Спрос на офисы и склады в Москве упал более чем вдвое
Спрос на торговую и складскую недвижимость в Москве во II квартале 2014 года упал более чем на 60% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года. Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании CBRE. В офисном сегменте объем сделок составил порядка 147 тыс.кв. м против 359 тыс. кв. мза аналогичный период годом ранее. Еще более ощутимым падение было в складском сегменте: 84тыс.кв.м против 335 тыс. кв.м в 2013 г. Несмотря на определенный рост во втором полугодии (в третьем квартале этого года объем поглощения площадей в офисном и складском сегменте составил примерно по 230 тыс. кв.м ) прогнозируется, что за год падение спроса составит 25%. Прогнозируемый годовой объем спроса в складском сегменте - порядка 850 тыс. кв. м против 1 100 тыс. кв. м годом ранее. В офисном сегменте ожидается, что за год объем сделок составит 780 тыс. кв.м (1 090 тыс. кв. м в 2013).
Как отмечается в материалах CBRE, по сравнению со вторым полугодием 2013 года арендные ставки по офисным и складским помещениям упали на 20% в долларовом выражении. По оценке Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, подобное падение связано со стремительным ростом интереса к отказу от доллара и быстрым расширением рублевой зоны в арендных контрактах.
— Особо заметны данные тенденции были в классе «В» офисного сегмента и в складской недвижимости, — сказал эксперт. Подобное положение, по его мнению, напоминает игрокам рынка коммерческой недвижимости кризис шестилетней давности.
Как отмечается в исследовании, наиболее неожиданным падение стало для складского сегмента, в котором ранее был острый дефицит площадей, в то время как для офисов двузначная вакансия уже стала привычным явлением.
— Самое плохое, что падение продолжается, и по итогам декабря оно вполне может оказаться еще глубже, — считает Денис Соколов, партнер консалтинговой компании Cushman & Wakefield.
Как он отметил, пока наиболее выгодное положение у торговой недвижимости, но к февралю и этот сегмент рынка упадет до уровня складов и офисов.
— Офисы традиционно первыми реагируют на экономические трудности, а торговый сегмент падает позже, но значительно быстрее. Сейчас торговая недвижимость держится на плаву за счет традиционного предновогоднего ажиотажа, но когда он пройдет, она опустится на тот же уровень, который уже заняли склады и офисы. Спрос снизиться на те же 60% или даже больше, — считает Соколов.
По его мнению, в результате весь рынок недвижимости может ужаться на 40%.
— Это сокращение активности во всех сегментах инвестиций, возможно, и ставок, — пояснил Соколов.
Аналитики CBRE среди трендов второй половины этого года выделили закрытие источника «дешевых денег» на международных рынках капитала. По их мнению, из-за этого в 2016–2017 годах будет строится значительно меньше объектов.
— К сожалению, законодательное регулирование пока не дошло до такого логичного шага, как отмена или заметное уменьшение НДС по сделкам продажи объектов коммерческой недвижимости. Данная мера могла бы значительно повысить активность на рынке такого класса игроков, как пенсионные фонды, и существенно увеличить ликвидность рынка коммерческой недвижимости, — считает Валентин Гаврилов.
По оценке CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 года. При этом, с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным — при условии, что ВВП России не перейдет в состояние рецессии. В случае же рецессии рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2–3 кварталов, а восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок, тогда ожидается к началу 2016 года.
