СПЧ предлагает создавать государственные агентства недвижимости

Жители столицы, которые боятся сдавать квартиру через риелторов, смогут заключить договор с госструктурой, чтобы быть полностью уверенными в сохранности помещения. Пункт о создании городского агентства, которое станет посредником на рынке арендного жилья, содержится в Концепции по увеличению доступности жилья, которую разработал Совет при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека (СПЧ). Она уже направлена в мэрию (документ находится в распоряжении «Известий»). Как пояснил член совета Борис Альтшулер, предполагается, что агентство будет сдавать помещения малообеспеченным семьям на льготных условиях, а также в обычный коммерческий наем. Такой вариант будет более привлекательным для владельцев собственности, чем сдача квартиры на «стихийном рынке». В ближайшее время СПЧ направит предложения президенту, чтобы такие агентства могли появиться в каждом регионе.

— Часто многодетные семьи по разным причинам оказываются на улице без регистрации — при этом почти все собственники боятся в своей квартире кого-то регистрировать. Поэтому государству необходимо организовать самому наем жилья — выступать посредником и сдавать эти площади нуждающимся, — говорит один из авторов концепции, член временной рабочей группы по реализации права граждан на доступное жилье СПЧ Борис Альтшулер. — Конечно, рынок аренды сильно развит, но в то же время многие боятся пользоваться услугами риелторов — по разным оценкам, в Москве от 1 млн до 2 млн кв. м пустующих помещений, находящихся в частной собственности. Нужно дать возможность людям сдавать свою квартиру государству, чтобы они получили гарантии сохранности имущества.

Владелец квартиры сможет заключить договор с городской структурой, которая подыщет жильцов, обеспечит страхование сохранности помещения и поможет решить организационные вопросы в уплате налога.

«Комплексное профессиональное осуществление данной деятельности включает подбор жилых помещений и заключение договора найма, учетную регистрацию, страхование сохранности помещения и при необходимости его ремонт, осуществление для владельца жилья функций налогового агента, что в целом является для последних более привлекательным, чем сдача свободного жилья на «стихийном рынке» аренды, причем даже с учетом незначительного удорожания в связи с участием посредника», — говорится в концепции.

Как пояснил Альтшулер, одну часть площадей город сможет сдавать малоимущим, а другую — в коммерческий наем. При этом жильцам будет обеспечена регистрация по месту проживания.

— Компенсацию стоимости аренды жилья должны определять органы соцзащиты в индивидуальном порядке. Например, для тех, кто стоит в очереди на получение жилья, субсидия должна равняться 50% от стоимости, — считает он.

«При дальнейшей сдаче данных помещений в субаренду предприятие обеспечивает оформление регистрации нанимателям, перечисление малоимущим нанимателям назначенных органами социальной защиты компенсаций по выплате стоимости аренды и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг», — предполагает программа.

Субъект РФ будет получать доход в бюджет от работы посредника. «Перечисляемая предприятием в бюджет доля дохода (в размере, например, 25%) может быть использована для целевой выплаты указанных компенсаций социально незащищенным категориям граждан».

Председатель СПЧ Михаил Федотов в начале марта 2015 года обратился к мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой рассмотреть концепцию программы строительства и социальной аренды жилья «Социальная аренда». В ближайшее время совет направит предложения президенту РФ Владимиру Путину. Для реализации концепции необходимо постановлением правительства РФ утвердить программу «Социальная аренда» и установить порядок государственной аренды жилых помещений в частном секторе и их субаренды гражданам, а также порядок предоставления компенсации льготным категориям населения.

Альтшулер считает, что если человек находится в трудной жизненной ситуации, государство должно помочь ему снимать жилье. В концепции поясняется, что «именно арендный и маневренный жилищный фонд могут наименее затратно для бюджета обеспечить крышу над головой тысячам семей, нуждающимся в хотя бы временном приюте».

Так, например, мать шестерых детей Ирина Терехина по решению суда должна в ближайшее время выехать из ведомственного общежития Минобороны России по причине развода с отцом детей — офицером ВС. Как рассказала Терехина, регистрация по месту проживания у нее и детей закончилась еще в 2011 году.

— Я не могу использовать свое право на льготы, субсидии, выплаты и другие права как многодетная мать из-за отсутствия регистрации, — говорит она. — Отец ограничен судом в общении с детьми, но они по-прежнему члены семьи военнослужащего, а нам угрожают выселением.

Альтшулер подчеркнул, что наличие достаточного арендного фонда может разрешить эту и другие подобные жилищные ситуации.

— В Москве очередь нуждающихся в социальном жилье превышает 80 тыс. человек. При этом сейчас получают квартиры семьи, которые встали на очередь 25 лет назад, — сказал он. 

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена предложения на рынке аренды однокомнатных квартир в Москве в феврале 2015 года составила 34,2 тыс. рублей в месяц (снизилась на 2,6% по сравнению с январем 2015 года). Двухкомнатные квартиры подешевели на 4,7% (47,4 тыс. рублей), трехкомнатные — на 2,6% (56,3 тыс. рублей). Средняя цена комнат снизилась на 1,3% (17,3 тыс. рублей).

По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, посредник в лице государства не сможет гарантировать собственникам какую-либо сохранность имущества.

— У госструктуры нет никаких конкурентных преимуществ: квартиры будут сдаваться таким же людям, и никто не будет проверять, затопили жильцы соседей или нет. Более того, при обычной аренде хозяин сам выбирает нанимателей и принимает окончательное решение, а так он будет сдавать абстрактному агентству и уже никак не сможет повлиять на выбор, — считает эксперт. — Дополнительных гарантий структура дать не сможет, а боязнь риелторов — надуманная проблема. Сейчас 99% сдающих жилье пользуются услугами посредников, и только совсем небольшая часть сдает квартиру самостоятельно.

Апрелев полагает, что услуги по сдаче жилья государству не будут востребованы.

— Большинство специально заключают договоры аренды на 11 месяцев, чтобы его не регистрировать, поэтому вряд ли кто-то обратится за помощью к госструктуре, — говорит он. — При этом помогать социально незащищенным слоям населения с поиском квартиры нет никакого смысла, нужно помогать субсидировать ставку аренды, а для этого совершенно необязательно использовать посредника. Нужно развивать институт субсидирования арендой ставки для неимущих.

Ведущий эксперт Агентства страхования и выплат Вадим Горко отметил, что если государство хочет предложить повышенную гарантию сохранности, то для страхования имущества при сдаче его в аренду придется создать новый продукт. 

— Существует определенный набор рисков, от которых можно застраховать имущество, но нет никакой разницы, сам ты живешь в квартире или сдаешь ее, — это взлом, пожар, взрыв бытового газа и пр. А страховки от действий арендатора — например, порчи имущества — сейчас не существует, — подчеркнул он. 

Председатель совета директоров аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин считает, что сдать квартиру внаем государству захотят в первую очередь пенсионеры.

— В Германии и США такие агентства существуют, но в этих странах жители склонны платить налоги и больше доверяют государству. У нас же многие побоятся связываться с госструктурой. Такой услугой могут заинтересоваться в первую очередь пенсионеры, на которых приходится незначительная часть рынка арендного жилья, — сказал он.