Борьба за качество

На рынке кардинально сменились правила игры. Уже несколько лет объем ввода жилья бьет рекорды: так много не строили даже во времена Советского Союза — власти планируют довести цифру ежегодно вводимых в строй квадратных метров жилья до 100 млн. Как следствие — резко усилилась конкуренция. Продавать квартиры стало намного сложнее: покупатели не только вдумчиво выбирают лучшее, но и предъявляют к жилью новые требования. Целый ряд девелоперских компаний в стране среагировал на новый запрос и возросшую конкуренцию, предложив рынку новое качество жилья. Можно даже сказать, что на глазах формируется новое представление о том, что такое современное российское жилье. Из каких элементов оно складывается?

«Качество жилья сегодня неотрывно связано с комфортной средой. Если раньше покупателя интересовали только квадратные метры, то сейчас он все чаще спрашивает — а какой у меня будет двор? Какой будет район? Где у меня кафе, куда можно сходить на выставку? Если застройщик ему скажет, что до ближайшего магазина или кафе идти километр, его это не устроит», — считает заместитель генерального директора Фонда Единого института развития в жилищной сфере (создан АИЖК), ответственный сек­ретарь Архсовета Москвы Евгения Муринец.

Одно из главных изменений на строительном рынке — переход от советских масштабных микрорайонов к квартальной застройке. Недостатки микрорайонной застройки очевидны: она несоразмерна человеку, в огромных пустых пространствах не возникают сообщества, люди отчуждены друг от друга.

Квартальная застройка — это привычный всем классический западноевропейский город с очень живыми и активными улицами, где на первых этажах — кафе, рестораны и магазины. Размер квартала (в среднем сто на сто метров) и высота зданий в 5–9 этажей комфортны для человека. Особенность квартальной схемы — в четком разделении публичного пространства (улицы, бульвары, площади) и приватного, которое располагается в глубине квартала и доступно только его жителям.

«Микрорайоны имеют рыхлую структуру, в отличие от них кварталы упорядочены и формируют четкие улицы. При этом расширяется фронт первых этажей, где могут располагаться коммерческие функции. Улицы со сформированными пешеходными потоками позволяют успешно функционировать малому бизнесу. При этом квартальная застройка позволяет бизнесу достаточно гибко реагировать на изменение плотности населения», — говорит руководитель проектов КБ «Стрелка» Екатерина Малеева.

Практика показывает, что магазины и клиники предпочитают снимать помещения первых этажей со стороны проезжей улицы. Внутри квартала, в закрытом дворе, их разбирают менее охотно — проходимость ниже. И здесь оказывается очень кстати, что в 2014 году были изменены градостроительные нормы и вновь разрешили размещать детские сады не в отдельных зданиях, а на первых этажах домов. Для застройщиков крупных проектов это означает существенную экономию места: отдельный садик по старым нормам требовал огромной территории вокруг. Альтернативное применение удаленных первых этажей — помещения для коворкинга и проведения собраний местного сообщества.

Коммерческие первые этажи не только создают комфортную городскую среду, но и являются эффективной системой «социального контроля». Витрины работающих допоздна магазинов, салонов красоты и кафе освещают территорию — это еще и важная часть ощущения безопасности.

Пластику — фасадам, европланировки — квартирам

Многие годы в России в основном строились монотонные панельные много­этажки. Сейчас произошло два значимых изменения. Во-первых, фасады стали цветными и пластичными. Это не только увеличивает разнообразие застройки, но и является элементом новой идентичности — свой дом не перепутаешь с чужим. Во-вторых, строятся здания с более сложным силуэтом. ДСК по всей России переходят на выпуск не только прямолинейных, но и угловых и поворотных секций, с помощью которых формируются различные конфигурации корпусов. Чтобы у фасадов появилась пластика, секции переменной этажности размещаются со сдвигом друг относительно друга.

Мини-переворот связан с балконами и кондиционерами. Все уже привыкли, что новенькие дома быстро покрываются «наростами» кондиционеров, а балконы стеклятся по-разному и захламляются. Теперь же специально для кондиционеров все чаще предусматривают ниши, перфорированные экраны или декоративные корзины. Лоджии застекляют еще на этапе строительства. А в подвальном этаже для жильцов устраивают просторные кладовые.

Средняя площадь квартир в новостройках уменьшается: за последние 15 лет она снизилась почти на 20% — с 69 до 56 кв. м. Основная причина в том, что планировки стали рациональнее и эргономичнее. К тому же при меньшей площади квартира оказывается дешевле для покупателя. Все более популярными становятся так называемые европланировки, в которых кухня и гостиная совмещены и занимают почти половину квартиры.

«Для покупателя наличие подходящей планировки является одним из главных критериев выбора квартиры. Этот фактор по значимости уступает лишь локации, транспортной доступности и репутации застройщика», — говорит президент группы компаний ПИК Сергей Гордеев.

Относительно новая опция в массовом жилье — продажа квартир с отделкой. Это комфортнее (нет многолетнего шума из-за отделки) и дешевле: стоимость «оптовой» отделки для девелопера ниже, чем в случае индивидуального ремонта. Экономически это выгоднее и для покупателя. В ближайшее время это может стать нормой: Минстрой РФ обсуждает сегодня возможность на законодательном уровне запретить продажи квартир без отделки. «Стандарты отделки как квартир, так и мест общего пользования в будущем могут быть заложены в нормативах. Тогда их будут реализовывать все без исключения застройщики — и те, которые работают по госконтрактам, и частные», — отмечает Евгения Муринец.

Двор, где никому не скучно

Формально благоустройство территории застройщики делали всегда. Но дворы обычно получались как под копирку: серо и буднично. В новых жилых комплексах пространство двора зонируется, насыщается функциями для различных целевых аудиторий.

Благоустройство прилегающих территорий в проекте — не самая крупная статья расходов. В массовом сегменте доля затрат на благоустройство сос­тавляет порядка 2% от общего объема инвестиций. В крупных комплексах создаются высококлассные общественные пространства — места разнообразного отдыха, общения, социализации. Например, в микрорайоне «Европейский» (г. Тюмень) проложена самая длинная в городе велодорожка протяженностью более 4 км. На его территории находится также площадь с фонтаном, где проводятся мероприятия городского масштаба.

Все популярнее в последнее время становится концепция «двор без машин». Жители оставляют свои автомобили за периметром квартала. При этом позитивные эффекты перекрывают неудобства: у жителей появляется больше собственного пространства, повышается уровень безопасности. В таких дворах вновь начинают гулять дети.

Все чаще дворы делают на стилобате, в котором размещаются парковки. Этот вариант намного дешевле, чем подземная парковка. Дальнейшее развитие сюжета — полное разведение пешеходов и автомашин по разным уровням. В жилом проекте в Химках, например, существует система пешеходных мостов над автодорогами, по которым можно из дома пройти в детский сад или на детскую площадку.

Русский авангард в подъездах

Еще один новый тренд в жилищном строительстве — размещение входа в подъезд на уровне земли. Отсутствие ступенек позволяет создать безбарьерную среду, удобную для людей с ограниченными возможностями, детей и пожилых. Входы без громоздких пандусов делают городскую среду удобнее и привлекательнее.

По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «Вектор Строй Финанс», высокие подъезды появлялись, в частности, из-за неровности ландшафта. Чтобы опустить входы на «нулевой» уровень, нужно выравнивать строительную площадку — «срезать» или досыпать недостающую часть грунта. «Во времена массового жилищного строительства такой подход потребовал бы огромных затрат. Сейчас в рамках одного проекта идеально выровнять участок вполне возможно», — считает Андрей Колочинский. В Москве входы в подъезде на «нулевом» уровне уже в нормативах для массового домостроения, возводимого по муниципальному заказу.

Другой немаловажной причиной являлся «высокий первый этаж», уровень подоконников которого был выше двух метров от земли, что позволяло сохранять приватность для жильцов первых этажей. Вместе с тем это означало, что уровень пола первого этажа находился на уровне не менее метра от земли, и соответственно приходилось проектировать лестницы в подъезды и впоследствии пристраивать к ним многометровые ленты пандусов. Когда же первый этаж отдается под общественную функцию, необходимость обеспечения первого этажа приватностью посредством высокого «нуля» и как следствие проектирования лестниц с пандусами отпадает автоматически,отмечает Евгения Муринец.

Другой важный аспект — максимально прозрачные входные группы в здания. Огромные стеклянные вит­рины и прозрачные двери позволяют впустить свет в подъезд и сделать его безопасным, так как он хорошо просматривается.

Места общего пользования в современных новостройках все чаще отделываются качественными материалами. При этом общие пространства могут быть весьма оригинальными. Так, в жилом комплексе в Воронеже для оформления подъездов используют работы художников начала прош­лого столетия.

Найти свой дом

Сориентироваться в новом жилом районе — часто задача не из легких: таблички с номерами домов-секций часто располагаются с неудобной стороны, а в темноте вообще не видны. В новых жилых комплексах создается четкая и ясная система навигации. Тщательно просчитывают сценарии передвижения жителей по кварталу, чтобы сделать его комфортным. Например, на территории ставят стелы-указатели и дорожные знаки для велосипедистов. Номера домов и подъездов делают большими и подсвечивают по вечерам. На каждом этаже внутри подъезда отражены направления движения в сторону нужной квартиры.

Иногда вопросы навигации можно решить с помощью того же самого благоустройства, например, расставив возле корпусов или в центре похожих кварталов запоминающиеся инсталляции, деревянные скульп­туры, малые архитектурные формы. Яркий пример — жилой район Марфино в Москве, для которого придумали «звериные» идентификаторы. В одном дворе установлена фигура кенгуру — и он же изображен на всех адресных табличках. В другом — жираф, в третьем — слон. «Я живу в квартале со слоном», — гордо говорят жильцы. Хорошо работает с точки зрения навигации и «распознавание цветов»: если корпуса выкрашены в разные тона, то путаницы не возникает.

Технические новшества войдут в моду

Интересно, что на технические характеристики проекта покупатели пока обращают меньшее внимание, чем на вышеперечисленные факторы. Например, в некоторых домах устанавливают счетчики потребления воды, электричества и тепла, показания которых передаются в управляющую компанию автоматически, без участия собственника. Хотя такие устройства увеличивают оперативность и снижают затраты управляющей компании, а значит, и эксплуатационные расходы, покупатели пока не оценили их в полной мере.

Другой пример — системы очистки воды. «В нашем жилом комплексе предусмотрены специальные фильт­ры, обеспечивающие двухфазную фильтрацию — на этапе водозабора и непосредственно при поступлении воды в технические помещения. Жители могут без ущерба для здоровья пить воду из-под крана, экономя десятки тысяч руб­лей на бутилированной воде, дорогостоящих фильтрах, требующих замены, и электроэнергии при кипячении. Все эти «фишки», на мой взгляд, существенно улучшают качество жизни. Однако на сегодняшнем этапе развития рынка покупатели мало обращают внимания на подобные технологические новинки. Они становятся приятным сюрпризом уже после заселения», — считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. Нет сомнений, что в самом ближайшем будущем подобные устройства станут обязательным требованием покупателей.

Подытоживая, можно сказать, что рынок жилищного строительства развивается в сторону все большего разнообразия. «Разнообразие в строительстве жилья означает уникальный характер и атмосферу самих городов, а также многообразие общественных пространств внутри города. Нужно, чтобы отличались друг от друга и сами дома — у них должно быть свое лицо, входная группа, фасад, а внутри — различные квартиры: большие, маленькие, редких форматов и нестандартных планировок», — считает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. В целом тренд на разнообразие является одним из важнейших сегодня. Чтобы выделяться на фоне усиливающейся конкуренции, девелоперы совершенствуют свои проекты, приглашают известных архитекторов и ландшафтных дизайнеров, придумывают привлекательные для покупателя «фишки».