когда собственник стал жертвой мошенников или неосмотрительных действий доверенных лиц. Бывает, что и сам продавец оспаривает сделку — например, ссылаясь на то, что действовал под давлением, в заблуждении или не осознавал последствий своих действий.
— Если суд признает сделку недействительной, покупатель обязан вернуть квартиру, вне зависимости от того, находится ли она в ипотеке. При этом обязательства перед банком сохраняются, — поясняют юристы.
На какие деньги может рассчитывать добросовестный приобретатель и от кого
Если суд всё же решил изъять жилье, у добросовестного приобретателя есть право на компенсацию. Прежде всего он может требовать от продавца возврата суммы, указанной в договоре купли-продажи. Также можно заявить требование о возмещении дополнительных расходов — на ремонт, переезд, судебные издержки и услуги юристов.
Однако, как признают эксперты, вернуть эти деньги на практике удается не всегда: зачастую продавцы оказываются банкротами, а полученные средства уже потрачены или переведены мошенникам.
При этом новая судебная практика постепенно усиливает защиту покупателей. В некоторых случаях суды обязывают ответчиков внести спорную сумму на депозит суда еще до завершения процесса. Это создает финансовую подушку и повышает шансы добросовестных сторон получить возмещение в случае утраты имущества.
Какие права есть у добросовестного приобретателя
Права добросовестного приобретателя появляются в тот момент, когда его статус официально признан. Такой человек имеет возможность сохранить за собой имущество, если это прямо предусмотрено законом — например, когда он честно купил квартиру у человека, не имевшего права ее продавать, а собственник сам утратил ее по своей воле.
Даже если имущество всё же придется вернуть, у добросовестного приобретателя остается право на полное возмещение всех убытков.
Главные права добросовестного приобретателя — это право на жилье (жить в купленном помещении), имущественные права (квартира является его собственностью, а заплаченные деньги — его законное имущество, которое он может требовать обратно) и право на судебную защиту. Эти гарантии помогают ему не оказаться в безвыходной ситуации, если сделка под угрозой, и дают возможность отстаивать свои интересы законным путем.
