Ставка по ипотеке на пути к историческому минимуму
Ставки по жилищным кредитам в трехлетней перспективе могут опуститься ниже 8% годовых, если инфляция всё это время не будет превышать 4%, считает ряд опрошенных «Известиями» банкиров. Однако в обозримом будущем россияне не смогут взять ипотеку под «европейские» 3–5%, убеждены эксперты. Причина — в нестабильной макроэкономической ситуации, неуверенности в росте экономики и сохраняющихся рисках кредитования.
Знать долгосрочную ставку по ипотеке важно не только тем, кто только планирует самый емкий по вложениям кредит, но и тем, кто его уже имеет. Ставка на перспективу позволяет заемщику выбрать наиболее удобный момент, чтобы рефинансировать свою ипотеку, то есть перейти из одного банка в другой со снижением ставки. Например, если гражданин взял ипотеку под 20% на пике процентного шока в 2014-м, то сейчас он может рефинансировать ее под 11%. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила в марте 11,8%.
— В перспективе до 2020 года при стабильной инфляции около 4% и при дальнейшем улучшении ликвидной позиции банковского сектора можно ожидать снижения ставок по ипотеке до уровня 8,5–9%. Ниже этого порога ставки вряд ли опустятся, — оценил главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
Старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов тоже считает, что «в ближайшие два-три года мы можем увидеть ипотечные ставки на уровне 9% годовых». По его мнению, перспективы дальнейшего снижения ставок будут зависеть от того, насколько значимым будет снижение ключевой ставки, от которой зависят все ставки в экономике и которую определяет ЦБ РФ.
— Уже сейчас ставки по ипотеке находятся на минимальных исторических уровнях, а их снижение в последние месяцы было скорее опережающим, в него уже были заложены некоторые ожидания по сохранению тренда на снижение ключевой ставки, — пояснил он.
Руководитель управления маркетинга ипотечного банка «Дельта Кредит» Алексей Тартышев считает, что при стабильной инфляции не выше 4% и текущем балансе рисков к 2020 году «среднерыночная ставка по ипотеке может составить 8–9%, при отсутствии роста экономики — 9,5% годовых».
Заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова несколько позитивнее смотрит на ставки. По ее оценке, ставка 7% к 2020 году может стать реальностью. С ее оценкой согласен заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин, который оценивает потенциал снижения ставок до уровней 6–8%.
— Как показывает опыт зарубежных коллег, ставка по ипотеке обычно составляет +3 п.п. к текущему уровню инфляции. Собственно, к этой логике движется и российский банковский рынок. Но пока мы видим, что разница между ставками по ипотеке и уровнем инфляции больше, чем в развитых странах, — констатировала Татьяна Ушкова.
Основная причина, по которой банки не могут снизить ставки до европейских уровней, — это высокая стоимость привлечения ресурсов, которая находится примерно на уровне инфляции, расходы на содержание сети, обслуживание IT-систем, обработку заявок и прочие сопутствующие расходы, надбавка за риск и маржа. Расходы могут сильно варьироваться от банка к банку, но пока они остаются достаточно высокими.
Снизить ставку в среднесрочной перспективе помогут инфраструктурные изменения, уверена банкир. Например, открытие возможности удаленной подачи заявки на ипотеку и прочие технологичные решения могут удешевить расходы банков и отразиться на ставке.
Но до тех пор ставки не приблизятся к уровням развитых стран, в которых, кстати, низкие не только проценты по кредитам, но и по вкладам. Россияне пока вряд ли готовы вкладывать деньги в депозиты под 1% годовых.
— Для снижения ставок по ипотеке до уровня 5% ставки по рублевым депозитам должны быть продолжительное время на уровне 1% годовых, но этот сценарий пока видится лишь как гипотетический, и вряд ли он будет реализуем даже на пятилетнем горизонте, — уверен Дмитрий Монастыршин.
Он также советует оформлять ипотеку на рубеже 2019–2020 годов, «когда ставки достигнут исторических минимумов».
Центробанк в своем обзоре указал, что снижение ставок в 2016–2017 годах было неоднородным: банки избегали принимать на себя процентные риски. Вместе с тем окончание госпрограммы субсидирования ипотечных ставок вынудило банки конкурировать за заемщиков и снижать ставки в I квартале. Однако, как отметил ЦБ, в начале 2017-го «многие крупные банки снизили ставки по ипотечным кредитам, но это снижение было невелико либо распространялось на узкий круг операций (к примеру, на ипотеку, обеспеченную квартирами застройщиков, связанных с банком)».
Банкиры не видят причин существенно снижать ставки по ипотеке, даже несмотря на замедление инфляции до цели в 4% и падение ключевой до 9,25%.
— Требования не смягчали. Для этого нет никаких предпосылок. Требования к заемщикам стандартные у всех банков, причем нельзя назвать их жесткими, в основном они ориентированы на платежеспособность заемщиков, — пояснила начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.
В настоящее время требования банков в целом к потенциальным заемщикам достаточно лояльные, и вряд ли банки будут их значительно пересматривать на фоне снижающейся процентной ставки, подчеркнула заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасия Якупова.
