В Москве можно будет надстраивать дома любой этажности

Москвичи смогут надстраивать высотные дома, а не только пятиэтажки. Как рассказал «Известиям» руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, реконструкция с надстройкой может быть проведена для любого здания — надстроить можно даже 17-этажку. Жители таким образом получают возможность увеличить площадь своих квартир, а город сможет привести в порядок ветхий фонд из внебюджетных средств. Эксперты полагают, что для успешной реализации программы необходимо привлекать инвесторов, а не только деньги самих жильцов.

— Мы проанализировали проблемы, с которыми на своем пути сталкивался застройщик, и разработали методику, — говорит Левкин. — Проект может быть любой — можно надстроить как семиэтажные, так и девяти или 17-этажные дома.

Левкин главными критериями для надстройки назвал желание жильцов и отсутствие градостроительных ограничений.

— Нужно определить, можно ли в этом месте, где стоит, например, 17-этажный дом, надстроить еще сколько-то этажей, — говорит он.

Помимо ограничений по прочности фундамента и перекрытий, застройщикам нужно учитывать архитектурную значимость здания, требования к высотности домов в Москве и ряд других факторов: в частности, износ здания не должен превышать 50% и объект обязан находиться не дальше, чем в 3 м от улично-дорожной сети.

При этом ограничений по количеству надстраиваемых этажей не предусмотрено.

— Можно хоть 20 этажей надстроить, поскольку они не опираются на нижестоящие этажи, а рядом создается другой каркас — в этом заключается методология проекта, — пояснил Левкин.

Пока что в Москве надстроен только один дом на улице Мишина, 32, — к имеющимся четырем этажам были добавлены еще пять. Этот эксперимент признан удачным, и сейчас прорабатывается вопрос надстройки других десяти домов.

— Префектуры собрали заявки от жильцов, после чего мы взяли в проработку первые 40 домов, — говорит Левкин. — Какие-то дома отпали из-за градостроительных ограничений, где-то сами жильцы приняли решение отказаться — не смогли договориться друг с другом и собрать нужное по закону количество подписей — 2/3 жильцов. В итоге в первую очередь мы взяли 10 домов.

Однако Левкин подчеркнул, что у города нет никаких планов и графиков по надстройке, поскольку всё зависит от желания собственников.

Проекты по надстройке осуществляются за счет самих жителей. Пайщики получают дополнительные квартиры — их площадь зависит от размера взноса. По данным департамента градостроительной политики, в доме на улице Мишина после реконструкции общая площадь квартир увеличивается в три раза (с 1440 до 4214 кв. м), а количество квартир — с 16 до 50.

В рекомендациях по надстройке допускается, помимо собственных денег жильцов, использование кредитных средств, жилищной ипотеки, материнского капитала, а также привлечение инвесторов.

— Как показывает пример проекта на улице Мишина, жители дома, участвующие в финансировании, а также привлеченные пайщики, приобретают новые квартиры по цене ниже рыночной. Стоимость 1 кв. м составляет 75–80 тыс. рублей вместо 300 тыс. рублей — средней рыночной стоимости квадратного метра в данном районе. А собственники квартир, не участвующие в финансировании проекта, улучшают свои жилищные условия в результате обстройки дома на 18–36 кв. м, — пояснили в пресс-службе департамента.

Увеличение жилой площади — не единственное достоинство реконструкции дома. Во время надстройки проводится капитальный ремонт старой части здания, обновление или установка оборудования — лифта и мусоропровода, — а также замена инженерных коммуникаций. Кроме того, у жильцов появляется возможность благоустроить прилегающую территорию и построить подземный гараж.

В свою очередь, город с помощью реконструкции с надстройкой планирует сэкономить бюджетные средства, предназначенные для благоустройства жилых кварталов.

— От подобных проектов город получает положительный социальный эффект за счет большей доступности жилья для москвичей, снижение бюджетных расходов на содержание и благоустройство придомовых территорий, а также увеличение налоговых поступлений, — рассказали в департаменте.

По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, такой формат может быть эффективным только в случае привлечения инвесторов.

— Во-первых, жильцы не всегда способны собрать такие средства, а во-вторых, для успешной реализации проекта важно привлечь профессионального подрядчика на ранней стадии, — говорит Апрелев. — Конечно, в случае привлечения инвесторов жильцы не смогут увеличить площадь своих квартир, но граждане получат другую выгоду — в виде улучшения условий проживания. Надстройка, как правило, подразумевает утепление фасадов, замену стеклопакетов, всех коммуникаций, установку лифтов.

Апрелев полагает, что запустить массовую реконструкцию домов с надстройкой поможет постановление правительства Москвы, которое должно урегулировать юридическую модель привлечения инвесторов: возможно, например, проводить тендеры на реконструкцию.

— Застройщику будет выгоднее увеличить этажность сразу нескольких домов, а не одного, поскольку тогда уменьшится себестоимость работ, — сказал эксперт.

Напомним, что весной этого года, по данным департамента, около 400 домов общей жилой площадью 1 млн кв. м соответствовало разработанным критериям, для которых планировалось рекомендовать этот способ реконструкции. Однако тогда речь шла о 3–5-этажных кирпичных (блочных) домах сталинских серий.